Koper én verkoper willen ontbinden – wie betaalt de boete? | Blog

Koper én verkoper willen ontbinden – wie betaalt de boete?

Koper en verkoper sluiten een koopovereenkomst m.b.t. een perceel grond en een daarop te bouwen woning. De kopers vorderen ontbinding van de koopovereenkomst + betaling van een boete door de verkoper. De verkoper stelt een tegenvordering in; ontbinding van de koopovereenkomst + betaling van een boete door de kopers. Wat doe je in zo’n situatie? En als je een boete toewijst, is er dan grond voor matiging?

Een recente uitspraak van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo gaat over deze kwestie. Voor de koper liep het gelet op de vorderingen niet eens heel slecht af. Maar een matiging van de boete van 10% naar 1% is wel uitzonderlijk.

Verkoper verkoopt grond + te bouwen woning

De verkoper in deze procedure is eigenaar van een perceel grond. Dat perceel grond gaat in de verkoop. Samen met een in opdracht van de verkoper nog te bouwen woning. De omgevingsvergunning voor de te bouwen woning was al verleend. In die vergunning ging het om een woning met houten balklagen in de constructie.

Betonvloer i.p.v. houten balklagen

Er waren mensen geïnteresseerd in de koop. Die hebben onderhandeld en zij bereikten overeenstemming. De kopers hadden al aangegeven dat ze geen interesse hadden in houten balklagen in de constructie. Zij wilden breedplaat betonvloeren in de constructie. Onderdeel van de afspraken was dat de verkoper breedplaat betonvloeren in de constructie zou aanbrengen.

Overeenkomst

De kopers kochten het perceel met de nog door verkoper te bouwen woning voor € 650.000,00. In de definitieve koopovereenkomst stond het volgende opgenomen over de eigendomsoverdracht en de ontbindingsmogelijkheid en het verschuldigd zijn van een boete:

“artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op de streefdatum van 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)

Verkoper zal koper op de hoogte houden van vorderingen omtrent de bouw en de beoogde overdrachtsdatum.

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding

11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze kopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling.

Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”.

Omgevingsvergunning en gedoe

In november 2022 heeft de verkoper geprobeerd om toestemming te krijgen van de overheid voor de gewijzigde contractie (met de breedplaat betonvloer). Dat was niet mogelijk. De verkoper heeft op 11 januari 2023 een aanvraag gedaan tot wijziging van de verleende vergunning. Daarna begon het gedoe met de kopers.

Kopers stuurden op 30 maart 2023 een ingebrekestelling naar de verkoper. Waarom? De overeengekomen leveringsdatum kwam in zicht en er was nog geen woning gebouwd. De bouwwerkzaamheden waren in feite nog niet eens van start gegaan. Het verzoek aan de verkoper was om de woning alsnog te leveren en wel uiterlijk 10 april 2023. Let dus op: nog geen twee weken na de ingebrekestelling en er was in feite nog geen start gemaakt met de bouw.

Ontbinding en aanspraak op boete – kopers

Op 19 april 2023 hebben kopers een beroep gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst en zij hebben 10% van de koopsom als boete van de verkoper gevorderd. Namens verkoper werd op 28 april 2023 gereageerd. De ontbinding werd betwist en er werd gemeld dat de omgevingsvergunning binnen was en dat er gebouwd kon gaan worden. De verkoper maakte aanspraak op nakoming van de koopovereenkomst.

Ontbinding en aanspraak boete – verkoper

De kopers hebben daar niets op uit gedaan. Zij hebben een andere woning gekocht. Op 24 juli 2023 kwam er namens verkoper een brief naar de kopers. De verkoper stelde dat de kopers de koopovereenkomst niet zijn nagekomen. De koopovereenkomst werd ontbonden en de verkoper maakte aanspraak op 10% boete.

Procedure met spiegelbeeld

Kopers zijn een procedure gestart om vastgesteld te krijgen dat zij de koopovereenkomst terecht ontbonden hebben en dat de verkoper die 10% van de boete verschuldigd is. Verkoper stelde een tegenvordering in. In feite zijn het identieke vorderingen die partijen instelden maar dan in spiegelbeeld. Koper vordert van verkoper en verkoper van koper. De inhoud van de vorderingen was in feite gelijk.

