krachtig in de zaak

In deze blogserie geven we een overzicht van en praktische toelichting op de wijzigingen van de WKB. Daarbij leggen wij de focus op het civiele bouwrecht. Dus dat wat speelt in de contracten en praktische uitvoering tussen opdrachtgevers, aannemers, projectontwikkelaars, onderaannemers, etc. 

In deze zesde blog de volgende inhoudelijke wijziging: er komt een uitbreiding in de wet bij het artikel dat gaat over de 5%-regeling. Dat is de regel dat de consument-opdrachtgever maximaal 5% van de aanneemsom mag inhouden op de laatste termijn. De consument stort die 5% dan bij de notaris. Welke uitbreiding komt er?

Nieuw artikellid – artikel 7:768 lid 2 Burgerlijk Wetboek

Artikel 7:768 BW gaat over die 5% die de consument in depot mag storten bij de notaris met het oog op de oplevering en het herstel van gebreken. Er komt nu een nieuw lid 2 bij dit artikel. Die tekst gaat als volgt luiden: 

“2. De aannemer stelt de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid aan te geven of hij van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid gebruik wenst te maken. De aannemer stuurt hiervan een afschrift aan de notaris.”.

Nieuwbouw en verbouw

Ook hier is het goed om eerst weer scherp te hebben in welke situaties dit speelt. Het gaat over de overeenkomst van aanneming van werk “die strekt tot de bouw van een woning, bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan, in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.”. Twee criteria dus:

1. Het moet gaan om een consument die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, en
2. Het moet gaan om de bouw van een woning (een grondige verbouwing daaronder begrepen).

Wijzen op verlenging

Als er 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot is geplaatst dan moet de notaris dit geld in principe met drie maanden na het verstrijken van de oplevering naar de aannemer doorstorten. Wat gaat er nu veranderen?

1. De aannemer moet de consument-opdrachtgever uiterlijk binnen 2 maanden na oplevering schriftelijk in de gelegenheid stellen om aan te geven of ze de termijn van 3 maanden willen verlengen of niet. Vanzelfsprekend is dat alleen het geval als er nog gebreken zijn of als er naar verhouding teveel geld wordt ingehouden;
2. De notaris zal moeten checken of de aannemer zo’n schriftelijke reactie zoals bedoeld bij punt 1 heeft verzonden naar de consument-opdrachtgever. Is dat niet zo, dan zal de notaris het geld niet doorstorten naar de aannemer. Dit wordt geregeld door een kleine tekstuele aanvulling in artikel 7:768 lid 3 BW;
3. De notaris mag het geldbedrag ook naar de aannemer doorstorten als de consument-opdrachtgever daarin toestemt. Dat is niet nieuw. Wel is nu gewijzigd dat dit ook het geval is als de aannemer “een aan het depot gelijkwaardige zekerheid” stelt. Er stond eerst dat het moest gaan om “vervangende zekerheid”. Is dit nu echt iets nieuws of anders? Dat denken wij niet. Het is vooral een verduidelijking. 

Dwingend recht voor consumenten

Dit nieuwe artikel is voor de consument-opdrachtgever dwingend recht. De aannemer kan daar dus niet van afwijken. Dat benadrukt het belang voor de aannemer om de contracten goed en helder in orde te hebben of te maken op dit punt. 

Waarom deze wijzigingen?

De vraag kan opkomen waarom dit nu nodig is. Dat heeft te maken met het belangrijkste doel van de WKB; de consument moet meer worden beschermd in relatie tot de aannemer. De consument wordt geacht niet zo deskundig en minder ervaren te zijn dan de aannemer. En dus verwachten we nu van de aannemer een meer actieve rol dan dat je de consument vraagt om bijv. de notaris zelf te informeren.  

Concrete tips

Op het punt van de 5%-regeling bij consumenten hebben we de volgende concrete tips voor de aannemer die huizen bouwt voor consument-opdrachtgevers:

1. Maak intern een standaardbriefje die je kunt gebruiken om naar consument-opdrachtgevers te sturen in de periode ná oplevering i.v.m. het depot van 5% bij de notaris. Dan heb je dat klaarliggen;
2. Agendeer intern duidelijk de termijnen. Je moet die mededeling over het depot doen in de periode tussen de 1e en 2e maand na oplevering. Dus vanaf het moment van oplevering noteer je intern gelijk die termijn van 1 en 2 maanden later + het actiepunt dat er in de tussenliggende periode zo’n reactie moet worden verzonden;
3. Als aannemer moet je kunnen bewijzen dat de consument-opdrachtgever jouw bericht tijdig heeft ontvangen. Denk dus na hoe je dat wilt doen. Ga je aangetekend verzenden? Neem je het mee in een andere reactie en vraag je de consument-opdrachtgever om even te reageren? Dat soort punten. 
4. Zorg dat je beschikt over de contactgegevens van de notaris van de consument-opdrachtgever. En noteer dat een kopie van het bericht aan de consument-opdrachtgever naar die notaris wordt gestuurd. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Bouwrecht
Bouw & Vastgoed