Background Image

krachtig in de zaak

soepel in de vorm

Koopovereenkomst tot stand gekomen? Afgebroken onderhandelingen? Contracteren met de gemeente Tilburg.

Burgerlijke overheden (gemeenten) bezitten vaak vastgoed. De ene keer koopt een gemeente onroerend goed. De andere keer verkoopt een gemeente onroerend goed. De overheid is dan een ‘gewone’ contractspartij, een verkoper of koper van onroerend goed. In het contractenrecht komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding. In de praktijk zijn er discussies over de vraag of er nu een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Deze bijdrage gaat over de verkoop van theater Midi door de gemeente Tilburg.

Theater Midi in Tilburg
De procedure gaat over het omstreden theater Midi in Tilburg. Het theater is al vaker onderwerp van discussie geweest. Voor de gemeente Tilburg is theater Midi een soort struikelblok geweest. Zo’n 13 jaar geleden kocht de gemeente het pand dat toen nog een bioscoop was. Het pand is voor veel geld verbouwd tot een theater. Theater Midi heeft al verschillende wethouders de kop gekost en ook een burgemeester moest het veld ruimen.

Verkoopbrochure gemeente Tilburg
Eind 2011 besloot het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg om het theater Midi te koop aan te bieden. In 2013 werd er een verkoopbrochure opgesteld. Daarin stond een vraagprijs van ruim 1,5 miljoen euro genoemd. Er stonden ook nog diverse aanvullende voorwaarden genoemd.

Holding heeft (geen) interesse
Er meld zich een partij die geïnteresseerd is in de koop van het theater. Dit bedrijf noemen we hierna ‘Holding’. Het theater werd bezichtigd. Bij die bezichtiging was de gemeente Tilburg ook vertegenwoordigd. De directeur van de Holding liet aan het eind van de bezichtiging weten dat hij geen bod zou doen. Hij verwachtte namelijk dat hij geen kans had om het theater te kopen.

Gemeente Tilburg belt directeur Holding
Een paar maanden later wordt de directeur van de Holding gebeld door de gemeente Tilburg. De vraag was of de Holding nog interesse had in de aankoop van het Midi-theater. Er volgden twee gesprekken. De Holding heeft tijdens die twee gesprekken geen bod uitgebracht.

Mondeling bod Holding
In het derde gesprek bracht de directeur van de Holding mondeling een bod uit op het theater. De Holding wilde € 1.200.000,-- betalen. Partijen spraken af dat de Holding nog een schriftelijk bod zou uitbrengen. Dat gebeurde op 25 oktober 2013. De Holding herhaalde het bod en gaf daarbij aan dat het bod geldig was tot 5 november 2013.

Loven en bieden
Op het gemeentehuis ontstonden wat bedenkingen tegen de Holding als koper van het Midi-theater. Vanuit de gemeente werd de verkopend makelaar geïnformeerd en gevraagd dat potentiële kopers uiterlijk 2 november 2013 een bieding moesten uitbrengen. Meerdere partijen waren geïnteresseerd en het werd een spel van wat loven en bieden. De directeur van de Holding baalde flink. Niet alleen vanwege het feit dat in Tilburg en omgeving bekend was geworden dat hij een bod had uitgebracht op het theater. Maar ook omdat de burgemeester hem als persoon had weggezet.

Besluit gemeente Tilburg – de Holding heeft pech
Op 19 november 2013 heeft het college van B&W van Tilburg besloten om het theater te verkopen aan de hoogste bieder. En was dat de Holding? Nee, er waren andere partijen die hoger hadden geboden voor het theater. De gemeente stuurde op 21 november 2013 een brief naar de Holding dat hij het niet geworden was. De holding had pech. Maar de Holding liet het er niet bij zitten. Er volgde procedures.

Uiteindelijk wees de rechtbank op 14 juni 2017 de vorderingen van de Holding af. de Holding ging in hoger beroep. En op 14 januari 2020 (echt waar) volgde de uitspraak in hoger beroep.

Kernvraag in hoger beroep
Het hoger beroep draaide in de kern om de vraag of de gemeente Tilburg onrechtmatig had gehandeld jegens de Holding. De Holding vond van wel en daarvoor voerde de Holding drie argumenten aan:

  • De gemeente Tilburg heeft bij de Holding het gerechtvaardigd vertrouwen opgewekt dat er tussen de gemeente en de Holding een overeenkomst tot stand was gekomen voor de verkoop van het Midi-theater voor 1,2 miljoen euro;
  • Als er nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen, dan heeft de gemeente Tilburg de onderhandelingen onrechtmatig afgebroken;
  • De gemeente Tilburg heeft bij het afwijzen van het bod van de Holding in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel en het transparantiebeginsel.

