Slagvaardig

We kunnen onderling eigenlijk van alles met elkaar afspreken. En als we willen, leggen we het nog vast ook in een overeenkomst. Vaak zie je dan dat boven zo’n overeenkomst staat om wat voor soort overeenkomst het gaat. In ieder geval hoe de partijen zelf de overeenkomst zien. Denk maar een arbeidsovereenkomst. Boven een A4’tje staat dat het een arbeidsovereenkomst is. Maar het kan misschien ook wel een uitzendovereenkomst zijn. Of bij huur. Mag je tijdelijk ergens wonen? Of is het een echte huurovereenkomst? Dat maakt nogal wat uit voor de bescherming die aan een huurder toekomt. Voor je het weet is er onduidelijkheid en ben je in een procedure verwikkeld. Stel dat het tot een procedure komt. Dan gaat een rechter de overeenkomst altijd kwalificeren. Simpel gezegd: het beestje wordt van een naam voorzien. Enkele maanden geleden was er een interessante uitspraak van een Amsterdamse rechter hierover en dan specifiek over de vraag of er een huurovereenkomst was. 

Wat is een huurovereenkomst?
Als je een willekeurige voorbijganger zou vragen wat een huurovereenkomst is, dan is de kans groot dat je de volgende twee kenmerken zou horen. Aan de ene kant is er de verhuurder. Die moet een woning of een winkel aan iemand ter beschikking stellen. En aan de andere kant is er de huurder. Die moet betalen om de woning of de winkel te mogen gebruiken. Niets op af te dingen. De wet geeft eigenlijk een zelfde soort definitie. Daar staat: ‘Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie’. Meestal is die tegenprestatie in geld. Als het maar een voldoende vastomlijnde tegenprestatie is.
 
Aanvangshuurprijs
Laten we het concreter maken. Wat speelde er in de zaak die bij de voorzieningenrechter in Amsterdam kwam? Partij A is eigenaar van een bedrijfsruimte. Die heeft hij in gebruik gegeven aan B. De afspraken daarover zijn vastgelegd in een getekende overeenkomst. Daarin staat onder meer dat de aanvangshuurprijs op jaarbasis € 1,- bedraagt. En op nog een paar plaatsen in de overeenkomst staat het woord ‘huur’ genoemd. Uiteindelijk zegt A de overeenkomst op en verzoekt B om de bedrijfsruimte te verlaten. Die weigert dat en blijft zitten waar hij zit.
 
Huurbescherming?
A laat het daar niet bij zitten en vordert in kort geding ontruiming van zijn bedrijfsruimte. B moet er uit. A heeft de ruimte zelf nodig. Hij geeft aan dat hij de overeenkomst volgens de gemaakte afspraken heeft opgezegd. Maar B denkt slim te zijn en stelt dat er met partij A een huurovereenkomst is gesloten. En als er sprake is van een huurovereenkomst in de zin van de wet, dan komt er aan partij B veel meer bescherming toe. A is het er niet mee eens. Volgens hem ontbreekt de vereiste tegenprestatie.
 
Tegenprestatie ontbreekt
De rechter is dan aan zet. Die bepaalt eerst dat het karakter van een overeenkomst niet wordt bepaald door de benaming die partijen daaraan geven. De inhoud is belangrijk en de manier waarop partijen uitvoering aan de overeenkomst hebben gegeven. Het enkele feit dat het woord ‘huur’ in de overeenkomst wordt gebruikt, is onvoldoende om tot de conclusie te komen dat er ook echt een huurovereenkomst is gesloten. Sterker nog, die huurovereenkomst is er niet volgens het oordeel van de rechter. De tegenprestatie ontbreekt.
 
Symbolisch bedrag
Maar partij B betaalde toch € 1,- per jaar voor het gebruik? Dat klopt. Dit is volgens de rechter slechts een symbolisch bedrag. Het kan nooit als een voor een huurovereenkomst vereiste tegenprestatie worden gezien. Zo’n symbolisch bedrag is onvoldoende. Er moet een echte tegenprestatie worden afgesproken. Helaas voor partij B, maar hij kon zich niet beroepen op huurbescherming. De vordering tot ontruiming werd toegewezen en B kon zijn spullen gaan pakken. Misschien had B zich nog moeten beroepen op het bestaan van een bruikleenovereenkomst om zo een wat langere termijn voor ontruiming te kunnen regelen.
 
Je ziet dus. Let goed op hoe je afspraken vastlegt en wat je nu uiteindelijk met elkaar wilt afspreken.

De uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 5 oktober 2016 kunt u hier lezen.

Foto: Wikipedia