krachtig in de zaak

Stel: je koopt een penthouse van € 1.100.000,00. In totaal komen er 90 appartementen. De projectontwikkelaar stelt dat alle 90 appartementen koopappartementen zullen zijn. 

Na het sluiten van de overeenkomst verkoopt de projectontwikkelaar 65 van de appartementen aan een investeerder die de appartementen te huur zal gaan aanbieden.

Is dat een grond voor ontbinding van de koopovereenkomst? Ja, oordeelt de rechtbank Rotterdam. De kopers hoefden niet te verwachten dat er huurders in het pand zouden komen. Dat is een tekortkoming van de projectontwikkelaar en rechtvaardigt ontbinding.

De casus

In Capelle aan den IJssel bouwt Van Wijnen aan het project ‘Blinq’. Er komen in totaal vier wooncomplexen. Twee met koopappartementen (De Hoge, 65 appartementen, en De Lage, 25 appartementen) en twee met huurappartementen.

In de brochure schrijft de verkoper: “Imposant, zo laat De Hoge zich het beste omschrijven. […] Het gebouw telt maar liefst 16 verdiepingen waarover de 65 koopappartementen (inclusief 2 penthouses) zijn verdeeld.” en: “De Hoge 63 koopappartementen en 2 penthouses”. Alleen maar koop dus, volgens de ontwikkelaar.

In de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst komt dat ook terug. In de koopovereenkomst staat bijvoorbeeld: “Het project "Blinq." te Capelle aan den IJssel, omvattende de ontwikkeling van in totaal 90 koopwoningen verdeeld over 65 appartementen in Gebouw De Hoge en 25 appartementen in gebouw De Lage […]”.

Na de koop blijkt echter dat de projectontwikkelaar 65 appartementen in De Hoge en De Lage verkoopt aan een investeerder die ze zal gaan verhuren. 

De kopers trekken aan de bel. Zij klagen dat het wonen in een complex met overwegend huurappartementen anders is dan in een complex met koopappartementen. Het verloop van de bewoners zal bijvoorbeeld veel hoger zijn stellen zij.

In zo’n complex willen de kopers niet wonen: ze vragen de rechtbank de koopovereenkomst te ontbinden.

Verweer ontwikkelaar

De projectontwikkelaar voert verweer. Volgens de ontwikkelaar zijn het strikt genomen nog steeds koopappartementen. Ze zijn immers verkocht, niet verhuurd. Naar de letter van de overeenkomst is er dus sprake van koop. Dat de investeerder niet zelf in alle 65 appartementen gaat wonen is niet aan haar redeneert de ontwikkelaar. 

Er is dus geen sprake van een tekortkoming of non-conformiteit volgens de ontwikkelaar. De overeenkomst mag niet worden ontbonden. De projectontwikkelaar vraagt ook een veroordeling tot betaling van de koopsom en medewerking aan het leveren van het appartementsrecht. Nakoming dus.

Oordeel rechtbank

De rechtbank moet beoordelen of de projectontwikkelaar tekortgeschoten is in de koopovereenkomst door de overige appartementen te verkopen aan een partij waarvan zij weet dat zij deze zal gaan verhuren. 

De rechtbank oordeelt dat dit zo is. Over het verweer van de projectontwikkelaar stapt de rechtbank heen. De rechtbank oordeelt dat een redelijke uitleg van het woord ‘koopappartementen’ betekent: ‘appartementen die afzonderlijk worden verkocht aan individuele kopers die daar in beginsel zelf gaan wonen.’ Nu de koopappartementen in één koop zijn verkocht in de wetenschap dat er huurders in de appartementen zullen komen wonen is daar niet meer aan voldaan. 

