Slagvaardig

Je bent geïnteresseerd in vastgoed. Je oriënteert je op de (on)mogelijkheden om onroerend goed te kopen. Er is op zich genoeg keuze. Als er een pand gevonden is, begint het spel van onderhandelen. Er worden vragen gesteld aan de (adviseur van de) verkopende partij. Er volgen bezichtigingen van het beoogde pand. Er worden telefonisch of per e-mail biedingen uitgebracht. Het lijkt nog lekker onschuldig. Een overeenkomst komt tot pas tot stand als de koopakte getekend is. Toch? Nee hoor, dat kan ook wel eerder. Zo laat deze recente uitspraak weer zien. Bent u verkoper? Bent u koper? Bent u adviseur bij vastgoedtransacties? Bent u makelaar? Lees zeker even verder.  

Huis Bentinck
Het gaat hier om het zogenaamde Bentinck Huis aan de Lange Voorhout in Den Haag. Een schitterend pand met een monumentaal trappenhuis en wit marmer. Tot 2016 was het een locatie van de Hoge Raad, onze hoogste rechter in Nederland. Wie wil er geen eigenaar zijn van dat pand? In september 2016 kwam het pand via drie makelaarskantoren te koop. De verkopende partij was Lange Voorhout Monumenten B.V. (LVM).

Telefonisch bod – niet marktconform
In 2017 laat een geïnteresseerde partij via zijn adviseur contact opnemen met een van de makelaars. Er volgt een bezichtiging. Op 10 april 2018 neemt de adviseur van deze geïnteresseerde partij telefonisch contact op met een van de verkopend makelaars. Namens de geïnteresseerde partij doet de adviseur telefonisch een bod van 12 miljoen (€ 12.000.000) op het pand. Volgens de makelaar zou een marktconform bod minimaal 15 miljoen zijn. En de adviseur moest het bod schriftelijk doen.

Dag later – bericht met hoger bod
Een dag later stuurt de adviseur een berichtje naar de makelaar waarin hij onder andere schrijft:

“Graag kom ik terug op ons gesprek van gisterenmiddag.
Namens mijn principaal (…)
Wenst haar bod voor Lange Voorhout te verhogen naar Eur 15.000.000
Afhankelijk van de nadere condities van de verkoper, reeds verhuurde units, duur en condities van bestaande huur overeenkomsten kan dit bod voor nadere onderhandeling vatbaar zijn in positieve zin.
(…)
Er kan op zeer korte termijn geschakeld worden, en zonder voorbehoud van financiering worden getekend.
Nadere details kunnen worden ingevuld.”

Verzoek om uitbrengen koopbieding
Het gaat dan snel. Op 13 april 2018 vindt er weer een bezichtiging plaats. De adviseur van de partij die aan bod uitbracht ontvangt per WeTransfer nog aanvullende informatie van de makelaar, waaronder het bestemmingsplan. Op 19 april 2018 is er nog een gesprek tussen de geïnteresseerde partij en de verkoper. De geïnteresseerde partij bevestigt dat hij het pand wil kopen. LVM vraagt om een schriftelijke koopbieding.

Verzoek om voorbeeld koopbieding
De geïnteresseerde partij vraagt LVM om een voorbeeld van zo’n koopbieding. De verkopend makelaar stuurt een model naar de partij. In dat model stond onder andere het volgende opgenomen:

“Betreft: onvoorwaardelijke koopbieding Lange Voorhout 7 te Den Haag
(…)
Koopsom: onze cliënt is bereid om het object te verwerven tegen een koopsom van € 15.250.000,- k.k.
(…)
Ontbindende Voorwaarden: geen.
(…)”

Ingevulde koopbieding
De geïnteresseerde partij lijkt het wel prima te vinden en vult het document in met een paar wijzigingen. Zijn adviseur levert de ingevulde koopbieding op 25 april 2018 af bij de makelaar. In de ingevulde en ondertekende verkoopbieding staat onder meer het volgende:

“Betreft: onvoorwaardelijke koopbieding Lange Voorhout 7 te Den Haag
(…)
Koopsom: Koper is bereid om het object te verwerven tegen een koopsom van € 15.000.000,- k.k., (…) zonder voorbehouden zie hierna.
(…)
Ontbindende Voorwaarden: geen, anders dan acceptatie van de voorwaarden in de koop overeenkomst; geen voorbehoud in verband met financiering, geen voorbehoud in verband met bouwtechnisch rapport. geen voorbehoud in verband met bestemmingsplan.
Overige bepalingen: Voor het overige zullen bij de koop en verkoop van (soortgelijke) onroerende zaken de gebruikelijke bepalingen van toepassing zijn voor soortgelijke onroerende zaken.”

