krachtig in de zaak

Een veehouder is eigenaar van een perceel met een woning. Dit perceel grenst aan dat van zijn bedrijf. Hij wil het perceel met de woning verkopen, maar de veehouder wil geen gedoe met zijn toekomstig buren (kopers) over zijn bedrijfsvoering, stankoverlast, etc. Daarom neemt hij in de leveringsakte van de woning een beding waarin staat dat de kopers daar nooit over mogen klagen bij de gemeente of andere instanties. Daarmee werd de koper monddood gemaakt.

De vraag is of dat wel kan. Een zogenaamde monddoodclausule komt vaker voor. We bespreken een recent arrest van het gerechtshof in Den Bosch. Wat was er aan de hand? En wat betekent dit voor de praktijk?

Koopovereenkomst – kettingbeding
Eiser in hoger beroep (in hoger beroep appellant genoemd) is de veehouder. Hij houdt op zijn bedrijf rundvee en varkens. Hij was eigenaar van een perceel met een woning dat grensde aan het perceel waarop hij zijn bedrijf heeft. Deze veehouder besloot het woonhuis te verkopen. De man had een vooruitziende blik; hij voorzag dat er in de toekomst wel eens problemen zouden kunnen ontstaan rondom klachten van de bewoners over stankoverlast of over de uitbreiding van zijn boerderij.

Daarom nam de veehouder in leveringsakte een zogenaamd kettingbeding op.

In het beding is bepaald dat:

1. De koper geen bezwaren van enigerlei aard in het kader van milieuwetgeving of op planologisch gebied bij een overheidsinstantie mag indienen;
2. Wanneer de koper dit toch doet hij een boete verbeurt aan de verkoper (veehouder);
3. De koper verplicht is bij de verkoop van de woning dit beding opnieuw (daarom heet het een kettingbeding) in de koop-verkoopovereenkomst op te nemen, eveneens op straffe van een dwangsom.

Dat gaat dus ver. De kopers mogen volgens het beding nooit klagen over milieu- of planologische regels. Bij welke instantie dan ook. Daar moeten kopers steeds voor tekenen.

Tóch klachten over overlast
De woning wisselt in de loop der jaren een aantal keren van eigenaar. Het beding (dat de veehouder graag wilde) wordt steeds netjes in de leveringsakte opgenomen. De eigenaar van de woning is daar dus steeds aan gebonden. In 2007 komt de woning in eigendom van degene die we hierna voor het gemak even de koper noemen.

De koper heeft in 2014 bij de gemeente Leudal (Limburg) een zienswijze of bezwaar ingediend. Dat bezwaar ging over het bedrijf van de veehouder. Al snel trekt de koper het bezwaar echter weer in. De veehouder heeft hem namelijk gewezen op het kettingbeding.

In 2015 trekt de koper opnieuw de stoute schoenen aan. Hij dient twee handhavingsverzoeken in bij de gemeente over het bedrijf van de veehouder. Al snel valt er bij de koper een brief op de mat. Volgens de veehouder zijn de boetes verbeurd. De koper moet die boetes betalen en de koper moet de procedure(s) bij de gemeente intrekken. Dat doet de koper uiteindelijk ook.

Koper stapt naar de rechter
Kennelijk is de koper er wel helemaal klaar mee. Hij kan niet steeds riskeren om boetes te verbeuren wanneer hij klaagt bij de gemeente. Toch wil hij zijn rechten kunnen laten gelden. Hij kiest daarom voor een andere route. De koper vraagt de rechter te verklaren dat het kettingbeding (zoals hierboven besproken) nietig is. Nietig betekent dat het nooit bestaan heeft en dus niet geldig is. Als dat niet zou lukken, dan moet de rechter de koper in ieder geval toestaan om zijn rechtsmiddelen, zoals een bezwaar, te benutten. Hij probeert dus het beding van tafel te krijgen. En met succes.

 Rechtbank – belang van rechtsbescherming
De rechtbank oordeelt dat een dergelijk kettingbeding in strijd is met de openbare orde. Het ontneemt aan de kopers namelijk het recht op rechtsbescherming voor zover het gaat om milieu- en planologische regels. Rechtshandelingen in strijd met de openbare orde zijn nietig. Dat staat in de wet (artikel 3:40 BW). Het kettingbeding is volgens de rechtbank dus nietig. Het beding bestaat dan niet en de veehouder heeft pech.