De rechtbank kijkt dus niet alleen naar de letterlijke tekst van de overeenkomst maar ook naar wat partijen over en weer hebben verklaard over wat zij wilden afspreken en daaruit mochten verwachten (Haviltex). Dus of de kopers bij het woord ‘koopappartementen’ hadden moeten bedenken dat dit weleens heel snel voorbij zou kunnen zijn. Het oordeel dat zij dat niet hoefden te verwachten (of: niet op deze schaal) verbaast niet. Hier speelde ook nog mee dat de ontwikkelaar overleg met de gemeente had gevoerd over de beoogde verkoop aan de investeerder.

Maar dan komt de grootste hobbel. Het is misschien een tegenvaller dat je huurders als buren krijgt van je appartement van € 1,1 miljoen, maar is dat ook een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt? Het gaat er namelijk alleen om dat je vaker verschillende gezichten in de hal ziet. Binnen in het penthouse merk je daar niets van. Het penthouse verandert er niet door. 

De rechtbank oordeelt dat dit een tekortkoming is en deze de ontbinding rechtvaardigt. Het penthouse voldoet niet aan wat de kopers mochten verwachten. De verwachtte doorstroom van huurders is daarvoor de reden. De rechter ontbindt de koop- aannemingsovereenkomst. De projectontwikkelaar moet op zoek naar een nieuwe koper voor het penthouse.

Tenzij-clausule, hoger beroep?

Uit deze uitspraak blijkt dat aanprijzingen in de brochure (en koopovereenkomst) ertoe doen. Dat is niet vrijblijvend. Kopers ontlenen daar gerechtvaardigde verwachtingen aan. Deze lijn was bekend. 

Tegelijkertijd is dit een verstrekkende uitspraak. Teleurstelling kan er zijn, maar het is de vraag of die teleurstelling ontbinding rechtvaardigt. Voor € 1,1 miljoen verwacht je wat, maar rechtvaardigt het risico dat je elke maand met iemand anders in de lift staat ontbinding van de koopovereenkomst? Dat gaat ver. Zeker nu Van Wijnen strikt genomen de appartementen heeft verkocht.

Een tekortkoming rechtvaardigt namelijk niet altijd de ontbinding. In de wet staat een uitzondering. Er mag worden ontbonden, ‘tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.’ Die tenzij-clausule zou hier kunnen worden toegepast. Alternatief voor rechtsherstel kan dan vervangende schadevergoeding zijn of een vermindering van de koopprijs. Niet het verstrekkende gevolg van ontbinding.

Het is de vraag of dit oordeel van de rechtbank in een hoger beroep in stand zal blijven. De termijn voor hoger beroep is nog niet verstreken. Mogelijk volgt dat nog. 

Wat betekent dit voor de praktijk?

De vraag is of deze uitspraak in vastgoedtransacties een punt is om rekening mee te houden. Door bijvoorbeeld uitvoerige disclaimers op te nemen over de projectomschrijving. Door alle begrippen uitvoerig te definiëren; dus dat ‘koopappartement’ ook kan betekenen dat dit door een koper zal worden verhuurd. Of dat de ontwikkelaar opneemt dat hij niet instaat voor het gebruik door kopers.

Of iedere rechter tot het oordeel zoals in deze zaak (en deze uitkomst) zou komen is de vraag. In algemene zin is belangrijk dat mededelingen van de verkoper over het object gerechtvaardigde verwachtingen scheppen bij de koper. A beloven in de brochure en B doen kan leiden tot non-conformiteit. Voorkom dat en wees scherp op de beloftes en aanprijzingen in de brochure en de considerans in de koop- aannemingsovereenkomst. 

Als de plannen lopende de realisatie wijzigen, kan dat een aanleiding zijn om met de partijen waarmee al bindende afspraken zijn gemaakt (zoals deze kopers) om tafel te gaan om te spreken over hun verwachtingen. Dat haalt de kou al uit de lucht. Dat voorkomt verrassingen achteraf.

De uitspraak van Rechtbank Rotterdam kunt u hier lezen. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Bouwrecht
Contractenrecht
Bouw & Vastgoed

* de afbeelding bij deze blog is afkomstig van www.woneninblinq.nl