krachtig in de zaak

In koopovereenkomsten voor vastgoed zie je allerlei voorwaarden staan. Met regelmaat is dat de clausule “as is, where is”. De koper aanvaardt een pand dan in de staat waarop het pand zich bijv. bij het bereiken van overeenstemming of bij levering bevindt. Simpel gezegd, je koopt wat je ziet. Of om in het Engels door te gaan: “what you see is what you get”. Wat is nu de strekking van zo’n artikel? En heb je er wat aan? We bespreken een vonnis van de rechtbank in Groningen van 11 januari 2023 waarin deze clausule een rol speelde. 

Situatie binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE)

De procedure ging over een appartementsrecht. Dus de casus speelt zich af bij een pand met meerdere eigenaren die in een vereniging van eigenaren (VvE) zitten. De eiser in de procedure bood zijn appartementsrecht te koop aan. Dat is een wat formele beschrijving. Je zou ook kunnen zeggen dat die persoon een appartement wilde verkopen. 

Splitsingsreglement

Bij situaties met een VvE speelt de splitsingsakte en het splitsingsreglement een belangrijke rol. Daarin staan afspraken die gelden voor alle eigenaren binnen de VvE. In dit splitsingsreglement stond onder andere:

• Dat iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering (de ledenvergadering van de VvE) verboden is, en
• Dat alle besluiten worden genomen met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. 

Interesse in appartement en concept koopovereenkomst

Er was een geïnteresseerde in het appartement. Die heeft de woning meermaals bezocht. Op dat moment werd er nog verbouwd. De interesse nam toe en de makelaar van de verkoper stelde een concept koopovereenkomst op. In dat concept komt een “as is, where is”-clausule te staan. De makelaar van de beoogd koper liet weten dat die clausule verwijderd moest worden. Het ging om een nieuwbouwproject en dan mag je verwachten dat het onderhoud goed is. 

Clausule moet blijven

De verkoper houdt vast aan de eis van die clausule. Maar de makelaar van de beoogd koper blijft er vragen over stellen. Vervolgens stuurt de makelaar van de verkoper een WhatsApp-berichtje rechtstreeks naar de beoogd koper: 

“Laat je niet gek maken door die makelaar he. As is where is, is een heel gebruikelijke clausule. Staat tegenwoordig in alle koopovereenkomsten. Het is aan de binnenkant allemaal wel nieuw maar aan de buitenkant blijft het een pand van 1939

Van alle spullen krijg je gewoon alle bonnetjes en garantiebewijzen”

Koopovereenkomst

De woning is bijna 100 jaar oud en dus wil de verkoper dat de clausule blijft. Partijen sluiten een koopovereenkomst. In artikel 5 van de koopovereenkomst staat:

“1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt op. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het bepaalde in artikel 11.
2. Het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als beleggingsobject nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. In de koop is niet begrepen datgene waarop huurders, ingevolge artikel 1603 van het BW, rechten kunnen doen gelden.
(…)
5. Koper is bereid het verkochte op de datum van levering voetstoots (as is, where is) te aanvaarden, hetgeen inhoudt dat koper het verkochte aanvaardt in de juridische, fiscale, technische en milieutechnische toestand waarin het verkochte zich alsdan bevindt, met alle bekende en onbekende zichtbare en verborgen gebreken en in de alsdan geldende gebruiksstaat, terwijl verkoper niet gehouden zal zijn ten aanzien van enig aspect van het verkochte enige (stilzwijgende) verklaring of garantie af te geven buiten hetgeen in de koopovereenkomst is gegarandeerd.”

Gedoe met de VvE & vernietiging koopovereenkomst

Na ondertekening van de koopovereenkomst maar vóór levering ontstaat er gedoe met de VvE. De VvE schrijft dat zij slechts één adres kennen die bij het verkochte appartementsrecht hoort. Niet drie adressen. Er zijn vermoedelijk kamers o.i.d. in het pand gemaakt waarbij gelijk drie adressen zijn gevoegd. Volgens de VvE is er nooit toestemming gegeven voor splitsing e.d. De koper schrok hiervan en heeft de koopovereenkomst vernietigd op grond van dwaling. 

Verkoper wil nakoming levering

De verkoper wil dat de koper het pand koopt en meewerkt aan levering. Verkoper start een procedure waarin de nakoming wordt gevorderd. De koper stelt een tegenvordering in dat de koopovereenkomst is vernietigd op grond van dwaling. Een belangrijke vraag die bij de rechtbank voorlag was of de koper gehouden is de koopovereenkomst na te komen vanwege de “as is, where is”-clausule. 

