krachtig in de zaak

Het houdt de gemoederen bezig. Zijn de aannemers en kwaliteitsborgers er klaar voor? Kan de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (WKB) definitief worden ingevoerd per 1 januari 2024? Die datum is niet 100% zeker, maar het is wel zeker dat de WKB eraan komt en dat aannemers zich daarop moeten voorbereiden. Belangrijk is om contracten aan te scherpen en dossiers in te regelen.

In deze blogserie geven we een overzicht van en praktische toelichting op de wijzigingen van de WKB. Daarbij leggen wij de focus op het civiele bouwrecht. Dus dat wat speelt in de contracten en praktische uitvoering tussen opdrachtgevers, aannemers, projectontwikkelaars, onderaannemers, etc. 

In deze eerste blog de reikwijdte en een overzicht van de wijzigingen. Voor wie geldt de WKB en wat gaat er veranderen? En wanneer gaat dat in?

Voor wie geldt de WKB? – algemeen

Eerst de afbakening: voor wie geldt de WKB (niet)? De WKB geldt voor iedereen die zich bezighoudt met het bouwen van een ‘bouwwerk’. Wat dat precies is staat niet in de WKB. Er is geen definitie opgesteld. 

De parlementaire geschiedenis bij de WKB verwijst naar het begrip ‘bouwwerk’ uit de Woningwet. Maar óók daarin staat geen formele definitie. In de Omgevingswet staat wel een definitie die (vermoedelijk) ook van toepassing is op de WKB. Deze lijkt op de definitie die gebruikt wordt rond de Woningwet en luidt als volgt:

bouwwerk: constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installaties;

Een ‘bouwwerk’ voor de WKB is dus een gebouw (constructie) dat op de grond staat en daarmee verbonden is. Dat betekent dat de WKB bijvoorbeeld niet geldt voor een aannemer die uitsluitend afbouwwerkzaamheden uitvoert. Dus niet voor de stukadoor, het vloerenbedrijf of de interieurbouwer. 

Uit het vervolg van de WKB blijkt dat het systeem van kwaliteitsborging is bedacht voor gebouwen en constructies waarin of waaronder mensen kunnen verblijven. Dus bijvoorbeeld woningen, kantoren, bedrijfshallen en viaducten.

Voor wie geldt de WKB? – praktijkvoorbeelden

De vraag is of deze definitie in de praktijk werkt. De Omgevingswet is bestuursrecht. De aanneemovereenkomst (aanneming van werk) is civiel recht. De gebruikte definities komen niet altijd overeen. Dat heeft gevolgen die niet zijn voorzien in deze wet. Hoe het nu precies zit met deze definitie is aan de rechter om uit te leggen. Een paar praktijkvoorbeelden om dat duidelijk te maken.

In de definitie wordt gesproken over ‘op de plaats van bestemming’ direct of indirect met de grond verbonden. Voor een staalbouwer die een hele constructie maakt en/of monteert heeft dit impact, dat valt onder de WKB.

Maar vaak gaat het in de praktijk om losse elementen die afkomstig zijn van verschillende (onder)aannemers die uiteindelijk één geheel vormen. Het kan zijn dat hierdoor een scheiding valt tussen de verplichting tot kwaliteitsborging (Woningwet, Bouwbesluit) en de wijzigingen voor de aanneemovereenkomst (Burgerlijk Wetboek met evt. aanvullend UAV e.d.).

• De opdrachtgever moet vanuit de gewijzigde Woningwet en het Bouwbesluit voldoen aan de WKB voor het totaalplaatje van alle onder- of nevenaannemers. De hoofdaannemer bouwt een bouwwerk en valt met de aanneemovereenkomst onder de WKB.
• De onder-/nevenaannemers leveren echter alleen componenten (en geen zelfstandig bouwwerk) en vallen dus niet onder de WKB. 

Een voorbeeld hiervan is de prefabbetonbouwer. Er wordt vaak geen complete constructie geleverd maar onderdelen voor een groter geheel. Dan is de WKB voor die aannemer niet van toepassing, voor de opdrachtgever en de hoofdaannemer wel.

Datzelfde geldt voor de installateur. De hoofdaannemer is wel verantwoordelijk onder de WKB als het installatiewerk onderdeel van het opgedragen werk is (definitie: ‘met inbegrip van de daarvan deel uitmakende gebouwgebonden installaties’). Maar de (installateur) onderaannemer niet, die maakt immers geen constructie. 

Hierdoor ontstaat dus al snel de situatie dat de hoofdaannemer aan meer/andere verplichtingen moet voldoen dan de onderaannemer. Dat is een punt om scherp op te zijn bij het uitbesteden van werk aan onderaannemers.

Wat wordt er anders?

Wat verandert er voor die bouwwerken dan door de WKB? Dat zit op twee dingen vast:

1. Het eerste gaat om de toetsing van het bouwplan en de uitvoering door de overheid. Het vergunningstraject ziet er daardoor anders uit en moet er ‘kwaliteitsborging’ worden toegepast.
2. Het tweede gaat over de verhouding tussen de aannemer en de opdrachtgever. De aanneemovereenkomst voor een ‘bouwwerk’ komt er wat anders uit te zien en de aannemer moet méér vastleggen en is langer aansprakelijk. 

Beide punten werken we hieronder beknopt uit. Het punt over de aanneemovereenkomst en wat dit betekent voor opdrachtgever en aannemer en onderaannemer en projectontwikkelaar zullen we in de volgende blogs concreet uitwerken. 

