krachtig in de zaak

Als iets niet goed gaat en je krijgt een tweede kans, dan wil je die pakken. In de wereld van maatschappelijk werk, dienstverlening en zorg komt dit regelmatig voor. Juist ook daar waar het gaat om de begeleiding aan mensen en het hebben van woonruimte. Mensen die begeleid worden om op eigen benen te staan, krijgen soms woonruimte ter beschikking gesteld. Zo kunnen ze stap voor stap leren om op zichzelf te wonen. Er zijn ook gemeenten die hierover afspraken met elkaar maken voor het voorkomen van dakloosheid van mensen. Als er juridische discussies komen tussen bijvoorbeeld een zorgorganisatie of een woonstichting met een zorgbehoevende, dan kan dat gaan over de vraag of een zorgbehoevende recht heeft op huurbescherming. En over de vraag wat nu zwaarder weegt; zorg en begeleiding of huur?

In deze bijdrage gaan we in op een recent arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

Het Gooi en huurachterstand(en)
Stichting woningcorporatie Het Gooi en Omstreken (verder: "Het Gooi") is – logisch – een woningcorporatie. Sinds 6 mei 2015 huren twee mensen een woning van Het Gooi. Al direct ontstaat een huurachterstand. Het Gooi onderneemt snel actie en de kantonrechter veroordeelde deze mensen op 10 februari 2016 al om de huurachterstand te betalen. Dat hielp niet. Er ontstond een nieuwe huurachterstand. Op 7 september 2016 ontbond de kantonrechter de huurovereenkomst en de mensen moesten de van Het Gooi gehuurde woning ontruimen.

Tweede Kansbeleid
Het was niet de bedoeling om deze twee mensen op straat te laten belanden. Zij zijn daarom in aanmerking gebracht voor het Tweede Kansbeleid. In 2009 is er een convenant gesloten door meerdere partijen in de regio van Gooi en Vechtstreek (o.a. de politie, GGD en het Leger des Heils). Dit beleid is bedoeld om huisuitzettingen en dakloosheid te voorkomen. Huurders krijgen een tweede kans onder strenge voorwaarden. Een belangrijke voorwaarde is dat de mensen zich moeten laten begeleiden of onder behandeling laten stellen.

Tijdelijke huurovereenkomst tweede kans
Op 9 oktober 2017 sloot Het Gooi met deze twee mensen een tijdelijke huurovereenkomst tweede kans. In de overeenkomst stond een belangrijke voorwaarden:

• De huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de gelijktijdig gesloten begeleidingsovereenkomst tussen de twee mensen met hulpverleningsinstelling “De Paarse Pelikaan” en Het Gooi.

Als de begeleidingsovereenkomst om wat voor reden zou worden beëindigd, dan betekent dit ook direct dat de huurovereenkomst eindigt. Deze koppeling komt in de praktijk vaker voor.

Tweede kans niet gepakt
Op 5 september 2019 krijgen de mensen een brief dat het tweede kans traject wordt beëindigd. Reden daarvan? De mensen komen de afspraken niet na. Op diezelfde dag laat Het Gooi aan de mensen weten dat er – in strijd met de afspraken – ook weer een huurachterstand is ontstaan. Het Gooi laat weten dat zij heeft gehoord dat de begeleidingsovereenkomst is beëindigd. En dus eindigt de huurovereenkomst van rechtswege na een ontruimingstermijn van een maand.

Kennisgeving
Op 24 september 2019 volgt nog een formele brief namens Het Gooi waarin staat dat, door het verstrijken van de bepaalde tijd en de beëindiging van de begeleiding, de huurovereenkomst op 9 oktober 2019 zal eindigen. In de brief staat genoemd dat de brief geldt als een kennisgeving zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 sub b BW. Het Gooi stapte naar de kantonrechter om de mensen te laten veroordelen tot ontruiming van de woning. De kantonrechter stelde Het Gooi in het gelijk.

Geen verweer dus afwijzing
De mensen gingen in hoger beroep. Zij voerden aan dat de begeleidingsovereenkomst ten onrechte was ontbonden en dat de huurachterstand niet zo erg was dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Een belangrijk punt is dat de huurders geen verweer voerden tegen het feit dat de huurovereenkomst eindigt doordat de begeleidingsovereenkomst is geëindigd. Dus daarom slaagt het hoger beroep van de mensen al niet.

Wel verweer gevoerd? Dat had niets uitgemaakt.
Wat nu als de mensen wel dit verweer hadden gevoerd? Dat had niets uitgemaakt, zo oordeelt het hof. Want dan is de huurovereenkomst alsnog rechtsgeldig (terecht) geëindigd door het verstrijken van de duur waarvoor die was aangegaan. Dit werkt het hof nog wat verder uit. Het Gooi heeft de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of minder te sluiten met huurders die tot specifieke doelgroepen behoren.

Tijdig kennisgegeven van einde huur
De huurovereenkomst die op 9 oktober 2017 met deze mensen is gesloten, is gesloten voor 24 maanden en eindigde op 9 oktober 2019. Het Gooi heeft dit al duidelijk gemaakt in de brief van 5 september 2019 en dit daarna nog bevestigd in de brief van 24 september 2019. Volgens Het Gooi is daarmee voldaan aan de eis om de huurder tijdig in kennis te stellen van het eindigen van de huurovereenkomst.

Toch staat in de brief van 5 september 2019 niet expliciet dat de huurovereenkomst eindigt. Maakt dat uit?

Het hof oordeelde daarover het volgende in overweging 6.5.5:

“Ook het hof is van oordeel dat Het Gooi met de beide brieven tijdig heeft voldaan aan haar verplichting om [appellanten] c.s. schriftelijk te informeren over de beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Dat de brief van 5 september 2019 niet met zoveel woorden vermeldt dat de huurovereenkomst eindigt op 9 oktober 2019 doet daar niet in voldoende mate aan af. [appellanten] c.s. wisten vanaf dat moment immers waar zij aan toe waren, waarmee tijdig aan het doel van de kennisgeving, zoals naderhand nog gepreciseerd in de brief van 24 september 2019, is voldaan.”

Was het wel echt tijdig?
De vraag is of dit oordeel van het hof juist is. In ieder geval is het voor Het Gooi fijn dat het zo afloopt. Maar met dit oordeel geeft het hof wel wat ruimte aan de manier waarop de kennisgeving van artikel 7:271 lid 1 moet geschieden. In de wet staat namelijk dat die kennisgeving “uiterlijk een maand” voordat de bepaalde tijd is verstreken, moet zijn gedaan. Dan vervolgt de wet dat als de verhuurder die verplichting niet nakomt, dan “wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd (…) voor onbepaalde tijd verlengd.”.

Concreet opschrijven
Als je schrijft dat mensen de woning per einddatum moeten verlaten, impliceert dat natuurlijk dat de huurovereenkomst ook eindigt per die einddatum. Toch blijft het advies om dit wel concreet in die eerste brief ook op te nemen. Gewoon voor de zekerheid. En voor het geval op dit punt wel scherp en overtuigend verweer wordt gevoerd door de huurders.

Het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden van 29 juni 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:6379) kunt u hier lezen. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Begeleiding & zorg vs. huur
Huurrecht en zorgorganisaties en woonstichtingen
Tijdelijke huurovereenkomsten
Begeleidingsovereenkomst