Afzien van de aankoop
Er volgen dan nog wat mailwisselingen en overleggen tussen de partijen en een notaris. Geen vuiltje aan de lucht. Maar op 9 mei 2018 schrijft de geïnteresseerde partij een brief naar de directeur van LVM met daarin de mededeling dat hij na intensief onderzoek afziet van de aankoop van het pand Huis Bentinck. De reden? Essentiële informatie over de bestemming van het pand. Een verzoek om een bestemmingswijziging naar detailhandel werd niet toegestaan.

Verkoop en procedure
LVM verkocht het pand aan een derde partij, maar startte wel een procedure tegen de geïnteresseerde partij die uiteindelijk van de koop afzag. In die procedure stelde LVM dat er een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat het de geïnteresseerde partij niet vrij stond die overeenkomst te beëindigen. De geïnteresseerde partij vond dat er geen overeenkomst tot stand was gekomen.

Kernvraag
Kernvraag waar de rechtbank een antwoord op moest geven was of er nu een koopovereenkomst tot stand was gekomen of niet. Volgens de rechtbank is er een koopovereenkomst tot stand gekomen.

• Maar artikel 7:2 BW bepaalt toch dat een koopovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan? Ja, alleen is dit artikel volgens de rechtbank niet van toepassing in deze zaak. De geïnteresseerde partij handelde niet als consument en het pand wat hij wilde kopen, is geen woning.
• De rechtbank kijkt dus naar de ‘gewone’ regels voor de totstandkoming van een koopovereenkomst. Er moet simpelweg sprake zijn van een aanbod en van aanvaarding.

Essentialia – kernpunten van de koop volgens LVM
Om te spreken van een aanbod en van de aanvaarding daarvan, moeten de partijen het eens zijn over de essentialia van de koop. De essentiële onderdelen. Volgens LVM is dat het geval. Partijen waren het eens over de volgende kernpunten van de koop: het object, de prijs, de datum van overdracht en levering, de overdrachtsbelasting, de waarborgsom, de verrekening van baten en lasten en (het ontbreken van) ontbindende voorwaarden.  

Essentialia – kernpunten bij koop bedrijfspand volgens rechtbank
De rechtbank stelt dat er voor de totstandkoming van een koopovereenkomst die ziet op een bedrijfspand overeenstemming moet bestaan over de volgende kernpunten: het te verkopen pand, de te betalen prijs en het moment van levering. Die dingen geven de kern van de prestatie weer. Als daarover geen overeenstemming bestaat, kun je niet spreken van een koopovereenkomst. In deze zaak was er ruimschoots voldaan aan deze punten. Sterker nog, partijen waren het al over meer punten eens.

Hoe loopt het af?
Volgens de rechtbank was de geïnteresseerde partij verplicht om het pand af te nemen. Nu dat niet is gebeurd, is deze partij verplicht om de schade die LVM daardoor (het niet afnemen) leed, te vergoeden. Die schade zal moeten worden beoordeeld in een nieuwe, afzonderlijke procedure. Maar het is duidelijk dat LVM schade heeft geleden. LVM heeft (adviseurs)kosten gemaakt voor een verkoop die niet is doorgegaan. We weten dus nog niet hoe het afloopt.

Lessen uit het Bentinck Huis
Deze procedure over de (ver)koop van het Bentinck Huis in Den Haag is niet baanbrekend. Maar het is wel een uitspraak om mee te nemen in de praktijk. Of je nu verkopend/aankopend makelaar bent of vastgoedadviseur of verkoper of potentieel koper. Als je als partij nog niet zeker bent van je zaak, wees dan alert op de uitlatingen die je doet en de stukken die je tekent. We pikken twee punten uit de uitspraak en geven die mee:

• De eis van schriftelijkheid uit artikel 7:2 BW geldt alleen voor koopovereenkomsten met consumenten en met een woning als object.
• De essentialia van een koopovereenkomst van een bedrijfspand zijn: het te verkopen pand, de te betalen prijs en het moment van levering.

De uitspraak van de rechtbank Den Haag van 1 mei 2019 kunt u hier volledig lezen.