krachtig in de zaak

Omschrijving:
De Gemeente Venlo koopt onroerend goed van een eigenaar. Vervolgens verkoopt de Gemeente het twee jaar later aan een derde. Die derde claimt bij de Gemeente flinke schade vanwege asbest. De Gemeente spreekt daarop de oorspronkelijke eigenaar aan. In deze procedure ging het om de uitleg van een koopovereenkomst voor onroerend goed. 
Hoe ver strekt de asbestsaneringsverplichting van de verkoper? Heeft de koper afstand gedaan van het recht om te klagen over nog resterend asbest door het restant van de koopsom te betalen na ontvangst van een asbestinventarisatierapport? Heeft de koper tijdig geklaagd? 
In twee delen bespreken we de uitspraak van de Rechtbank Limburg van 29 september 2021.

Koopovereenkomst met afspraak over asbest 
Iemand was eigenaar van onroerend goed en verkocht dat in 2016 aan de Gemeente Venlo. Twee dagen later kwam de koopovereenkomst tot stand met de Gemeente Venlo. Partijen maakten een specifieke afspraak over asbestsanering in artikel 12 waar stond: “Aan koper en verkoper is bekend dat oorspronkelijk in het gekochte asbest is verwerkt waarvan een deel reeds door verkoper of diens rechtsvoorgangers is verwijderd. Verkoper draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het deugdelijk verwijderen door een erkend asbestverwijderingsbedrijf van alle nog resterende asbest in het gekochte, zulks ter beoordeling van het door verkoper aan te leveren asbestanalyserapport door koper.”. Het onroerend goed werd op 17 augustus 2016 geleverd. 

Tweede koopovereenkomst 
In 2018 verkocht de Gemeente Venlo het onroerend goed weer. In de leveringsakte spraken de partijen af dat als er op andere plaatsen dan de kolommen in de entreeruimte asbest zou worden aangetroffen, verkoper (de Gemeente Venlo) alsnog aansprakelijk is voor alle kosten en schade. De nieuwe eigenaar claimde € 223.445,- aan schade van de Gemeente wegens aangetroffen asbest. De Gemeente legde die claim neer bij de eigenaar uit 2016.

In deze bijdrage gaan we in op de vraag die in de procedure speelde: wat hebben de partijen in 2016 nu precies afgesproken over het verwijderen van asbest?

Wat moest de oorspronkelijke eigenaar nu doen?
Voordat je kunt beslissen of de oorspronkelijke eigenaar iets fout heeft gedaan, moet je vaststellen welke verplichtingen er op die eigenaar rustten. Wat hebben partijen nu precies afgesproken in artikel 12 van de koopovereenkomst? Daar stond dat de eigenaar voor eigen rekening en risico zou zorgdragen “voor het deugdelijk verwijderen door een erkend asbestverwijderingsbedrijf van alle nog resterende asbest in het gekochte.”. 

De tekst heeft het over de verwijdering van alle asbest. Maar betekent dit ook al het asbest? 

Invloed van asbestinventarisatie
De rechtbank pakt het eerste asbestinventarisatierapport (datum 18 juli 2016) erbij. Daarin staan een aantal locaties waar asbest is aangetroffen. Ook het tweede rapport (datum 20 september 2016) komt erbij. Daar staat nog een nieuwe locatie genoemd met asbest. De entreehal. Partijen maakten daarover de afspraak dat dit asbest niet verwijderd hoefde te worden. Dit is volgens de rechtbank een duidelijke aanwijzing dat het de bedoeling was dat de oorspronkelijke eigenaar alle asbest moest verwijderen. 

Deskundige bijstand
Er zijn ook geen andere omstandigheden bekend geworden waaruit blijkt dat het ging om minder dan alle asbest of dat het ging om een specifiek soort asbestonderzoek e.d. Verder woog het voor de rechtbank mee dat de eigenaar in 2016 werd bijgestaan door een makelaar en een architect. Kortom, hij had deskundige bijstand. Het was nota bene de makelaar van de eigenaar die het koopcontract had opgesteld.

De conclusie van de rechtbank was dan ook dat partijen de afspraak hebben gemaakt dat de eigenaar alle in het pand aanwezige asbest zou verwijderen. Er werd vastgesteld dat dit niet is gebeurd en dus was de vorige eigenaar aansprakelijk richting de Gemeente Venlo. De Gemeente moet nog wel een verdere toelichting geven op de geclaimde schade. De procedure gaat nog even verder. 

Let op wat je opschrijft
Het klinkt als het intrappen van een open deur. Deze uitspraak laat weer zien dat je moet opletten wat en hoe je iets opschrijft. Is het de bedoeling dat alle asbest wordt verwijderd? Dan schrijf je dat duidelijk op. Gaat het om specifiekere afspraken? Schrijf dan die specifiekere afspraken op. En in het vastgoed is het altijd goed om je ook te laten adviseren door een makelaar. Alleen geldt daarin wel dat ieder zijn of haar vak heeft. Zorg ervoor dat je bij het opstellen van een koopovereenkomst of voorlopig koopcontract gewoon even afstemt met een advocaat.

Het vonnis van de Rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht van 29 september 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:7314) kunt u hier lezen. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Vastgoed en onroerend goed
Contracten en overeenkomsten