Oprecht

Er wordt veel gebouwd in Nederland. Dat betekent ook dat er veel contracten worden gesloten. Overheden, projectontwikkelaars aannemers leggen afspraken met elkaar vast. Bij woningbouw is een belangrijke afspraak hoeveel woningen er gebouwd gaan en mogen worden. Gemeenten kunnen niet zomaar oneindig huizen laten bouwen. Dat hangt onder meer af van de ontwikkeling van de bevolking. Wat doe je als je te maken krijgt met bevolkingskrimp? Kort geleden wees de Hoge Raad een arrest waarin het ging om bevolkingskrimp en de gevolgen daarvan voor een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Bronckhorst en een projectontwikkelaar/aannemer.

27 nieuwbouwwoningen
In 2004 werd het plan opgevat om in Kranenburg Kerkweide-Zuid (gemeente Bronckhorst) 27 nieuwbouwwoningen te realiseren. In 2009 sloot de gemeente een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Nieuwenhuis/Ronin om te komen tot de ontwikkeling van die 27 woningen. In de SOK stond dat de gemeente zich zal inspannen om te komen tot het voor de uitvoering van het project benodigde bestemmingsplan. Ook bepaalde de SOK dat partijen bij onvoorziene omstandigheden in redelijkheid nieuwe afspraken zouden maken.
 
Helemaal geen nieuwbouwwoningen
Eind 2010 werd definitief bekend dat het project geen doorgang kon vinden. Helemaal geen nieuwbouwwoningen dus. De gemeente Bronckhorst kreeg te maken met beleidswijzigingen over het aantal nieuw te bouwen woningen per gemeente in de regio. De Achterhoek heeft te maken met bevolkingskrimp. Elke gemeente in de regio mocht minder nieuwe woningen laten bouwen dan eerst bekend was. Er was geen ruimte voor 27 nieuwbouwwoningen.
 
Krimp was bekend volgens het gerechtshof
De gemeente Bronckhorst beriep zich op het leerstuk van onvoorziene omstandigheden. Volgens de gemeente was de bevolkingskrimp zo’n omstandigheid waardoor van haar geen ongewijzigde instandhouding van de SOK verwacht mocht worden. In een tussenarrest van 3 mei 2016 oordeelde het gerechtshof dat er geen sprake was van onvoorziene omstandigheden. De gemeente Bronckhorst was al bij het sluiten van de SOK bekend met (mogelijke) bevolkingskrimp. Het is dus niet onvoorzien volgens het gerechtshof. De gemeente heeft onvoldoende rekening gehouden met de belangen van de ontwikkelaar.
 
De Hoge Raad steunt het gerechtshof
De gemeente Bronckhorst zag de bui van een flinke schadeclaim hangen en ging tussentijds in cassatie bij de Hoge Raad. De Hoge Raad wees op 13 oktober 2017 arrest. Het oordeel van het gerechtshof bleef staan. Kortom, nu de krimp bekend was bij de gemeente Bronckhorst op het moment dat de SOK werd gesloten kon er geen beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden.
 
Voldoende rechtvaardiging & maatschappelijk belang
Het uitgangspunt is dat je een overeenkomst volledig nakomt. Als je daar van wilt afwijken, bijvoorbeeld door onvoorziene omstandigheden, dan moet er een voldoende rechtvaardiging bestaan. Het gerechtshof gaat daar ook nog even op in. Zeker nu het hier gaat om een burgerlijke gemeente. De aard van de overheidstaak speelt dan een rol. Net als de maatschappelijke belangen. Het hof verwijt de gemeente Bronckhorst dat zij de ontwikkelaar niet tijdig en adequaat informeerde over de bevolkingsontwikkelingen, dat er geen adequate schadevergoeding is aangeboden en dat er geen overleg is geweest voor aanpassing van de SOK.
 
Wat moeten we hier nu mee?
Het is duidelijk dat de gemeente Bronckhorst de projectontwikkelaar/aannemer moet gaan betalen. Maar wat zegt dit arrest van de Hoge Raad verder? Het gevolg kan zijn dat de overheid (plaatselijk of niet) zich niet meer zo makkelijk kan beroepen op een beleidswijziging als reden om contractuele afspraken niet na te komen. Zeker in geval van bevolkingskrimp ligt dat lastig. In ieder geval moet de overheid niet alleen aan het eigen (politieke) hagje denken. De belangen van de contractspartij wegen zwaar. Denk aan een schadevergoeding of het opnieuw onderhandelen van contractuele afspraken. Kan er misschien op een andere locatie gebouwd worden? Of is er een minder ingrijpende mogelijkheid?

Het arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2017 kunt u hier lezen. 

Het tussenarrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 mei 2016 kunt u hier lezen.