Slagvaardig

Veel bedrijven en ondernemers huren een winkel of een pand. De afspraken die je dan maakt met de eigenaar van het pand liggen vast in een huurovereenkomst. Een belangrijke afspraak gaat over de hoogte van de huur die moet worden betaald. We zien alleen steeds vaker leegstand van winkels. Huurprijzen gaan wat naar beneden. Maar wat betekent het als je op dit moment zelf nog een contract hebt lopen? Je kunt dan het gevoel hebben dat je een te hoge huur betaalt in vergelijking met vergelijkbare ruimte in de omgeving. Alleen afspraak is afspraak. Of kun je zomaar de huur even aanpassen? 

290-bedrijfsruimte
In deze bijdrage gaat het over de vraag of je de huurprijs kunt aanpassen. En dan toegespitst op de huur van zogenaamde 290-bedrijfsruimte. Dat gaat over huurovereenkomsten van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. Burgerlijk Wetboek. We noemen het ook wel de middenstandsbedrijfsruimte. Wat kun je met zo’n type overeenkomst doen om de huurprijs aan te passen? Dan gaat het over de huurprijsvaststellingsprocedure.
 
Moment van vaststelling
Eerst moet je kijken naar het moment waarop je zo’n procedure tot aanpassing van de huurprijs kunt starten. De wet (artikel 7:303 lid 1 BW voor de liefhebber) noemt dan twee mogelijkheden:

1. Na verloop van de eerste afgesproken huurperiode. Dit is meestal vijf jaar. Maar je komt ook huurperiodes tegen die gelijk voor tien jaar zijn.
2. In alle andere situaties nadat tenminste vijf jaar zijn verstreken na de laatste aanpassing van de huurprijs. 

Wijze van vaststelling
De volgende stap is om te bepalen hoe de rechter een andere huurprijs vaststelt. De wet (artikel 7:303 lid 2 BW) zegt daarover dat de rechter let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Er wordt een vergelijking gemaakt tussen de huurprijs die ter discussie staat en de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Daarbij wordt gekeken naar huur van vergelijkbare bedrijfsruimte in de afgelopen vijf jaar. Waarom vijf jaar? Dat is om al te sterke veranderingen in de prijs te voorkomen.
 
Deskundigenadvies
Maar hoe kom je er nu achter wat de gemiddelde huurprijs is van vergelijkbare bedrijfsruimte? Een rechter kan dat toch niet vaststellen? De rechter hakt uiteindelijk de knoop door. Maar de rechter doet geen onderzoek naar die vergelijkbare bedrijfsruimte. In de wet is expliciet opgenomen dat je pas zo’n procedure tot nadere huurprijsvaststelling kunt starten op het moment dat je een deskundigenadvies hebt. Dan gaat het echt om een rapport van een deskundig makelaar die onderzoek heeft verricht naar vergelijkbare bedrijfsruimte, huurovereenkomsten heeft doorgenomen, etc. Dat is nog best lastig. En niet in de laatste plaats kostbaar.
 
Eerst overleg
In de praktijk gaan huurder en verhuurder eerst met elkaar in overleg. Als je in onderling overleg kunt komen tot een nieuwe huurprijs waarover beide partijen tevreden zijn, is dat mooi. Lukt dat niet, dan ga je richting het formelere traject van een procedure. Dan probeer je met de andere partij overeenstemming te bereiken over de deskundige die de rapportage gaat opstellen. Lukt dat, dan gebruik je dat rapport in de procedure. Lukt dat niet, dan moet je eerst naar de rechter om te vragen of de rechter dan maar de deskundige benoemt die de rapportage gaat maken.
 
Een huurprijs aangepast krijgen is dus niet zomaar geregeld. Daar komen wel wat regels bij kijken. Het is belangrijk om het wettelijk stappenplan te volgen. En kijken of er in de huurovereenkomst nog nadere afspraken staan vermeld hierover.