Punt 1 – Vergunning, instrument voor kwaliteitsborging

Eerst de vergunningaanvraag en het bouwtoezicht. Dit is vooral voor de opdrachtgever en/of aanvrager van de omgevingsvergunning van belang. In de WKB wordt dat de ‘initiatiefnemer’ genoemd. Veel aannemers hebben niet met dat stukje te maken. Let wel: door de kwaliteitsborging zullen tijdens de uitvoeringsperiode en bij de oplevering meer gebreken worden aangewezen omdat de opdrachtgever moet kunnen laten zien dat het bouwwerk voldoet. Het is dus vaak geen directe verantwoordelijkheid van de aannemer, maar heeft wel gevolgen.

Vroeger werd het bouwplan bij de vergunningaanvraag door de overheid preventief (op papier) getoetst. Dat toetsingsmoment verschuift nu naar het einde van de bouwperiode. In plaats daarvan wordt bij de vergunningaanvraag een ‘borgingsplan’ gemaakt en beoordeeld. Dat borgingsplan legt vast hoe zal worden gecontroleerd of het bouwwerk aan de regels voldoet. Dus aan de hand van bijvoorbeeld foto’s, metingen, etc. en wanneer dat wordt gecontroleerd.

Tijdens de bouw wordt aan de hand van dat plan met een ‘instrument voor kwaliteitsborging’ bijgehouden hoe er is gebouwd. Bij oplevering wordt het daadwerkelijk opgeleverde bouwwerk aan de hand van het dossier door de gecontroleerd of het voldoet aan de bouwregels. De overheid bepaalt op basis daarvan of het in gebruik mag worden genomen. Voldoet het niet? Dan mag het niet worden gebruikt.

Dat uitvoeren van het ‘borgingsplan’ en het invullen van het dossier moet gebeuren door een ‘kwaliteitsborger’. Volgens artikel 1.46 Bouwbesluit moet dat iemand zijn die niet organisatorisch, financieel of juridisch betrokken is bij het project. Kortom: het moet worden uitgevoerd door een derde. 

Dit deel van de WKB geldt vanaf 1 januari 2024 in eerste instantie alleen voor gebouwen met ‘gevolgklasse 1’ (artikel 1.43 Bouwbesluit). Dat komt neer op de nieuwbouw van woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen. Het geldt dus (nog) niet voor verbouw. De bedoeling is dat hier later ook verbouwingen aan worden toegevoegd, dat wordt stap voor stap uitgebreid.

Punt 2 – Aanneemovereenkomstenrecht

Dan naar de aanneemovereenkomst. In deze blog geven we alleen een samenvatting van de vijf (5) wijzigingen die gelden voor overeenkomsten voor het bouwen van een ‘bouwwerk’:

1. Een uitgebreidere waarschuwingsplicht voor de aannemer (schriftelijk en ondubbelzinnig);
2. Overleggen bouwdossier bij oplevering door de aannemer (o.a. tekeningen en berekeningen van het gebouw en de installaties);
3. Oplevering leidt niet altijd meer tot het vervallen van aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken;
4. Meer informatie over zekerheden bij de bouw van een woning voor een consument (schriftelijke aanneemovereenkomst en verplichting benoemen of de aannemer verzekerd is)
5. Meer opschortingsrechten bij de bouw van een woning voor een consument.

Voor al deze wijzigingen geldt dat het moet gaan om ‘bouwwerken’. Dus deze wijzigingen gelden niet voor bijvoorbeeld de hovenier, interieurbouwer of automonteur.

In de volgende blogs werken we deze wijzigingen (inclusief praktische tips) puntsgewijs uit.

Wanneer wordt dat anders?

Er is sprake van overgangsrecht. We gaan er bij het schrijven van de blog vanuit dat de datum voor inwerkingtreding van de WKB 1 januari 2024 blijft.

Voor de plicht tot kwaliteitsborging en het inschakelen van een kwaliteitsborger geldt dat dit moet voor aanvragen die vanaf 1 januari 2024 worden ingediend.

De nieuwe regels voor de aanneemovereenkomsten treden deels direct op 1 januari 2024 in werking en deels later:

• De ‘nieuwe’ waarschuwingsplicht geldt direct. Het kan dus zijn dat er op 31 december 2023 nog ‘simpel’ gewaarschuwd moet worden en op 1 januari 2024 ‘uitgebreid’. Dat geldt ook voor het opleveringsdossier.
• De strakkere regels voor aansprakelijkheid na oplevering gelden alleen voor overeenkomsten die worden gesloten vanaf 1 januari 2024. Werk dat nu in opdracht is maar in 2024 e.v. wordt uitgevoerd valt daar dus nog niet onder.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Uit het voorgaande alvast wat eerste en praktische tips richting 1 januari 2024:

1. Zorg dat je voor jouw onderneming scherp hebt welke opdrachten er onder de WKB (kunnen) vallen. Denk daarbij aan het overgangsrecht en de gefaseerde inwerkingtreding (nieuwbouw, verbouw, etc.);
2. Is de vergunningaanvraag voor 1 januari 2024 ingediend? Dan geldt er nog geen kwaliteitsborging;
3. Is de aanneemovereenkomst voor een bouwwerk voor 1 januari 2024 gesloten? Dan gelden de nieuwe regels van het burgerlijk wetboek niet voor die overeenkomst;
4. Valt de opdracht mogelijk onder de kwaliteitsborging? Dan is het verstandig om expliciet op te nemen wie de kosten voor de kwaliteitsborging betaalt, hoe de afstemming plaatsvindt, etc.
5. Als hoofdaannemer val je sneller onder de WKB dan als onderaannemer. Voor hoofdaannemers is het belangrijk om de verplichtingen die je zelf hebt ook contractueel op te leggen aan onderaannemers, zodat dit op elkaar aansluit.

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Bouwrecht
Bouw & Vastgoed