Slagvaardig

Bij transacties in het vastgoed vallen koop en levering vaak niet samen in één moment. In de praktijk wordt de koopovereenkomst eerst gesloten en vindt op een later moment (dat kan soms maanden of jaren duren) de levering plaats. Wat doe je als bijvoorbeeld de verkoper (voorlopig) weigert om verdere medewerking te verlenen aan die levering bij de notaris? Op grond van de overeenkomst kan een koper misschien proberen om onder de koop vandaan te komen en een boete en/of schadevergoeding van de verkoper te vorderen. Maar je kunt ook nakoming van de koopovereenkomst vorderen. Daarbij vraag je de rechter om de verkoper te verplichten mee te werken aan de levering. 

In deze bijdrage bespreken we een vonnis in kort geding van de rechter in ’s-Hertogenbosch van 11 april 2023 waarin het ging om de leveringsverplichting van de verkoper. Koop verplicht tot levering. 

Langslepende kwestie Brakel

In deze procedure gaat het om een langslepende kwestie in Brakel. Het gaat om handel- en transportbedrijf Schreuders. Dit bedrijf houdt zich bezig met de levering van grondstoffen voor de bouw (zoals zand en grind). Al sinds ongeveer 2003 is het bedrijf met de burgerlijke gemeente (de gemeente Zaltbommel) in gesprek om te kijken of het bedrijf verplaatst kan worden naar een andere locatie. Het idee was dat Schreuders minnelijk onteigend zou worden en zij haar bedrijf zou verplaatsen naar een ander perceel binnen de gemeente Zaltbommel. Daar kwamen twee percelen op bedrijventerrein Langerak. 

Andere samenwerking gemeente Zaltbommel

Voor de gemeente Zaltbommel liep er nog een ander traject. Dat was een samenwerking met een aannemingsbedrijf voor de gebiedsontwikkeling van een bedrijventerrein. In een allonge bij de samenwerkingsovereenkomst met die partij heeft de gemeente Zaltbommel een opgenomen die betrekking heeft op Schreuders. Als Schreuders niet vóór 24 april 2021 van de mogelijkheid gebruik zou maken om één van de twee locaties waar het bedrijf zou kunnen komen aan te kopen, dan zou de gemeente Zaltbommel aan dit aannemingsbedrijf een eerste recht van koop verlenen. 

Richting 24 april 2021

De gemeente Zaltbommel stuurde op 16 april 2021 een brief naar Schreuders. Schreuders werd gewezen op de naderen termijn waarbinnen overeenstemming moest zijn bereikt omdat de gemeente anders een eerste recht van koop aan een derde (dat aannemingsbedrijf) moest verlenen. De gemeente bood Schreuders twee mogelijkheid waarbij de tweede mogelijkheid als volgt luidde: 

“Mogelijkheid 2: instemmen met voorstel gemeente Zaltbommel

De bouwkavel op bedrijventerrein [bedrijventerrein] (…) wordt geruild tegen uw vastgoed (…). Het uitgangspunt is een schadeloosstelling van € 1.350.000,- kosten koper voor uw vastgoed en een koopsom voor de bouwkavel van eveneens € 1.350.000,- kosten koper en exclusief omzetbelasting. De omzetbelasting van de kavel wordt bij u in rekening gebracht. Een ander uitgangspunt is dat de grond van uw vastgoed niet verontreinigd is.

Gezamenlijk communiceren wij richting de ontwikkelaar (gemeente, vrzr) op 23 april 2021, dat deze overeenkomst is gesloten.”

Instemming met voorstel

Op 21 april 2021 stuurde de advocaat van Schreuders een reactie naar de gemeente waarin werd meegedeeld dat Schreuders instemt met “mogelijkheid 2” zoals hierboven is weergegeven. Verder werd aangegeven dat Schreuders graag wilde meedenken hoe de projectontwikkelaar (dat aannemingsbedrijf) zou worden geïnformeerd over deze deal. Ook schreef Schreuders ervan uit te gaan dat er na 23 april 2021 een koopovereenkomst met de gemeente Zaltbommel zou worden opgesteld. 

De gemeente Zaltbommel stuurde een dag later een e-mail waarin stond dat zij blij waren om tot overeenstemming te zijn gekomen. Op 22 april 2021 werd de projectontwikkelaar geïnformeerd.

Beslag door de projectontwikkelaar

Toch eindigt het verhaal daar niet. De projectontwikkelaar laat eind november 2021 beslag leggen op perceel dat Schreuders ging kopen van de gemeente Zaltbommel. Wat was de stelling van de projectontwikkelaar? Zij heeft een eerste recht van koop gekregen. Die zou zij krijgen van de gemeente Zaltbommel, tenzij Schreuders met de gemeente vóór 24 april 2021 het perceel zou hebben aangekocht en er is voor die datum geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Ongeveer op datzelfde moment zijn de koopovereenkomsten tussen de gemeente Zaltbommel en Schreuders tot stand gekomen en door Schreuders getekend. In de rechtszaak tussen de ontwikkelaar en de gemeente zou medio juni 2023 een zitting zijn.