1) Is er een koopovereenkomst gesloten?
Het hof in Den Bosch ging eerst in op de vraag of partijen een overeenkomst hadden gesloten voor de verkoop van het Midi-theater. Het hof is daar duidelijk over. Nergens blijkt van een overeenkomst. Er is door de Holding alleen mondeling en schriftelijk een bod uitgebracht. Dat bod bevatte een uiterste termijn van aanvaarding, namelijk 5 november 2013. Er zijn geen aanknopingspunten dat de gemeente Tilburg het aanbod van de Holding voor 5 november 2013 heeft geaccepteerd. Het gerechtshof ziet ook geen aanknopingspunten voor de stelling van de Holding dat de gemeente bij hem het vertrouwen had gewekt dat de deal rond zou zijn.

2) Zijn de onderhandelingen onrechtmatig afgebroken door de gemeente?
De tweede vraag was dan nog of de gemeente Tilburg de onderhandelingen met de Holding onrechtmatig had afgebroken. Het Hof geeft in het arrest eerst de beoordelingsmaatstaf in zo’n situatie:

“Als (strenge en terughoudende) beoordelingsmaatstaf heeft hierbij te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (vgl. HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337).

Het hof oordeelt dat er in deze procedure veel te weinig aanknopingspunten zijn om de stelling van de Holding te kunnen volgen. Er zijn slechts een paar gesprekken geweest. De Holding heeft een bod uitgebracht. Niets meer en niets minder. Ook het tweede argument van de Holding ging de prullenbak in.

3) Handelde de gemeente Tilburg in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur?
De laatste vraag was of de gemeente Tilburg in strijd had gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ook daar geeft het Hof het toetsingskader aan over de positie van een burgerlijke gemeente als contractspartij:

 “Het hof stelt hierbij voorop dat de Gemeente als verkoper van het Midi-theater handelt in hoedanigheid van civielrechtelijke partij en dat voor haar in die hoedanigheid ook het uitgangspunt van contractsvrijheid geldt. Dit laat evenwel onverlet dat, zoals de Gemeente ook beaamt, zij bij haar besluitvorming ten aanzien van de verkoop van het Midi-theater als overheidslichaam via artikel 3:14 BW gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (HR 27 maart 1987, NJ 1987/727, ECLI:NL:HR:1987:AG5565).

 Dit betekent dat deze besluitvorming behoorlijk en zonder vooringenomenheid moet worden voorbereid en dat, nu het hier feitelijk gaat om een keuze tussen verschillende aspirant-kopers, met name het beginsel van gelijke behandeling en het transparantiebeginsel moeten worden nageleefd.

 Kort gezegd strekt het beginsel van gelijke behandeling ertoe dat alle aspirant-kopers bij het opstellen van hun voorstel/bod dezelfde kansen krijgen en strekt het transparantiebeginsel ertoe te waarborgen dat elk risico van favoritisme en willekeur wordt uitgesloten. Uit beide beginselen vloeit voort dat aspirant-kopers, met het oog op een goede controle achteraf, vanaf het begin een duidelijk inzicht moeten hebben in de voorwaarden waaronder de verkoop plaats heeft (vgl. HR 9 mei 2014, ECLI:NL:HR:2014:1078, r.o. 3.4).”

Het hof ziet ook geen reden om de vorderingen van de Holding toe te wijzen vanwege dit argument. Volgens het hof kan niet worden gezegd dat de gemeente Tilburg het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. De Holding verliest ook in hoger beroep en kan de proceskosten van de gemeente betalen. Inmiddels is het theater Midi al weer enige tijd geleden door de gemeente Tilburg verkocht.

Onderhandelen met de gemeente
Het onderhandelen en contracteren met de overheid over vastgoed en de koop/verkoop van onroerend goed vraagt om heldere vastlegging van afspraken. Niet te lang en te vrijblijvend over en weer blijven praten. Op een bepaald moment moeten er concrete afspraken worden gemaakt en worden vastgelegd in een overeenkomst. Tegelijk blijkt uit deze procedure over het Midi-theater vooral ook dat je niet té snel moet gaan procederen tegen de gemeente met de stelling dat er een koopovereenkomst is gesloten. Dan moeten er echt wel meer feiten en omstandigheden zijn dan dat hier het geval was.

De uitspraak van het gerechtshof in Den Bosch van 14 januari 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:79) kunt u hier lezen.

 

Post & Bouter Advocaten
Bouwrecht
Contractenrecht
Barneveld

Deel deze blog