Verkoper is niet tekortgeschoten

De rechtbank oordeelt eerst over de vorderingen van kopers. Volgens de rechtbank is verkoper niet tekortgeschoten. Belangrijk punt daarbij is dat partijen geen fatale termijn voor de levering zijn overeengekomen; 1 april 2023 was geen fatale datum maar een streefdatum. Het was bij beide partijen bekend dat door de wensen van kopers en het gedoe met de vergunning een vertraging in de bouw van de woning zat. Verder speelde mee dat de kopers zelf al een financiering hadden geregeld die in november 2022 definitief was geworden. Kopers wisten tijdig dat er niet op 1 april 2023 geleverd zou worden.

Koper is wel tekortgeschoten

Dan volgt de beoordeling van de vorderingen van de verkoper. De rechtbank is kort in het oordeel:

“Ondanks meerdere sommaties van [gedaagde], was duidelijk dat [eisers] de koopovereenkomst niet meer na wilden/konden komen. Daarom heeft [gedaagde] de koopovereenkomst op 24 juli 2023 wél terecht ontbonden. Dit betekent dat de rechtbank de door [gedaagde] in reconventie verzochte verklaring voor recht dat de koopovereenkomst op goede gronden is ontbonden, toewijst.”

De inhoudelijke motivering is de korte zin dat het duidelijk was dat kopers niet meer gingen nakomen. Zij zijn in verzuim geraakt. De verkoper mocht ontbinden.

Matiging van de boete?

Partijen spraken in de overeenkomst af welke boete er betaald moest worden bij ontbinding; 10% van de koopsom. Dat is een bedrag van € 65.000,-. Die boete moesten kopers in principe betalen. Dat was namelijk de duidelijke contractuele afspraak die partijen maakten. Maar de kopers deden een beroep op matiging van de boete.

De wet bepaalt het volgende over matiging:

“Artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek (BW)

1. Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.”.

De rechtbank schetst eerst het kader voor de beoordeling van zo’n matigingsverzoek. Matiging komt slechts in heel bijzondere situaties aan de orde. De rechtbank:

“Bij de beoordeling van het verzoek tot matiging van de boete zijn de volgende algemene uitgangspunten van belang. De in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf, die inhoudt dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechtbank pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Deze maatstaf moet dus terughoudend worden toegepast. De rechtbank zal daarbij niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (…)”.

Als je dat leest dan verwacht je ergens dat er hier geen grond voor matiging is en de kopers gewoon de 10% boete moeten betalen. Toch oordeelt de rechtbank anders. De rechtbank gaat de boete matigen. Wat speelt daarbij mee?

De koopovereenkomst is een modelovereenkomst van de NVM met een ‘eenheidsboete’ van 10% waarover partijen niet hebben onderhandeld;
Verkoper stelde dat hij met hoge kosten was opgezadeld, maar hij kon de kosten niet inzichtelijk maken;
Kopers zijn niet opzettelijk in deze situatie terechtgekomen. Kopers hebben dubbele woonlasten gehad.

De 10% boete leidt in deze zaak “tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat”, zo oordeelde de rechtbank. En de matiging concreet? De boete werd gematigd naar € 6.500,- en dat is 1% van de koopsom. Geen reguliere 10% maar slechts 1%.

Wat moet je met deze afspraak?

De vraag is of dit nu een verrassende of bijzondere uitspraak is. Een paar punten uit de uitspraak die wat ons betreft het vermelden waard zijn:

De stap om tot ontbinding over te gaan moet je niet lichtvaardig zetten. Laat je daarover vooraf voorlichten.
Dat de rechtbank hier de boete matigt van 10% naar 1% is echt uitzondering op de regel. De boeteclausule in NVM-contracten staat hiermee echt niet onder druk.
Het oordeel van de rechtbank over die matiging naar 1% komt een beetje over alsof er wat medelijden was met de kopers. Die hadden het al zo zwaar, zo lijkt de indruk. Of dit oordeel van die matiging in hoger beroep zal standhouden is echt de vraag. Want kopers hebben hier zelf ook keuzes gemaakt waar ze verantwoordelijkheid voor dragen. Alleen weten we niet of de verkoper hiervoor in hoger beroep zal gaan.

Het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 6 maart 2024 (ECLI:NL:RBOVE:2024:1171) leest u hier.

Post & Bouter Advocaten in Barneveld

Vastgoed & onroerend goed

Contracten & overeenkomsten

« Terug naar overzicht

Deel deze blog

Slagvaardig

en betrokken