Oprecht

Heeft een vastgoed adviesbureau recht op de volledige courtage bij de verkoop van een woning met bedrijfsopstallen van een melkveebedrijf? Het is de vraag wat de melkveehouder heeft afgesproken met dit bureau. Onlangs werd een procedure over gevoerd. Hieronder bespreken we die uitspraak. Het gaat over een bemiddelingsovereenkomst en over algemene voorwaarden.

Van Kemenade – bemiddelingsovereenkomst

Van Kemenade is een vastgoed adviesbureau. Begin 2020 sloot Van Kemenade een overeenkomst met een vennootschap onder firma (VOF) over de verkoop van een woning en bedrijfsopstallen van het melkveebedrijf van de VOF. De VOF gaf Van Kemenade de opdracht om die te verkopen voor een vraagprijs van € 5.500.000,00 (de percelen) en € 1.622.000,00 (de opstallen). Partijen maakten twee belangrijke afspraken over courtage:

• Verkoopcourtage van 1% van de verkoopsom exclusief btw;
• Als de VOF de opdracht tussentijds zou beëindigen was 50% van de courtage verschuldigd.

Verkoop door of via Van Kemenade

Van Kemenade zette het melkveebedrijf te koop. Op 19 november 2020 deed een partij een bod van € 8.000.000,00 en op 23 november 2020 heeft een vennoot van de VOF dit bod aanvaard. Van Kemenade stelde een koopovereenkomst op die op 21 december 2020 door de koper werd getekend. De VOF nam een paar maanden later contact op met de Rabobank of het mogelijk was dat de zoon van het gezin het melkveebedrijf zou voortzetten. Rabobank verstrekte geen financiering voor voortzetting van het melkveebedrijf.

Factuur niet betaald

Op 1 april 2021 stuurde Van Kemenade zijn factuur voor een bedrag van € 78.009,51. Eind van die maand werd het boerenbedrijf geleverd aan de kopers voor de overeengekomen 8 miljoen euro. Maar de factuur van Van Kemenade werd niet betaald door de VOF. Uiteindelijk betaalde de VOF in november 2021 een bedrag van € 39.004,76. Precies de helft van de door Van Kemenade in rekening gebrachte courtage. Volgens de VOF had Van Kemenade zijn werk niet goed gedaan. Van Kemenade ging naar de rechtbank om het restant van de courtage op te eisen, vermeerderd met rente en kosten. 

De bemiddelingsovereenkomst

Even tussendoor. Wat is de bemiddelingsovereenkomst volgens de wet? Het is een bijzondere vorm van de algemene overeenkomst van opdracht (artikel 7:400 e.v. BW). Artikel 7:425 BW bevat de definitief van de bemiddelingsovereenkomst:

Artikel 7:425 Burgerlijk Wetboek (BW)

De bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden.

Vraag 1 – overeenkomst tussentijds beëindigd?

De eerste vraag waar de rechtbank over oordeelde was of de bemiddelingsovereenkomst tussentijds was geëindigd. Volgens de VOF was dit het geval op het moment dat de Rabobank niet meewerkte om financiering te verstrekken voor de voortzetting van het bedrijf. De rechtbank is het daar niet mee eens en oordeelt dat Van Kemenade duidelijk uitvoering heeft gegeven aan de bemiddelingsovereenkomst: er was een koper gevonden, die koper deed een bod, de VOF had dat bod aanvaard, etc. Er is geen sprake van tussentijdse beëindiging. Van Kemenade heeft recht op de overeengekomen courtage van 1%. 

Dit oordeel viel te verwachten. Het heeft de VOF nu substantieel meer geld gekost door de handelsrente en beslagkosten e.d.  

Vraag 2 – algemene voorwaarden van toepassing? 

Van Kemenade claimde van de VOF ook de volledige advocaatkosten. Hij beriep zich op een artikel uit zijn algemene voorwaarden en stelde dat die voorwaarden van toepassing waren op de bemiddelingsovereenkomst. De rechtbank oordeelde dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn en dat Van Kemenade op dit punt pech heeft gehad. De rechtbank:

4.16. De rechtbank stelt vast dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst niet hebben gesproken over de voorwaarden waaronder Van Kemenade zijn opdracht zou aanvaarden. Van Kemenade heeft zijn algemene voorwaarden niet op voorhand ter hand gesteld dan wel [gedaagden] op zijn algemene voorwaarden gewezen. Van Kemenade heeft dan ook niet aangetoond dat er (voorafgaand) een afspraak is gemaakt over de toepasselijkheid van zijn algemene voorwaarden. De enkele verwijzing naar de algemene voorwaarden onderaan de bevestiging van de opdracht kan daarom niet leiden tot het van toepassing zijn van de algemene voorwaarden op grond van aanvaarding door [gedaagden] , die bovendien geen professionele partij is.

Onduidelijkheid over algemene voorwaarden

Het oordeel dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn is interessant. Het is jammer dat we bij de feiten in deze uitspraak niet kunnen lezen hoe de offerte eruit zag of hoe de verwijzing naar algemene voorwaarden op de bevestiging van een opdracht stond beschreven. Stel dat de VOF op die opdrachtbevestiging van Van Kemenade nog had gereageerd dat dit inderdaad de opdracht is? 

Verder staat aan het eind van de geciteerde overweging in een bijzin dat de VOF geen professionele partij is. Waarom is een VOF geen professionele partij? En in welke juridische context is dat belangrijk? Dat is vooral de vraag of een partij een beroep kan doen op de vernietiging van een specifiek artikel uit die algemene voorwaarden. Dan komt kort gezegd aan een consument (niet-professionele partij) meer bescherming toe dan aan bedrijven.

Inregelen

Van Kemenade zal vanaf nu beter inregelen in de organisatie dat zijn algemene voorwaarden wel van toepassing zijn. Maar Van Kemenade is niet de enige die algemene voorwaarden heeft maar ze niet op de juiste manier gebruikt. Check intern gewoon hoe dat binnen je bedrijf gaat. Zorg dat vanaf het eerste begin duidelijk is dat je algemene voorwaarden van toepassing zijn op de te sluiten overeenkomst. Stuur die voorwaarden mee. Voorkom gedoe.

Het vonnis van de Rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Alkmaar van 25 mei 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:4590) kunt u hier lezen. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Vastgoed en onroerend goed
Contracten en overeenkomsten