Oprecht

In deze zaak heeft de rechtbank Overijsel, zittingsplaats Almelo prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Centraal staat de juridische vraag of de koop door een consument van een bouwkavel binnen de reikwijdte van artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (BW) valt. De Hoge Raad wees op 15 december 2023 arrest. In deze blog gaan we in op dit onderwerp en het oordeel van de Hoge Raad.

Bouwkavel en Duizendknoop

De koper in deze zaak is een consument (natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf). Hij bezichtigt een perceel na het zien van een advertentie op Funda. In de advertentie van de bouwkavel staat het volgende vermeld: 
 
“BOUWKAVEL (…) voor het bouwen van een VRIJSTAAND WOONHUIS met BIJGEBOUW(EN) (..)”

Al tijdens de bezichtiging vertelt de makelaar dat op het perceel een “Japanse Duizendknoop” groeit. Dit is een hardnekkige invasieve exoot. De koper doet op 26 augustus 2021 een bod op de bouwkavel. De verkoper aanvaart op 28 augustus 2021 het bod. Het perceel wordt gekocht voor een bedrag van € 550.000,00. Op 1 september 2021 stuurt de makelaar de concept koopovereenkomst op. Toch blijkt dat de koper op 3 september 2023 van de koop af wil; de kosten voor het verwijderen van de duizendknoop zijn te hoog voor de koper. 

Verkoop aan een derde – schade

De verkoper verzoekt deze koper om alsnog de bouwkavel af te nemen. Dat gebeurt niet. Uiteindelijk weet de verkoper het perceel aan een derde te verkopen voor een bedrag van € 465.000,00. Dat is een stuk minder dan de prijs die met de vorige koper was overeenkomen. De verkoper stelde daarom een schadepost van € 85.000,00 te hebben en stapte naar de rechtbank. 

• Het standpunt van de verkoper? Er is een koopovereenkomst tot stand gekomen. Het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW is niet van toepassing. 
  
  
• Het standpunt van de koper? Er is geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW is wel van toepassing.

Prejudiciële vraag: een vraag aan de Hoge Raad

De rechtbank in Almelo nam de kwestie serieus en stelde een prejudiciële vraag aan de Hoge Raad. Met een prejudiciële vraag kunnen lagere rechters (rechtbanken en gerechtshoven) aan de Hoge Raad vragen over de uitleg van een rechtsregel. Voordat de Hoge Raad zijn oordeel velt, wordt door een procureur-generaal een advies uitgebracht. Dit noemen ze een conclusie. De Hoge Raad is niet verplicht om dit advies over te nemen.

De prejudiciële vraag

Centraal in de beoordeling van de prejudiciële vraag staat artikel 7:2 BW. Wat was de inhoud van de prejudiciële vraag?

‘Is een perceel grond met de bestemming wonen (Wro) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?’

Dan is het eerst goed om gewoon te lezen wat er nu in artikel 7:2 BW staat. 

Artikel 7:2 BW : de voorwaarden en de gevolgen

Artikel 7:2 BW geeft een regeling voor de koop van een woning. Voor deze procedure gaat het dan met name om lid 1 en 2 en de tekst daarvan is als volgt: 

“1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.”

Er worden twee voorwaarden gesteld: 

1. Het moet gaan om een consumentkoper: een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf; 
   
   
2. Het moet gaan om een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een deel daarvan. 

Als aan beide voorwaarden wordt voldaan zijn er twee gevolgen. Als eerste moet de koopovereenkomst altijd schriftelijk worden aangegaan. Als deze niet schriftelijk is overeengekomen, is de koop nietig. Een belangrijk tweede gevolg is dat de koper een bedenktijd heeft van drie dagen vanaf het sluiten van de schriftelijke koopovereenkomst. In deze tijd kan een koper bijvoorbeeld naar een notaris gaan om de overeenkomst te laten controleren. Hij kan dan zonder enige gevolgen nog afzien van de koop. 

In deze zaak is het voor de juridische positie van de koper dus zeer belangrijk of de koop van een bouwkavel bestemd voor woningbouw valt binnen het bereik van artikel 7:2 BW. 

Beantwoording door Hoge Raad

Voor de beantwoording van de prejudiciële vraag moet de Hoge Raad vaststellen wat valt onder het begrip een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan. Hiervoor moet worden gekeken naar het object van de verkoop. De publiekrechtelijke bestemming (het bestemmingsplan) en de beoogde bestemming van de koper is niet relevant. 

