krachtig in de zaak

Na een aantal weken van wat stilte qua rechterlijke uitspraken over huurprijsvermindering, is er recent weer een uitspraak gedaan. Een wat afwijkende uitspraak ten opzichte van de voorgaande uitspraken. Hieronder leest u meer over deze uitspraak waar D-rt Retail (van onder meer D-Reizen en VAkantieXperts) huurder is.

Verhuur bedrijfsruimte als oudedagsvoorziening
De verhuurder in deze procedure is eigenaar van een bedrijfsruimte in Meppel. Hij verhuurt die ruimte als aanvulling op zijn AOW-uitkering. Verhuur als een oudedagsvoorziening dus. De man in kwestie heeft, zo volgt uit de uitspraak, alleen dit pand in de verhuur. Het is dus een kleine verhuurder. Geen grote partij in de wereld van het vastgoed.

D-rt Retail huurt bedrijfsruimte
De man verhuurt zijn pand aan D-rt Retail. Dit is een reisbemiddelingsorganisatie. Het is een dochterbedrijf van D-rt Groep. En dat bedrijf heeft onder meer de bedrijven D-Reizen, VakantieXperts, The Travelshop en Zonvaart Reizen. De D-rt Groep heeft meer dan 300 vestigingen en meer dan 250 verhuurders. Met andere woorden, de huurder is een grote speler. D-rt Retail huurt de ruimte in Meppel sinds 1 januari 2018. De huur bedraagt € 3.920,60 per maand (exclusief btw en voorschotten). Inclusief al die kosten moet D-rt Retail € 5.345,17 per maand betalen.

Uitsluiting huurprijsvermindering?
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte van toepassing. In artikel 11 van deze algemene bepalingen stond onder meer het volgende:

“(…) Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening (…)”.

Reisbranche hard geraakt door corona
De coronacrisis heeft de bedrijfsuitoefening van D-rt Retail geraakt. De reisbranche is hard getroffen. D-rt Retail heeft half maart 2020 al haar verhuurders een brief geschreven waarin de situatie werd toegelicht. De verhuurders werden gevraagd om mee te denken over de mogelijkheid van huurkorting of uitstel van huurbetaling. Nadien volgden nog enkele brieven van D-rt Retail.

Verhuurder vraagt faillissement D-rt Retail aan
De verhuurder in Meppel was niet zo gecharmeerd van de brieven van D-rt Retail. Hij kon zich niet vinden in de voorstellen van deze huurder. Op 14 mei 2020 diende de verhuurder een faillissementsverzoek in bij de rechtbank om D-rt Retail failliet te laten verklaren. Ook het daarop volgende voorstel van D-rt Retail was voor de verhuurder niet goed. De beslissing op het faillissementsverzoek is aangehouden tot 28 juli 2020, omdat D-rt Retail met spoed een kort geding was gestart.

Wat wil D-rt Retail met het kort geding bereiken?
In het kort geding vorderde D-rt Retail dat zij tijdens een bepaalde periode minder huur hoefde te betalen aan de verhuurder. Een en ander in afwachting van een uitspraak van de rechter in een bodemprocedure. De onderbouwing van de vorderingen van D-rt Retail staat in het vonnis uitgebreid beschreven. Net als het verweer van de verhuurder.

Coronacrisis als onvoorziene omstandigheid?
De rechter moest in het kort geding eerst aangeven of het aannemelijk is dat in een bodemprocedure (waar de zaak tot op de bodem kan worden uitgezocht) de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid (in de zin van artikel 6:258 BW) zal worden aangemerkt. Dat was het geval volgens de rechter. Het is moeilijk voorstelbaar dat partijen zo’n wereldwijde crisis bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad.

Mag je dan ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verwachten?
De volgende vraag is dan of de verhuurder van het pand in Meppel ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Of moet de verhuurder rekening houden met de coronacrisis en de gevolgen voor huurder D-rt Retail? De kantonrechter stipt dan wat omstandigheden aan die belangrijk zijn:

• D-rt Retail is onderdeel van een groot concern met een miljoenenomzet
• Verhuurder is een particuliere belegger met één pand in zijn bezit
• D-rt Retail heeft aannemelijk gemaakt dat zij hard door de coronacrisis is getroffen
• Het is niet duidelijk geworden of de verhuurder een vermindering van de huurprijs financieel kan dragen
• Het is te verwachten dat de boekingen voor reizen weer wat zullen gaan aantrekken
• D-rt Retail heeft het pand dat zij huurt gewoon kunnen gebruiken tijdens de coronacrisis

Welke conclusie rolt daaruit?
De belangrijkste conclusie moet dan nog komen. Krijgt D-rt Retail voor elkaar wat zij wil? De rechter oordeelde als volgt:

“Nu D-rt Retail voldoende heeft onderbouwd dat zij belang heeft bij een voorlopige voorziening die er toe strekt dat zij in afwachting van de uitkomst van een door haar te entameren procedure voorshands minder huur hoeft te betalen en niet is gebleken dat [gedaagde partij] de uitkomst van die procedure niet kan afwachten, zal de kantonrechter bepalen dat D-rt Retail over de periode 1 juni tot en met 31 december 2020 voorshands kan volstaan met betaling van 50% van de huur.” 

De rechter koppelde nog wel een duidelijke voorwaarde aan deze uitspraak. D-rt Retail moet binnen twee weken na de uitspraak in het kort geding de bodemprocedure hebben gestart. Als ze dat niet doet, dan vervalt deze tijdelijke uitspraak.

Geen korting – tijdelijke oplossing
D-rt Retail hoeft dus tot eind 2020 slechts 50% van de maandelijkse huur te betalen. Maar het is geen definitieve korting. Het is voor nu een tijdelijke oplossing. Er zal in een bodemprocedure moeten worden vastgesteld hoe de situatie echt zit. Dus de verhuurder maakt nog wel een kans in die procedure. Feit is wel dat dit een wat andere benadering is dan in de eerdere zaken die wij bespraken. Hier is de tijdelijke oplossing (tijdelijk 50% huur betalen) gekoppeld aan het starten van een bodemprocedure. Voor de huurder geeft dat nu lucht qua liquiditeit. Voor de verhuurder is het doek nog niet definitief gevallen.

Geld niet hard nodig? Dan krijg je minder
Deze uitspraak kent een wat verwarrend einde. Het lijkt erop dat de rechter als volgt oordeelt. Verhuurder, u hebt niet aangetoond dat u het geld echt hard nodig heeft, dus u moet tijdelijk genoegen nemen met minder. De focus zou toch vooral moeten liggen op de huurder die laat zien dat hij juist tijdelijk minder wil betalen omdat hij niet meer kán betalen. De verhuurder had niet voorzien dat hij zijn eigen financiële situatie tot in detail had moeten voorleggen aan de rechter. Dat is wel een aandachtspunt voor verhuurders als er zo’n vergelijkbare kwestie gaat spelen. En D-rt Retail? Die huurt op zo’n 250 plaatsen en die kan deze uitspraak goed gebruiken in de onderhandelingen.

Het vonnis met deze voorlopige voorziening van de kantonrechter in Assen van 21 juli 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:2540) kunt u hier lezen.

Post & Bouter Advocaten
Huurrecht
Vastgoed