Slagvaardig

In deze blogserie geven we een overzicht van en praktische toelichting op de wijzigingen van de WKB. Daarbij leggen wij de focus op het civiele bouwrecht. Dus dat wat speelt in de contracten en praktische uitvoering tussen opdrachtgevers, aannemers, projectontwikkelaars, onderaannemers, etc. 

In deze vijfde blog de volgende inhoudelijke wijziging: er komt een informatieplicht van de aannemer voor de consument-opdrachtgever. Dus de consument die de aannemer opdracht geeft een huis te bouwen. Wat wordt er anders? Hoe ga je daarmee om?

Nieuw artikellid – artikel 7:765a Burgerlijk Wetboek

Met de komst van de WKB komt er in het civiele bouwrecht een nieuw artikellid met de informatieplicht van de aannemer voor de consument-opdrachtgever. Dit wordt artikel 7:765a BW. Hoe gaat de tekst luiden? 

“1. Voordat de opdrachtgever gebonden is aan een overeenkomst als bedoeld in artikel 765 dan wel aan een daartoe strekkend aanbod, informeert de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt. Deze informatie wordt op een voor de opdrachtgever duidelijke en begrijpelijke wijze verstrekt en ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid dis verstrekt.
2. De in het eerste lid bedoelde informatie vormt een integraal onderdeel van de overeenkomst.”

Nieuwbouw en verbouw

De eerste belangrijke opmerking is om te kijken wanneer deze informatieplicht voor de aannemer geldt. Het nieuwe artikel 7:765a lid 1 verwijst naar artikel 7:765 BW. En daar staat dat het gaat over de overeenkomst van aanneming van werk “die strekt tot de bouw van een woning, bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan, in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.”. Twee criteria dus:

1. Het moet gaan om een consument die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, en
2. Het moet gaan om de bouw van een woning (een grondige verbouwing daaronder begrepen).

Informatieplicht

Het tweede punt gaat over de inhoud van de informatieplicht. Waarover moet de aannemer de consument informeren? Dat is eenvoudig:

1. Over de vraag of de consument beschermd is op het moment dat de aannemer zijn verplichtingen om het werk uit te voeren niet kan nakomen (bijv. bij faillissement) en hoe het zit met de aansprakelijkheid voor gebreken.
2. Is het antwoord “nee” dan schrijft de aannemer op dat de consument niet beschermd is of dat er geen verzekering is afgesloten.
3. Is het antwoord “ja” dan schrijft de aannemer op welke manier er een verzekering is, wat de looptijd is van de verzekering, de verzekerde som, etc. 

Waarborgende instellingen

Is dit nieuwe artikel nu écht nodig? Dat is een terechte vraag. Als je kijkt naar de overeenkomsten die consumenten met aannemers sluiten voor de bouw van nieuwbouwwoningen dan is het voor het overgrote deel (zo’n 85%) geregeld met een verzekering. Want veel woningen worden gebouwd binnen de kaders van “waarborgende instellingen”. Dan gaat het om de Stichting GarantieWoning (SGW), BouwGarant, SWK en Woningborg. Dat zijn bekende namen. Een aannemer die bouwt binnen dit kader gebruikt al modelovereenkomsten van deze partijen waarin al een verzekering voor de consument is opgenomen voor bijv. de situatie van een faillissement van de aannemer.

Dwingend recht voor consumenten

Dit nieuwe artikel is voor de consument-opdrachtgever dwingend recht. De aannemer kan daar dus niet van afwijken. Dat benadrukt het belang voor de aannemer om de contracten goed en helder in orde te hebben of te maken op dit punt. En dat kan eenvoudig. Hieronder staat een voorbeeldbepaling. 

Onduidelijkheid

Je kunt nog een uitgebreide juridische discussie voeren wat nu de sanctie is voor de aannemer als die niet voldoet aan de informatieplicht. Meer juridisch: wat is het rechtsgevolg als je dit niet opneemt als aannemer? De eerste zin van lid 1 van het nieuwe artikel 7:765a BW bepaalt dat de consument in feite pas gebonden is aan een overeenkomst als de aannemer aan de informatieplicht heeft voldaan. Maar wat als de aannemer al de helft van het huis gebouwd heeft en failliet gaat? Kan de consument dan stellen dat er nog helemaal geen overeenkomst tot stand gekomen is omdat de aannemer niet aan de informatieplicht heeft voldaan? Genoeg ruimte voor discussies. We zullen gaan zien hoe dit zich in de praktijk ontwikkelt. Het benadrukt het belang om dit als aannemer simpel in de standaardovereenkomst op te nemen. 

Concrete tips

Op het punt van de informatieplicht zijn er vier concrete tips voor de aannemer die huizen bouwt voor consument-opdrachtgevers:

1. Bedenk of check of er een verzekering is intern die dekking biedt in situaties van bijv. een faillissement of bij aansprakelijkheid voor gebreken. 
2. Is zo’n verzekering er, denk dan na of je dit ook concreet wilt meegeven aan de consument-opdrachtgever. Beschrijf dit dan volledig in een nieuw artikel in de modelovereenkomst die je gebruikt.
3. Als er niet zo’n verzekering is, of je vindt het lastig om dit allemaal toe te voegen, of wilt het om wat voor reden niet delen met de consument-opdrachtgever, voeg dan alsnog een kort artikel in de modelovereenkomst in waarin staat dat er geen verzekering is. Zodat je daarmee alsnog aan de informatieplicht hebt voldaan. 
4. Bouw je veel en regelmatig huizen voor consument-opdrachtgevers, verdiep je dan eens goed in de voor- en nadelen om je aan te sluiten bij een waarborgende instelling. 

Voorbeeldbepaling in situatie ‘geen verzekering’

Hieronder lees je een voorbeeldbepaling zoals die ook vanuit Bouwend Nederland in feite wordt meegenomen in de overeenkomsten in de situatie dat er geen verzekering is. Het is dus een losse nieuwe bepaling die je toevoegt in de modelovereenkomst:

“Artikel X – Informatie van aannemer over de financiële zekerheid bij de bouw van uw woning

[NAAM AANNEMER] informeert u hierbij onze verplichtingen tot uitvoering van het werk en onze aansprakelijkheid bij eventuele gebreken die aan ons zijn toe te rekenen niet zijn of zullen worden gedekt door een verzekering. Ook is er geen sprake van een andere vorm van financiële zekerheid.”.

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Bouwrecht
Bouw & Vastgoed