Veehouder gaat in hoger beroep
De veehouder is het daar niet mee eens. Hij gaat in hoger beroep. Hij is het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat het niet toelaatbaar is om afstand te doen van rechtsbescherming. Volgens de veehouder heeft de koper dat vrijwillig gedaan door ondertekening van de leveringsakte. Dan had hij daar maar niet mee akkoord moeten gaan.

Monddoodclausule toelaatbaar? Gezichtspunten beoordeling
Het Hof overweegt dat de beoordeling of het kettingbeding van de veehouder toelaatbaar is, beoordeeld dient te worden aan de hand van de omstandigheden van het geval. Dat is nog wat vaag. Het Hof noemt daarom een aantal gezichtspunten. Deze benoemen we kort:

1. Het beding raakt niet alleen de oorspronkelijke kopers, maar ook alle rechtsopvolgers.
2. Het beding betreft alle bezwaren, bij elke overheidsinstantie. Omdat bestuursrechtelijk bezwaar de ingang is voor een beroep bij de rechter, kan de koper dus ook niet naar de rechtbank.
3. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar bedrijfsactiviteiten, concrete aangelegenheden of een specifieke situatie.
4. Kopers die aan dit beding werden gebonden hebben vooraf de gevolgen daarvan niet kunnen overzien. Bijvoorbeeld wanneer de veehouder zijn activiteiten in de toekomst wijzigt.
5. Het beding is onbegrensd in tijd, het kent geen einddatum

Conclusie beoordeling
Het Hof trekt op basis van deze gezichtspunten de conclusie dat het kettingbeding hierdoor een ‘vrijwel onbegrensde werking’ heeft. De toegang van de koper tot de rechter is hierdoor vrijwel volledig ontnomen. Dat maakt een ontoelaatbare inbreuk op het fundamentele recht van de koper op rechtsbescherming. Dat is in strijd met de openbare orde, aldus het Hof. Het Hof gaat nog kort in op de afweging van de belangen van de veehouder en koper. Ook dat leidt niet tot een andere conclusie. De belangen van de veehouder wegen volgens het Hof niet zo zwaar, dat de koper niet zijn recht mag halen bij de rechter. Daardoor zou de koper monddood worden gemaakt, dat is strijdig met de openbare orde. Het beding is dus nietig. De uitspraak van de rechtbank blijft in stand.

Afspraak om regels te overtreden
Het Hof merkt zijdelings nog iets op over het belang van de veehouder, namelijk: ´Daargelaten dat dit belang in elk geval niet kan zijn gelegen in het voorkomen dat geldende regels worden gehandhaafd, omdat [de Veehouder] deze regels hoe dan ook moet naleven.” Eigenlijk zegt het Hof: een belang dat erop ziet dat je regels mag overtreden, is sowieso al in strijd met de openbare orde. Zo’n belang verdient dus geen bescherming. Ook niet als de koper daar vrijwillig mee instemt.

Gevolgen voor de praktijk
Wat betekent deze uitspraak met de daarin genoemde gezichtspunten nu voor de praktijk? Denk daarbij aan de gevolgen voor een koper en verkoper, voor de betrokken makelaar en voor de notaris.

Als het gaat om de rechtsbescherming van kopers, mag een kettingbeding niet onbegrensd zijn. Ook niet als kopers daar vrijwillig voor tekenen. Bij de beoordeling of het beding onbegrensd is, kan worden gekeken naar de gezichtspunten van het Hof. Kern daarvan is dat kopers vooraf moeten kunnen weten waar zij aan toe zijn. Het kan niet voor iedere toekomstige activiteit gelden, kopers weten immers nog niet wat die activiteit is. Daarom moet het beding volgens het Hof ofwel worden beperkt tot een specifieke activiteit, ofwel in duur worden beperkt.

Als dit niet wordt gedaan kan dit vervelende gevolgen hebben voor de verkoper. De koper kan dan namelijk toch klagen over zaken waarvan de verkoper dacht deze uitgesloten te hebben. Voor makelaars en notarissen is het dus steeds opletten wanneer zij kopers en verkopers adviseren over de koop en verkoop bij een kettingbeding. Die is niet altijd en overal geldig.

Het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 7 april 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1212) leest u hier.

Post & Bouter Advocaten
Barneveld
Vastgoed
Contractenrecht | Koop en verkoop