Beoordeling rechtbank over de clausule

Hoe legt de rechtbank zo’n clausule uit? Dan gaat het al snel over “Haviltexen” en over wat partijen nu van elkaar mochten verwachten. Een paar concrete punten die de rechtbank meeweegt: 

“Vast staat dat genoemde bepaling op instigatie van [eiser] in de koopovereenkomst is opgenomen. 
Verder staat niet ter discussie dat [gedaagde] heeft verzocht dit artikel uit de koopovereenkomst te schrappen maar dat [eiser] daar geen gehoor aan heeft willen geven. 
De rechtbank overweegt dat partijen vervolgens, nu [eiser] geen afstand van het beding heeft willen doen, hebben onderhandeld over het beding. Namens de makelaar van [eiser] is aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat [eiser] de toepasselijkheid van het beding handhaaft omdat het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt 100 jaar oud is. Verder is aan [gedaagde] te kennen gegeven dat hij alle bonnen en garanties ontvangt bij de koop. 
Tegen de achtergrond van die mededelingen die de makelaar van [eiser] aan [gedaagde] heeft gedaan, waarbij van belang is dat de rechtbank de mededelingen van de makelaar van [eiser] toerekent aan [eiser] , is de rechtbank van oordeel dat de as is, where is-clausule moet beperkt worden uitgelegd. 
Zo heeft [gedaagde] mogen begrijpen dat [eiser] louter met betrekking tot de fysieke eigenschappen van het appartement een beroep zou kunnen doen op het beding. De stelling van [eiser] dat hij een ander beeld had bij de invulling van het as is, where is-beding dan zijn makelaar, kan hieraan niet af doen. Dit is een omstandigheid tussen [eiser] en zijn makelaar. Dit klemt temeer nu er steeds ruggespraak is gevoerd tussen [eiser] en zijn makelaar. Ook om die reden mocht [gedaagde] erop vertrouwen dat hetgeen de makelaar van [eiser] aan hem verklaarde in lijn was met de bedoeling van [eiser] ter zake van het beding. 
Tot slot overweegt de rechtbank dat de enkele stelling van [eiser] dat [gedaagde] en de makelaar van [eiser] een vriendschappelijke relatie hebben, zonder nadere verklaring, die ontbreekt, dit oordeel niet anders kan maken.”

Gaat die clausule zó ver dat ook het punt van wel/niet toestemming van de VvE daaronder valt? Nee. Verkoper kan zich niet op de “as is, where is”-clausule beroepen voor het ontbreken van toestemming van de VvE. 

Beoordeling rechtbank over het ontbreken van toestemming VvE

De rechtbank oordeelt nog meer. Want kon de koper zich terecht beroepen op dwaling? Had de verkoper moeten melden dat de VvE geen toestemming had gegeven voor die verbouwing en die splitsing in meerdere appartementen? Het antwoord was twee keer “ja”. De verkoper wist dat de verbouwing zonder toestemming van de VvE verboden was. De splitsingsakte en het splitsingsreglement zijn duidelijk.  

Een extra punt was nog dat het voor de koper van doorslaggevend belang was om te kopen dat er drie afzonderlijke zelfstandige appartementen waren. Want dan kon de koper een daarbij behorend rendement gaan genereren. De vraag is dan of de rechtbank dan niet nog iets meer gewicht had mogen toekennen aan de onderzoeksplicht van de koper? Het ging dus kennelijk niet om een gewone koper maar een koper die het appartement ging kopen voor verhuur en dus voor rendement. Wie weet volgt er nog een hoger beroep.

Let op wat je opschrijft

Wat is nu de boodschap van deze uitspraak? Het begint misschien saai te worden omdat we de boodschap vaker laten terugkomen: je moet opletten wat en hoe je iets opschrijft. Is een bepaalde afspraak voor jou als contractspartij van groot belang? Zorg dan dat juist die afspraak ook goed en duidelijk is opgeschreven. 

Deze verkoper liet een forse verbouwing uitvoeren aan het appartement. Drie appartementen. Ook dacht de verkoper het appartement voor een mooie koopprijs verkocht te hebben. Uiteindelijk gaat het mis omdat er geen openheid is gegeven over de VvE. De verkoper zit nog met het pand, zit nog met de discussie met de VvE maar heeft ondertussen al wel alle kosten voor die verbouwing gemaakt. Wat was er gebeurt als de verkoper even aan de VvE had gedacht? Wat was er gebeurt als de makelaar iets van de VvE in de koopovereenkomst had gezet? 

Schrijf belangrijke punten op. Met open vizier. Vooraf. Dat voorkomt gedoe achteraf.

Het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen van 11 januari 2023 (ECLI:NL:RBNNE:2023:52) leest u hier.

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Vastgoed & onroerend goed
Contracten & overeenkomsten