krachtig in de zaak

Bij de huur en verhuur van een pand is één van de belangrijkste afspraken hoe lang je het pand (ver)huurt. Je spreekt met elkaar een einddatum af. Ook spreek je af of het mogelijk is om de huurovereenkomst tussentijds – voor het verstrijken van die einddatum – op te zeggen. Als je dat niet afspreekt, kun je ook niet tussentijds vertrekken.

Gemeente Rotterdam verhuurt kantoorruimte
De gemeente Rotterdam verhuurt een kantoorruimte aan bedrijf X. Deze twee partijen sluiten een huurovereenkomst kantoorruimte (zoals bedoeld in artikel 7:230a BW). Als het gaat om de vraag hoe lang de huurovereenkomst loopt, staat er het volgende:

“Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar ingaande op 01-07-2011 en lopende tot en met 30-06-2016. Na het verstrijken van (…) genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 30-06-2021 (…).

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.”

Poging opzegging huur
Met bedrijf X gaat het dan niet zo goed meer. Het bedrijf staakt de activiteiten. Op 16 januari 2018 stuurt iemand namens X een e-mail naar de verhuurder waarin dit wordt meegedeeld. Ook staat er in de e-mail dat de huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2018 wordt opgezegd. Dus op heel korte termijn. De gemeente Rotterdam krijgt ook gelijk te horen dat huurder X de huur niet meer betaalt, omdat er geen geld meer is.

Verhuurder gaat niet akkoord
Twee dagen later wordt er namens de gemeente Rotterdam een reactie gestuurd naar de huurder. De huurder kan de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Volgens de huurovereenkomst (zie hierboven) loopt de huurovereenkomst nog tot en met 30 juni 2021. De verhuurder is bereid om mee te denken aan een oplossing, maar dan moet de huurder wel serieuze stappen zetten. Dat doet de huurder niet. Wel levert de huurder op 31 mei 2018 de sleutels van het gehuurde pand in. Namens de verhuurder volgt er een brief waarin nogmaals duidelijk staat aangegeven dat de gemeente Rotterdam niet akkoord gaat met een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst.

Gemeente Rotterdam start procedure
De huurder reageert niet en betaalt de huur niet. Daarom stapt de verhuurder naar de rechter. De gemeente Rotterdam wil dat de huurovereenkomst met bedrijf X wordt ontbonden en dat de X de huur betaalt tot het einde. In de procedure voert X aan dat hij de huurovereenkomst netjes heeft opgezegd per 1 februari 2018 en dat hij daarom maar tot die datum huur hoeft te betalen. De belangrijkste vraag ging over het wel/niet tussentijds mogen opzeggen van de huurovereenkomst.

Kantonrechter is snel klaar
De kantonrechter kijkt naar de tekst van de huurovereenkomst. Daarin staat geen tussentijdse opzegmogelijkheid. Huurder en verhuurder hebben ook geen overeenstemming bereikt over een eerdere beëindiging van de huur. De gemeente Rotterdam hoefde ook niet akkoord te gaan met een vroegtijdig vertrek van de huurder. Dat de huurder in financiële problemen verkeerde, maakt daarbij niet uit. Dat is het probleem van de huurder. De kantonrechter is daarom snel klaar met het oordeel. De huurder kon en mocht de huurovereenkomst niet voortijdig opzeggen.

Betalen en ontbinden
Bedrijf X moest dan ook gewoon vanaf februari 2018 de huur blijven betalen. De huurachterstand was al opgelopen tot ruim € 13.000,--. Dat bedrag moest de huurder betalen. En de huurder zat dus in principe tot en met 30 juni 2021 aan het huurcontract vast. Alleen had de gemeente Rotterdam daar geen zin meer in. De gemeente wilde dat de huurovereenkomst ontbonden werd, omdat de huurder een te grote huurachterstand had laten ontstaan. De kantonrechter gaat daar in mee en ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen.

Trouw aan gegeven woord
Het is geen schokkende uitspraak van de kantonrechter. Het uitgangspunt bij afspraken tussen partijen is dat je trouw bent aan het gegeven woord. De tekst van de overeenkomst is belangrijk. Voordat je een contract sluit, moet je opletten wat je wilt afspreken. En dat de kantonrechter op verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst ontbond, is ook gebruikelijk bij zo’n grote huurachterstand.

De uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam van 26 april 2019 kunt u hier volledig lezen.