Wel is relevant of de verkoper volgens de koopovereenkomst verplicht is om een woning te geven. Met als gevolg dat de consumentkoper recht heeft op levering van een woning. De feitelijke situatie van de onroerende zaak kan een indicatie zijn, maar deze is niet bindend. In de letterlijke woorden van de Hoge Raad:

“3.4
Uit het hiervoor in 3.3 overwogene volgt dat indien de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper – een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf – heeft verplicht tot het leveren van een woning, het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW en de bedenktijd van art. 7:2 lid 2 BW van toepassing zijn.
Heeft de verkoper zich tegenover de koper daarentegen verplicht tot het leveren van een perceel grond (zonder woning), dan is artikel 7:2 BW niet van toepassing. Dat geldt ook indien dat perceel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft, indien het perceel als bouwkavel is verkocht, of indien de verkoper weet dat de koper het voornemen heeft om op het perceel een woning te (laten) bouwen.

3.5
Op grond van het vorenstaande moeten de prejudiciële vragen aldus worden beantwoord dat een koopovereenkomst waarbij de verkoper zich tegenover de koper verplicht tot het leveren van een perceel grond met de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ niet een koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW is.”

Op grond van bovenstaande overwegingen valt de koop van een bouwkavel niet onder artikel 7:2 BW. Dus wanneer een verkoper verlicht is tot het leveren van een perceel grond – zonder woning – dan is artikel 7:2 BW niet van toepassing. Het feit dat het bestemmingsplan “wonen” is doet daar niet aan af. 

Wat betekent deze uitspraak?

De Hoge Raad gaf antwoord op de vraag. De rechtbank in Almelo zal dat antwoord meenemen in de verdere beoordeling van het geschil. Wanneer het oordeel van de Hoge Raad wordt toegepast op de feiten van de zaak, betekent dit dat de koper pech heeft. Daar kun je wel vanuit gaan. Op dit perceel stond – voor zover bekend – geen oude woning of een schuur of wat dan ook. Het was echt een bouwkavel. De koper zal de schade moeten betalen die de verkoper stelt te hebben geleden. 

Drie situaties voor de praktijk

Je wilt vooral weten wat je met deze uitspraak moet voor de praktijk. Is dit baanbrekend van de Hoge Raad? Of is het eigenlijk heel logisch? Deze zaak laat in ieder geval zien hoe belangrijk het is om duidelijk te hebben wat je koopt en wat je rechten en verplichtingen zijn als (ver)koper. Maar om het praktisch te maken voor de praktijk gaan we terug naar de conclusie van de procureur-generaal. 

In die conclusie wordt het bovenstaande verduidelijkt door drie situaties te beschrijven die in de praktijk regelmatig voorkomen. Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste nu wel en wanneer nu niet? Wanneer moet je rekening houden met artikel 7:2 BW en wanneer niet? 

1. Koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst: de koper is dan naast koper van de onroerende zaak tegelijk de opdrachtgever voor de bouw van de daarop te realiseren woning. Maar de kavel is in de praktijk vaak nog leeg op het moment van de koop. Kun je die overeenkomst dan mondeling sluiten? Nee. In artikel 7:766 BW is al geregeld dat voor de bouw van een woning geldt dat dit schriftelijk moet worden overeengekomen. Ook hier geldt een bedenktijd van drie dagen. In lid 3 wordt al een koppeling gemaakt met de koopovereenkomst. De overeenkomsten zijn daarom onverbrekelijk verbonden. Het gevolg is dat deze binnen de reikwijdte valt. 
   
   
2. Turnkey overeenkomst: in deze situatie heeft de verkoper zich verplicht tot het geven van een ‘sleutelklare’ woning. De verkoper is dan de opdrachtgever voor de bouw van de woning. Niet de koper. In de praktijk komt dit vooral voor bij nieuwbouwprojecten. Het gevolg is dat deze binnen de reikwijdte van artikel 7:2 valt. Dit moet schriftelijk. 
   
   
3. Bouwkavel: het object van de koop is niet een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Het is een onbebouwde onroerende zaak die geschikt is voor de bouw van een woning. Gewoon een kavel. Een koper heeft geen recht op levering van de woning, maar op levering van de grond die geschikt is voor de bouw van een woning. Het gevolg is dat deze buiten de reikwijdte valt. Deze overeenkomst kan mondeling gesloten worden. 

Kortom, kijk vooral naar de verplichting van de verkoper. Wat moet die leveren? Het geven van een woning? Of simpel een kavel? 

De uitspraak waarin de rechtbank in Almelo het voornemen uitsprak om prejudiciële vragen te stellen (en de achtergrond daarbij) is van 15 maart 2023 (ECLI:NL:RBOVE:2023:1603) en kunt u hier lezen. 

Het arrest van de Hoge Raad van 15 december 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1755) leest u hier. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Bouw & vastgoed 
Koopovereenkomst