Slagvaardig

Er worden veel bedrijfsruimtes en kantoorpanden verhuurd. En dus ook gehuurd. Vaak worden de modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) gebruikt bij het opstellen van huurovereenkomsten. De ROZ heeft ook algemene bepalingen opgesteld die je in de huurovereenkomst van toepassing kunt verklaren. Maar is het genoeg om die bepalingen van toepassing te verklaren? Een recent arrest van het hof in Den Bosch geeft meer duidelijkheid.

Huur van sportschool
Per 1 juli 2005 verhuurt X aan Y een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Het gehuurde moet worden gebruikt als sportschool. In artikel 2.1 van de huurovereenkomst staat dat de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2003)” van toepassing zijn. Ook staat er dat de huurder een exemplaar van die bepalingen heeft ontvangen. De huurder heeft de bewuste pagina van het huurcontract waar dit staat geparafeerd.

Laatste bladzijde
Op de laatste pagina van de huurovereenkomst is ruimte voor een handtekening van de huurder om aan te geven dat hij een exemplaar van de algemene bepalingen heeft ontvangen. Die plek is leeg. De huurder heeft daar geen handtekening of paraaf gezet.

Boeteclausule
In de algemene bepalingen staat een boetebeding. Als de huurder niet tijdig de huur betaalt, is hij een boete van minimaal € 300,- per maand aan de verhuurder verschuldigd. De verhuurder startte in 2017 een procedure tegen de huurder waarin hij – wegens structureel te laat betalen door de huurder – de ontruiming van het gehuurde vorderde. Ook vorderde de verhuurder de achterstallige huur en een bedrag van € 16.500,- aan boetes vanwege het te late betalen.

Hogere boete
De kantonrechter wees die boete af. De verhuurder ging in hoger beroep. In het hoger beroep vorderde de verhuurder een bedrag van € 27.600,- aan boetes. De huurder was het daar niet mee eens en verweerde zich. Wat was nu de kern van zijn verweer? De huurder voerde een formeel verweer over de algemene bepalingen.

Terhandstelling algemene bepalingen
Volgens de huurder zijn de algemene bepalingen (waarin de boeteclausule stond) niet voor of bij het aangaan van de huurovereenkomst aan hem ter hand gesteld. Daarom komt de verhuurder volgens de huurder geen beroep toe op de boeteclausule. Nu was het hof aan zet. Het hof stelt eerst vast dat de huurovereenkomst wel getekend is. Dan vervolgt het hof:

“Het enkele feit dat hij (de huurder) aan het slot van de huurovereenkomst op pagina 4 onderaan niet nog eens afzonderlijk heeft getekend voor ontvangst van de algemene bepalingen, betekent op zich niet dat hij deze bepalingen niet heeft ontvangen en/of dat deze bepalingen geen deel uitmaken van de huurovereenkomst.”

Geen keiharde eis
Anders gezegd: het is geen keiharde eis dat de huurder op de laatste bladzijde van het huurcontract nog speciaal moet tekenen voor ontvangst van de algemene bepalingen. Zeker niet nu al op een andere plek in het huurcontract stond dat de algemene bepalingen van toepassing zijn en dat huurder deze heeft ontvangen. Op die pagina had de huurder namelijk wel een paraaf gezet.

Tegenbewijs
Het hof gaat er daarom van uit dat de verhuurder de algemene bepalingen wel aan de huurder ter hand heeft gesteld. De huurovereenkomst is daar duidelijk over en die overeenkomst levert dwingend bewijs op. Tenzij de huurder tegenbewijs levert.  Het hof geeft de huurder de kans om dit tegenbewijs te leveren. De huurder moet tegenbewijs leveren van de stelling dat de verhuurder de algemene bepalingen wél aan hem ter hand heeft gesteld.

Eenvoudig oplossen
Of andersom gezegd: de huurder moet aantonen dat hij iets niet ontvangen heeft. Dat is een hele lastige opgave voor de huurder. Waarschijnlijk gaat de verhuurder het wel redden in deze procedure. Toch kunnen verhuurders eventuele discussies op dit punt eenvoudig oplossen. Zeker als het gaat om verhuurders van kantoor- en bedrijfspanden. Zorg dat de algemene bepalingen als bijlage achter de huurovereenkomst zitten en laat de huurder zijn paraaf onder die bijlage zetten. Zo voorkom je een discussie en is gewoon duidelijk dat je een beroep kunt doen op de algemene bepalingen.

Het arrest van het gerechtshof in Den Bosch van 18 juni 2019 kunt u hier volledig lezen.