Slagvaardig

Eind 2022, begin 2023 is een nieuw ROZ-model voor 290-bedrijfsruimte gepubliceerd. Hierbij kunt u denken aan de huur van een winkel of een restaurant en/of café. Met het ROZ-model wordt een standaard huurcontract en de algemene voorwaarden die daarbij horen uiteengezet. In het nieuwe ROZ-model zijn enkele wijzigingen aangebracht; het gevolg van de vele veranderingen in de wereld en wet- en regelgeving na voorgaande versie van 2012. In de praktijk zien we nog regelmatig de ROZ-documenten uit 2012 langskomen en dus is het goed nog in te zoomen op die nieuwe documenten. Hieronder bespreken we de belangrijkste punten.

Elektronisch ondertekenen 

Het is veel normaler geworden om overeenkomsten elektronisch te ondertekenen. Het nieuwe ROZ-model heeft een bijzondere bepaling waarmee kan worden overeengekomen dat de huurovereenkomst elektronisch kan worden ondertekend. Hiervoor worden verschillende opties opgenomen. Deze opties voldoen aan de verplichtingen van artikel 3:15a Burgerlijk Wetboek (BW).  

Duurzaamheid 

Het belang van duurzaam ondernemen is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Zo zijn er meerdere duurzaamheidsmaatregelen wettelijk verplicht geworden. In artikel 15 van het nieuwe ROZ-model is uiteengezet wat van verhuurder en huurder verwacht wordt op dit punt. In het kort spreken partijen hiermee af dat alle energiebesparende maatregelen genomen worden die gemiddeld binnen vijf jaar kunnen worden terugverdiend. Er zijn verschillende mogelijkheden. Om deze inzichtelijk te maken is door ROZ een duurzaamheidsmatrix opgesteld. Hierin staan verschillende suggesties voor afspraken en doelstellingen om de duurzaamheid te verbeteren.

Openingstijden 

In 2023 is de Winkeltijdenwet gewijzigd. In de Winkeltijdenwet wordt geregeld wanneer winkels dicht moeten zijn. Een gemeente kan hierop een uitzondering geven. Een verhuurder kan niet meer een winkeleigenaar dwingen om zijn winkel te openen op niet ingestemde tijden. Dit betekent bijvoorbeeld dat een winkeleigenaar niet kan worden gedwongen om te werken op de wekelijkse rustdagen. Artikel 13 van het nieuwe ROZ-model maakt het mogelijk om vooraf de openingstijden af te spreken en vast te leggen. Dit zorgt voor meer duidelijkheid voor verhuurder, maar ook voor huurder.  

Overheidsmaatregelen 

Door de lockdown tijdens de coronaperiode was het voor vele winkels niet mogelijk om (volledig) open te gaan. De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 (ECLI:NLHR:2021:1974) geoordeeld dat dit, omdat het door de overheid was opgelegd, geen gebrek oplevert waar de verhuurder voor aansprakelijk is. Dit is alleen niet altijd even werkbaar in de praktijk. Het kan onredelijk zijn om de huurovereenkomst ongewijzigd te laten voortbestaan. Het nieuwe ROZ-model vindt het belangrijk dat partijen dan in overleg treden om te onderzoeken of andere afspraken kunnen worden gemaakt. Dit alles staat in het gewijzigde artikel 14 van het ROZ-model.  

Privacy

Het nieuwe ROZ-model is geactualiseerd, waarmee rekening wordt gehouden met alle veranderingen op het gebied van bescherming van persoonsgegevens. Ook in het ROZ-model wordt hiermee rekening gehouden. De regeling voor standaardgegevens worden vermeld in artikel 35 van de Algemene Bepalingen. Zo moet er sprake zijn van een doel voor het verwerken van de gegevens. Ook is vastgelegd aan welke derden de gegevens mogen worden verschaft. Belangrijk is ook het recht op inzage en het recht om de gegevens te laten verwijderen of af te schermen. Voor alles wat buiten het bepaalde in artikel 35 valt moet de nieuwe bijzondere bepaling over de persoonsgegevens in de huurovereenkomst worden opgenomen. De persoon die de persoonsgegevens heeft verstrekt heeft ook de mogelijkheid om een klacht in te dienen Autoriteit Persoonsgegevens. Zij kunnen bij overtreding van de regels ook een boete opleggen. Voor een verhuurder is het daarom heel belangrijk om de privacybescherming goed in orde te hebben.  

Omzethuur – voorbeeldbepaling 

Partijen spreken vaak een vaste jaarlijkse huurprijs af (artikel 4 van het ROZ-model). In de praktijk wordt soms ook gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een omzethuurprijs af te spreken: de hoogte van de huur is (gedeeltelijk) afhankelijk van de gerealiseerde omzet. Het afspreken van omzethuur kent zowel voordelen als nadelen. Een groot voordeel is dat de verhuurder profiteert in voorspoedige tijden en dat een huurder wordt beschermd in minder goede tijden. Een belangrijk nadeel is dat de afspraken tussen partijen wel echt goed en duidelijk moeten zijn opgeschreven voor beiden. Ook moet huurder bereid zijn om inzage te geven in de administratie. Het opstellen van deze bijzondere bepaling van omzethuur kan lastig zijn. Daarom heeft de ROZ een voorbeeldbepaling opgesteld. Deze kan worden aangescherpt tot de specifieke situatie van partijen. De bepaling kan onder artikel 17 van de bijzondere bepalingen worden geplaatst.  

Omzethuur – verhouding met artikel 7:303 BW 

Belangrijk is wel dat het opnemen van deze bepaling problemen kan opleveren met de regeling van artikel 7:303 Burgerlijk Wetboek (BW). Hiermee kan een huurder of verhuurder de rechter verzoeken om een redelijke huurprijs vast te stellen. Partijen kunnen overeenkomen om de toepassing van dit artikel uit te sluiten, maar hiervoor moet wel toestemming door de kantonrechter worden verleend (artikel 7:291 BW).  

Wat te doen?  

Zoals bovenstaand uiteengezet zijn er zeker grote wijzigen opgenomen. Meerdere wijzigingen zijn gevolg van wetswijzigingen. Nu bent u weer op de hoogte van de actuele modellen bij de verhuur van winkelruimte en wat de verschillen zijn. Wilt u meer informatie over de mogelijkheden voor duurzaamheidsmaatregelen en een voorbeeldbepaling voor omzethuur? U kunt al deze documenten vinden op https://roz.nl/de-roz-modellen/model-winkelruimte/. Aan de hand van deze standaarddocumenten maken we dan met en voor u een maatwerkdocument die geschikt is voor uw verhuursituatie. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld 

Huurrecht 

Huurovereenkomst | 290-bedrijfsruimte