krachtig in de zaak

Huurders hebben huurbescherming. Je hoort mensen wel eens zeggen dat als je een woning eenmaal verhuurt, je de huurder er nooit uit krijgt. Dat is geen algemene stelregel. Er zijn zeker situaties denkbaar waarbij de huurder een huurwoning moet verlaten. In de wet staan redenen genoemd voor een verhuurder om tot beëindiging te komen. Dringend eigen gebruik is één van die redenen. Wat nu als je als verhuurder een woning of een pand wilt slopen? Of grondig wilt renoveren? Daar had Vestia mee te maken in Rotterdam.

Stichting Vestia – woonruimte
Stichting Vestia is een grote Nederlandse woningcorporatie. Ook in de gemeente Rotterdam bezit Vestia veel vastgoed. Dit vastgoed verhuurt Vestia. In het stadsdeel Feijenoord in de Tweebosbuurt verhuurt Vestia veel woonruimte aan particulieren. Deze particulieren huren op basis van een huurovereenkomst woonruimte.

Advies – kwaliteitssprong
In 2011 is er een rapport uitgebracht onder de naam “Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht”. Dit rapport ging over talentontwikkeling, economische versterking en fysieke verbetering. Als gevolg daarvan zijn allerlei partijen – waaronder Vestia – gaan samenwerken om te kijken wat iedereen kon bijdragen. Ook heeft het college van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Rotterdam ingestemd met herstructureringsplannen voor de buurt waar Vestia veel verhuurt.

Herstructurering
De herstructureringsplannen hebben grote gevolgen voor de Tweebosbuurt:

• 535 sociale huurwoningen moeten worden gesloopt;
• 28 koopwoningen;
• 36 bedrijfsruimten;
• 90 sociale huurwoningen moeten worden gerenoveerd;
• 5 bedrijfsruimten ook.

In plaats daarvan komt er wel nieuw woningaanbod, waaronder 220 sociale huurwoningen.

Sociaal Plan herhuisvesting
Om dit in goede banen te leiden, hebben de betrokken partijen een sociaal plan opgesteld onder de naam “Sociaal Plan herhuisvesting”. Er stond onder meer in dat huurders die moesten vertrekken, zelf op zoek moeten gaan naar andere passende woonruimte. Ook stond er in dat huurders een tegemoetkoming krijgen in de verhuis- en inrichtingskosten.

Aankondiging sloop & opzegging
In juli 2018 stuurde Vestia – samen met de gemeente Rotterdam – een brief naar de huurders met de mededeling dat de huurwoning zal worden gesloopt. Dit ter uitvoering van de herstructureringsplannen. Begin januari 2019 heeft Vestia de huurovereenkomst met meerdere huurders opgezegd tegen 1 januari 2020. De reden van opzegging? Dringend eigen gebruik.

Huurders niet akkoord – Vestia naar de rechter
De huurders hebben al vrij snel aan Vestia laten weten dat zij niet akkoord gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2020. Maar Vestia wil wel verder. Vestia had plannen gemaakt voor de sloop en renovatie. En dus stapte Vestia naar de kantonrechter. Vestia wilde van de kantonrechter horen dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 januari 2020 en dat de huurders dan de huurwoning moeten hebben ontruimd en verlaten.

Wat waren de redenen van Vestia?
Vestia voerde aan dat de huurovereenkomsten beëindigd moesten worden vanwege dringend eigen gebruik. Eigen gebruik? Ja. Vestia heeft de panden nodig om ze te kunnen slopen in het kader van de herontwikkeling van het gebied. Vestia wil de kwaliteit verbeteren en de plannen uitvoeren.

Hoe zit het juridisch?
Als een huurder niet akkoord gaat met de beëindiging van de huurovereenkomst, kan de verhuurder naar de rechter toe. De wet (artikel 2:274 lid 1 BW) bepaalt dat de rechter die vordering onder andere kan toewijzen “indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, (…), dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder (…) andere passende woonruimte kan verkrijgen”. Dat is een hele mond vol.

Wat is nu eigen gebruik?
De vraag blijft dan nog wat eigen gebruik betekent. Daar zegt de wet ook wat over. Onder eigen gebruik wordt “mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is”. Dat voerde Vestia dus aan. Vestia vond dat zij de plannen niet kon uitvoeren zonder dat de huurwoningen gesloopt zouden worden. De huurovereenkomsten moesten dus worden beëindigd. Vestia vond ook dat de huurders passende woonruimte konden verkrijgen. Verder had Vestia netjes aangeboden om de vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten te betalen.

De huurders waren het er niet mee eens. Zij wilden in hun huurwoning blijven wonen. De kantonrechter moest de knoop doorhakken.

Verhuurder moet aannemelijk maken
De kantonrechter geeft eerst aan dat Vestia (verhuurder) voldoende aannemelijk moet maken dat zij op redelijke gronden tot dit besluit van sloop is gekomen. Er mogen niet al te hoge eisen worden gesteld aan het door de verhuurder te leveren bewijs. De kantonrechter gaf daarover aan:

“Of sprake is van dringend eigen gebruik wordt door de rechter inhoudelijk beoordeeld, maar dit gaat niet zover dat de rechter ook een oordeel kan geven over de aard van de ingreep. Het is in beginsel aan Vestia om die keuze te maken en de rechter kan deze keuze slechts marginaal toetsen. Aan Vestia komt een zekere mate van beleidsvrijheid toe.”.

De kantonrechter oordeelde op grond van alle stukken dat Vestia op redelijke gronden tot het besluit van sloop is gekomen. Voor de rechter woog mee dat Vestia niet op eigen houtje opereerde, maar samen optrok met onder meer de gemeente Rotterdam.

Structurele wanverhouding?
De huurders voerden nog aan dat er in deze situatie geen structurele wanverhouding was tussen de exploitatiekosten van het pand en de huuropbrengsten. De rechter gaat daar niet in mee. Voor het bestaan van een dringend eigen gebruik is die structurele wanverhouding niet vereist. Een renovatie kan ook dringend nodig zijn vanwege bouwtechnische aspecten of vanwege sociaal-maatschappelijke belangen.

Beleidsvrijheid verhuurder
Alle verweren van de huurders gingen van tafel. De kantonrechter bepaalde dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 januari 2020. Vestia kan zich opmaken voor sloop, renovatie, etc. Als je als verhuurder zorgvuldig te werk gaat bij een beoogde renovatie of sloop, is het goed mogelijk om tot beëindiging van de huurovereenkomsten te komen. De rechter respecteert de beleidsvrijheid van de verhuurder. Als je het maar kunt onderbouwen en toelichten. En als je de belangen van de huurder maar serieus meeneemt in die plannen.

Vestia had het aan de stok met meerdere huurders. In deze uitspraken komen de feiten veel uitvoeriger aan de orde. Ter illustratie kunt u hier een van de uitspraken van de kantonrechter van 6 september 2019 volledig lezen.

Post & Bouter Advocaten, Barneveld