Oprecht

Verhuurders en huurders sluiten veel contracten. Verhuurder is blij dat een pand wordt verhuurd. Huurder blij dat hij met een winkel kan beginnen. Alles gaat goed. Totdat er bijvoorbeeld schade ontstaat. De winkelvoorraad van de huurder raakt beschadigd. Wie is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde? Het flauwe antwoord is dan: dat hangt er vanaf. Waarvan? Van wat er in de overeenkomst staat. In deze casus stond er voor de huurder een niet zo’n fijne bepaling in. En dus dacht de verzekeraar van de huurder slim te zijn. De verhuurder kreeg een schadeclaim aan zijn broek die gebaseerd was op een onrechtmatige daad. Zo hoopte men het exoneratiebeding uit de overeenkomst te omzeilen. Of dat lukte? Lees dan vooral verder.

Artikel over de kelder – aansprakelijkheid en exoneratie
The Society Shop huurt van ASR een winkelruimte. De winkel bevindt zich op de begane grond en in een kelder. Daar verkoopt The Society Shop herenkleding. In de kelder is ook voorraad opgeslagen. In de huurovereenkomst hebben partijen een specifiek artikel opgenomen over de kelder. Daarin staat:

“Verhuurder sluit iedere aansprakelijkheid uit ten aanzien van het van buiten naar binnen stromen van water als gevolg van weersomstandigheden of anderszins, alsmede ten aanzien van het binnendringen van vocht (…) Verhuurder is niet gehouden (onderhouds)werkzaamheden te verrichten ter voorkoming of beperking van het binnendringen van vocht.”.

Algemene bepalingen – aansprakelijkheid en exoneratie
Naast de afspraken uit de huurovereenkomst golden ook afspraken uit algemene voorwaarden. De “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en Andere Bedrijfsruimte ex Artikel 7A:1624 BW” golden ook. Dat zijn al wat oude voorwaarden. In artikel 6.5 stond:

“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder (…) door het optreden en de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw (…) ontstaan door (…) in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen (…)”.

Saneringswerkzaamheden – kledingvoorraad aangetast
Het door The Society Shop gehuurde pand bevatte asbest en dat moest gesaneerd worden. In 2012 zijn die saneringswerkzaamheden uitgevoerd. Op 13 februari 2012 werd er waterschade ontdekt. Zowel op de begane grond als in de kelder bevond zich een grote hoeveelheid water. Het water stroomde vanaf de zolder zo naar beneden. De voorraad kleding uit de kelder was bijna volledig aangetast door het vocht.

Waterschade
The Society Shop startte samen met haar verzekeraar Aegon een procedure tegen verhuurder ASR. De stelling was dat ASR aansprakelijk was voor de schade die was ontstaan in het gehuurde door de wateroverlast. Volgens Aegon moest ASR ruim € 230.000,-- aan schade betalen. Het complexe in deze situatie was dat Aegon een vordering had ingesteld op grond van onrechtmatige daad. Het was dus geen vordering uit het huurrecht.

Aegon – exoneratiebeding niet van toepassing
In het hoger beroep beriep ASR zich op de hierboven weergegeven bepalingen uit de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Bepalingen waarin staat dat ASR niet aansprakelijk is in bepaalde situaties. Zo’n bepaling wordt ook wel een exoneratiebeding genoemd. Alleen stond dat beding in de huurovereenkomst tussen ASR en The Society Shop. Daarom stelde Aegon waarschijnlijk een vordering in op basis van een onrechtmatige daad. Want volgens Aegon kan ASR zich niet op het exoneratiebeding beroepen, omdat Aegon ASR niet aanspreekt “in haar hoedanigheid als verhuurder (…) maar in haar hoedanigheid als eigenaar.”.

Geldt de contractuele exoneratieclausule ook bij onrechtmatige daad?
Dat was een slimme zet van Aegon om zo te proberen het exoneratiebeding te omzeilen. Het bleef bij een poging. Het gerechtshof volgt Aegon niet in dit standpunt. Volgens het hof staat het partijen vrij om contractuele regelingen te treffen die ook zien op aansprakelijkheid die uit de wet voortvloeit, zoals bijvoorbeeld de aansprakelijkheid op grond van een onrechtmatige daad (de stelling van Aegon).

Exoneratie niet beperkt – ASR wint
Het hof moest dus bepalen of de exoneratieclausule ook van toepassing is op de vordering uit onrechtmatige daad. Daarover oordeelde het hof als volgt:

“Zowel de tekst van de exoneratie in de overeenkomst zelf als die van de exoneratie in de algemene voorwaarden zien expliciet op schade veroorzaakt door binnenstromen van water of het instromen van vloeistoffen. Dat is – exact – wat zich in dit geval heeft voorgedaan. Dat de lekkage zelf zich in een ander deel van het gebouw bevond, speelt daarbij geen rol: de schade is veroorzaakt doordat het water de kelder instroomde. De exoneraties zijn, gezien de bewoordingen, niet beperkt tot schade veroorzaakt door derden of tot gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW. (…) Dat wil zeggen dat partijen overeengekomen zijn dat ASR niet aansprakelijk is voor schade veroorzaakt door binnentredend water, ook niet als de juridische grondslag van de vordering een onrechtmatige daad van ASR of door haar ingeschakelde opdrachtnemers is. Van opzet of grove schuld is geen sprake en ASR kan zich dus beroepen op deze exoneraties.” 

Belang van algemene voorwaarden
Kortom, Aegon en The Society Shop kregen geen gelijk. ASR wel. ASR was niet aansprakelijk en hoefde geen schadevergoeding te betalen. De huurder had misschien niet zo goed opgelet bij het tekenen van het huurcontract destijds. En ineens was daar schade en toen bleek er ooit een exoneratiebeding in de huurovereenkomst te zijn opgenomen. Dit kan voor verrassingen zorgen. In dit dossier had Aegon zich wel kunnen afvragen of het zinvol was geweest om door te procederen.

Het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (locatie Arnhem) van 5 november 2019 kunt u hier volledig lezen. 

Post & Bouter Advocaten
Huurrecht | Vastgoed | Bouw
Barneveld