Slagvaardig

De Gemeente Venlo koopt onroerend goed van een eigenaar. Vervolgens verkoopt de Gemeente het twee jaar later aan een derde. Die derde claimt bij de Gemeente flinke schade vanwege asbest. De Gemeente spreekt daarop de oorspronkelijke eigenaar aan. In deze procedure ging het om de uitleg van een koopovereenkomst voor onroerend goed.

Hoe ver strekt de asbestsaneringsverplichting van de verkoper? Heeft de koper afstand gedaan van het recht om te klagen over nog resterend asbest door het restant van de koopsom te betalen na ontvangst van een asbestinventarisatierapport? Heeft de koper tijdig geklaagd?

In twee delen bespreken we de uitspraak van de Rechtbank Limburg van 29 september 2021.

Asbestinventarisatie – eerste rapport Aelmans
Iemand was eigenaar van onroerend goed en verkocht dat in 2016 aan de Gemeente Venlo. Met het oog op die verkoop heeft de verkoper Aelmans Eco B.V. ingeschakeld om een asbestinventarisatie te doen. Op 18 juli 2016 is het rapport opgesteld. Uit het rapport bleek dat er op zes locaties asbesthoudende materialen zijn aangetroffen.

Koopovereenkomst – koopsom in twee termijnen
Twee dagen later kwam de koopovereenkomst tot stand met de Gemeente Venlo. De gemeente kocht het onroerend goed voor   € 1.400.000,00. De koopsom werd in twee termijnen betaald. De tweede en laatste termijn ging om een gering bedrag van € 25.000,00 en partijen spraken daarover af dat die zou worden betaald “binnen 10 werkdagen nadat aan de verplichting tot asbestsanering zoals omschreven in artikel 12 van deze overeenkomst is voldaan.”.

Verplichting tot asbestsanering
Wat hadden partijen afgesproken over die asbestsanering? Artikel 12 bepaalde het volgende: “Aan koper en verkoper is bekend dat oorspronkelijk in het gekochte asbest is verwerkt waarvan een deel reeds door verkoper of diens rechtsvoorgangers is verwijderd. Verkoper draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het deugdelijk verwijderen door een erkend asbestverwijderingsbedrijf van alle nog resterende asbest in het gekochte, zulks ter beoordeling van het door verkoper aan te leveren asbestanalyserapport door koper.”. Het onroerend goed werd op 17 augustus 2016 geleverd.

Asbestinventarisatie – tweede rapport
Aelmans stelde op verzoek van de verkoper een tweede rapport van de asbestinventarisatie op. Dit was ná levering. Op 20 september 2016. Daarin stond onder andere dat er asbesthoudende materialen waren aangetroffen in de entreeruimte. Verkoper en de Gemeente Venlo spraken af dat de verkoper deze asbest niet hoefde te verwijderen.

Gemeente Venlo gaat verkopen
Dan maken we een stap in de tijd. Twee jaar later gaat de Gemeente Venlo het onroerend goed weer verkopen. Op 3 juli 2018 wordt een koopovereenkomst gesloten met Campus Vastgoed Greenport Venlo B.V. Twee dagen later wordt het geleverd. In de leveringsakte spraken de partijen af dat als er op andere plaatsen dan de kolommen in de entreeruimte asbest zou worden aangetroffen, verkoper (de Gemeente Venlo) alsnog aansprakelijk is voor alle kosten en schade.

Campus claimt € 223.445,00 schade wegens asbest
De nieuwe eigenaar laat een asbestinventarisatie uitvoeren. Daaruit volgt dat er op verschillende plekken in het pand asbesthoudende materialen zijn aangetroffen. Het zijn locaties die niet in het rapport van Aelmans stonden genoemd. En dan kun je het vervolgens wel invullen. Campus stelt – gebaseerd op de afspraken – de Gemeente Venlo aansprakelijk en claims een bedrag van € 223.445,00 aan schade vanwege asbest.

De Gemeente Venlo stelt vervolgens op 2 juli 2019 de oorspronkelijke eigenaar (de verkoper aan de Gemeente) aansprakelijk.

Punten in de procedure
De Gemeente Venlo start een procedure tegen de oorspronkelijke eigenaar en claimt daarin € 223.445,00 aan schade (het bedrag dat Campus van de Gemeente claimt). Volgens de Gemeente Venlo is de verkoper uit 2016 tekortgeschoten omdat hij niet alle asbest in het pand heeft laten verwijderen. In de procedure staan een aantal vragen centraal:

1. Heeft de Gemeente Venlo tijdig geklaagd bij de verkoper uit 2016?
2. Heeft de Gemeente Venlo afstand van recht gedaan?
3. Wat hebben de partijen in 2016 nu precies afgesproken over het verwijderen van asbest?

In deze bijdrage gaan we in op de eerste vraag over de klachtplicht. In de volgende bijdrage komt de uitleg van de koopovereenkomst aan de orde.

Tijdig geklaagd?
Als er iets niet goed is met een product of met de aankoop van onroerend goed of met wat dan ook, dan moet je dit tijdig kenbaar maken aan de andere partij. Dit wordt ook wel de klachtplicht genoemd. Je moet tijdig klagen bij de andere partij. Waarom? Zodat de andere partij de tijd heeft om bijvoorbeeld nog onderzoek te doen naar een gesteld gebrek.

De Gemeente Venlo kocht het vastgoed in 2016. De Gemeente heeft vervolgens voor het eerst op 19 maart 2019 bij de oorspronkelijke eigenaar geklaagd over asbest. Er is toen een e-mail naar de verkoper van toen gestuurd waarin werd geklaagd over de aanwezigheid van meer asbest dan dat Aelmans had vastgesteld.

De rechtbank rekent vanaf de aansprakelijkstelling vanuit Campus richting de Gemeente op 2 december 2018. De Gemeente heeft vervolgens na ongeveer drie maanden gereageerd naar de oorspronkelijke eigenaar. Dit is voor de rechtbank “niet zodanig laat dat reeds daardoor sprake zou zijn van schending van de klachtplicht.”. Nu de voormalig eigenaar niet duidelijk heeft gemaakt waarom dit te laat is en welk nadeel hij daardoor heeft geleden, slaagt het verweer van die eigenaar niet. De Gemeente heeft de klachtplicht niet geschonden.

Opletten met de klachtplicht

In deze procedure leverde de klachtplicht geen probleem op voor de Gemeente Venlo. Toch proberen partijen vaak het verweer van schending van de klachtplicht op te voeren. Het is aan twee kanten opletten:

• Als er een gebrek in een prestatie is of wordt vermoed, houd als klager rekening met de klachtplicht. Zorg dat je tijdig klaagt bij de partij die de gebrekkige prestatie (zoals hier de verkoop van onroerend goed met asbest) heeft geleverd.
• Als je wordt aangesproken vanwege een gebrek in een door jou geleverde prestatie, houd dan in het achterhoofd dat het aan jou is om te stellen – en als dat wordt betwist bewijzen – dat er niet tijdig is geklaagd.

Het vonnis van de Rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht van 29 september 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:7314) kunt u hier lezen.

Post & Bouter Advocaten in Barneveld

Vastgoed en onroerend goed
Contracten en overeenkomsten