Schreuders is raadslid en krijgt een ontheffing + een omgevingsvergunning

Voor Schreuders was er in de tussentijd goed nieuws. Op 19 april 2022 kreeg Schreuders een specifieke toestemming van de provincie Gelderland om het perceel te mogen aankopen waarvan ze in 2021 hadden aangegeven dat ze dit perceel gingen kopen. Het gaat om een toestemming die in artikel 15 van de Gemeentewet staat. De eigenaar van het bedrijf Schreuders (Bart Schreuders) is ook lid van de gemeenteraad van de gemeente Zaltbommel. In de gemeentewet staat een verbod om als raadslid een overeenkomst met de gemeente te sluiten voor het verwerven van vastgoed. Gedeputeerde staten kan een ontheffing verlenen en dat is gebeurd. Op 27 oktober 2022 ontving Schreuders een omgevingsvergunning voor het realiseren van de nieuwbouw op het gekochte perceel. Die vergunning werd op 9 december 2022 definitief. 

Gemeente Zaltbommel moet leveren

Schreuders wil door met de uitvoering van de plannen en de verplaatsing van het bedrijf. De gemeente Zaltbommel werkt nog niet mee aan levering. Schreuders start een kort geding tegen de gemeente waarin hij vordert dat de gemeente wordt veroordeeld om binnen tien dagen medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële aktes om de transacties in orde te maken. 

Koop verplicht tot levering

Bij een kort geding is vaak het eerste punt of de eiser een spoedeisend belang heeft. Dat is voor de rechter geen enkele discussie. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering “namelijk dat [eiseres] een recht op levering van het Perceel heeft uit hoofde van een tussen de gemeente en [eiseres] tot stand gekomen koopovereenkomst.”.
Schreuders had tegelijkertijd een kort geding gestart tegen de ontwikkelaar om het beslag op het door hem gekochte perceel opgeheven te krijgen. Dat beslag werd opgeven. Het oordeel van de rechter was vervolgens eenvoudig, namelijk dat de gemeente moet meewerken aan levering. Koop verplicht tot levering. De voorzieningenrechter oordeelde:

“4.5. 
Nu de op het Perceel gelegde beslagen worden opgeheven, staan deze niet langer aan levering van het Perceel in de weg.
De gemeente heeft niet betwist dat zij in het kader van de met [eiseres] gesloten koopovereenkomsten heeft afgesproken dat levering van het perceel van [eiseres] aan de gemeente zou plaatsvinden uiterlijk twee maanden na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Vast staat dat deze omgevingsvergunning op 9 december 2022 onherroepelijk is geworden. Evenmin heeft de gemeente betwist dat vervolgens binnen een week na levering van het perceel van [eiseres] aan de gemeente, levering van het Perceel aan [eiseres] zou plaatsvinden, zodat het Perceel op 16 februari 2023 aan [eiseres] geleverd had moeten worden.
Niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] , nu de beslagen op het Perceel worden opgeheven, in redelijkheid geen uitvoering van deze afspraken kan vragen.

4.6.
De wens van de gemeente om te wachten met het leveren van het Perceel totdat in de bodemprocedure (onherroepelijk) uitspraak is gedaan, kan niet aan de levering van het Perceel in de weg staan. Vast staat immers dat de gemeente met [eiseres] koopovereenkomsten heeft gesloten waaruit een leverings- en een afnameverplichting voortvloeien en die verplichtingen dient de gemeente na te komen. Voor zover de gemeente door nakoming van die verplichtingen tekort zou schieten in contractuele verplichtingen die zij jegens [A] op zich heeft genomen, zal zij de gevolgen daarvan moeten dragen.
De voorzieningenrechter ziet in hetgeen de gemeente naar voren heeft gebracht geen, althans onvoldoende aanleiding om te oordelen dat [eiseres] het door de gemeente gewenste uitstel van de leverings- en afnameverplichting van het Perceel zou moeten dulden en dat [eiseres] haar nieuwbouwplannen, waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend, voor onbepaalde tijd in de ijskast zou moeten zetten met alle gevolgen van dien.”.

Afspraak is afspraak

De uitspraak is niet verrassend qua uitkomst. Partijen vergeten soms bewust dat het sluiten van een koopovereenkomst niet vrijblijvend is. Twee aandachtspunten naar aanleiding van deze uitspraak:

1. Als de stap van de koop van vastgoed is gezet moet de stap van de levering ook gezet worden. Koop verplicht tot levering. Afspraak is afspraak.
   
   
2. Als er afspraken worden gemaakt over een koopoptie of het verlengen van een eerste recht van koop (zoals hier aan die projectontwikkelaar) komt het aan op een zorgvuldige formulering. Hier was de formulering niet al te strak of juist té strak waardoor de projectontwikkelaar ruimte zag en nam om te gaan procederen tegen de gemeente. Als die afspraak scherper was vastgelegd was die inmenging van de projectontwikkelaar er niet geweest. 
   
   

Het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch van 11 april 2023 (ECLI:NL:RBOBR:2023: 1645)) leest u hier.

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Vastgoed & onroerend goed
Contracten & overeenkomsten