Slagvaardig

Een professioneel koper van vastgoed (een B.V.) koopt een woning van particulieren en krijgt de woning op 30 december 2020 geleverd. Koopprijs van € 230.000,00. Na enkele kleine werkzaamheden in de woning, zet zij de woning weer in de verkoop. Op 5 februari 2021 wordt het huis al verkocht. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de NVM-koopakte en enkele extra bepalingen. Op 5 maart 2021 trekken de kopers in het huis. Al snel blijkt dat er sprake is van ernstige gebruiksoverlast. Kopers starten in 2022 een procedure voor ontbinding van de koopovereenkomst. 

Een belangrijke vraag was of de niet-bewoningsclausule een onredelijk bezwarend beding is. 

Ernstige overlast

In deze zaak draaide het om ernstige overlast van de buren van het door de eisers gekochte woonhuis. De kopers hebben ten eerste last van de honden van de buren. Voor de verkoop was dit al medegedeeld aan kopers door de B.V. in een vragenlijst. Het gevolg is dan ook dat het voor risico van de kopers kwam. Daarnaast hebben de kopers last van specifieke overlast, zoals bedreiging en het dumpen van afval in de tuin. Deze overlast is ontstaan nadat kopers hadden gevraagd om de overlast te minderen. Ook van deze grond werd geoordeeld dat dit geen grond gaf voor non-conformiteit of voor ontbinding. 

Algemene overlast

Dit is anders voor de algemene overlast. Opvallend detail in deze zaak is dat de buren al vijf jaar ernstige overlast veroorzaken in de buurt. Het is zodanig erg dat al een last onder dwangsom (niet gedragen = betalen) is opgelegd aan de buren. De rechtbank oordeelt dat dit een gebrek oplevert, waardoor de woning niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig waren voor normaal gebruik als woonruimte. 

Want hoe zat het ook alweer met die feitelijke eigenschappen en het gebruik bij koop? 

Non-conformiteit 

Bij de koopovereenkomst wordt vaak aangesloten bij de regeling van conformiteit. Een afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). De wet geeft een regeling om dit vast te stellen. Bij de koop van woningen maken verkopers vaak gebruik van de NVM-koopakte. Veel makelaars gebruiken dat model ook. In artikel 6 van deze koopakte wordt deels afgeweken van de wet op het punt van conformiteit en gebreken. 

Hoofdregel NVM-koopakte bij gebreken

De hoofdregel in de NVM-koopakte is dat het risico voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij kopers ligt. De uitzondering hierop is dat verkoper wel instaat voor het normaal gebruik van de woning. Partijen kunnen ervoor kiezen om vast te laten leggen wat valt onder normaal gebruik. Als dit niet is gebeurd wordt aangesloten bij wat volgens het normaal spraakgebruik eronder valt. In de woning moet kunnen worden geleefd op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Alle omstandigheden worden meegewogen. Een koper die bekend is met de gebreken draagt daarvoor het risico. 

De tekst van artikel 6 in deze NVM-koopakte luidde: 

“(…) artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte, een en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 6.1 van deze overeenkomst.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

De rechtbank oordeelde dat er vanwege het punt van die algemene overlast sprake is van non-conformiteit. In beginsel kan de koper dan een succesvol beroep doen op ontbinding van de koopovereenkomst. Hier moest echter nog een horde worden genomen: de niet-bewoningsclausule. 

Niet-bewoningsclause

De verkoper (die B.V. die veel in vastgoed doet) beriep zich namelijk op artikel 22 van de koopovereenkomst. Daarin stond de niet-bewoningsclausule. Verkoper gaf aan dat zij de woning niet zelf heeft bewoond en dat dit gebrek voor rekening van de kopers moest komen. De tekst van de niet-bewoningsclausule in deze koopakte luidde als volgt: 

“Artikel 22 Niet zelf-bewoningsclausule
Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte niet zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen, respectievelijk gebreken, aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen. (…)”

Voor koper en verkoper was het geen discussie dat de overlast die er was met de buren op zich viel onder het bereik van artikel 22. 

Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten

Maar is artikel 22 een oneerlijk beding? Artikel 22 van de koopovereenkomst is naar het oordeel van de rechtbank een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 onder a BW. De koper verklaarde dat zij deze bepaling in alle koopovereenkomst opneemt die zij sluit. De B.V. deed veel in het vastgoed en gebruikte dit artikel dus ook altijd. Op zich logisch omdat je hoopt dat dit artikel bescherming geeft. Alleen heeft de verkoper hier zaken gedaan met een particulier. Dan moet je rekening houden met richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de “Richtlijn”). 

Een oneerlijk beding?

De rechtbank moet dan ambtshalve (dit betekent: zelfstandig, ongeacht of één van de partijen daar de aandacht voor vraagt) oordelen of artikel 22 zo’n oneerlijk beding is. Is sprake van een oneerlijk beding in een overeenkomst tussen een verkoper en een consument, dan bindt dit beding de consument niet (artikel 6 van de Richtlijn). Een beding wordt op grond van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn als oneerlijk gezien als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. 

De rechtbank oordeelt dat artikel 22 in deze zaak een onredelijk bezwarend beding is. 

Welke omstandigheden weegt de rechtbank mee?

De rechtbank voert daar meerdere omstandigheden voor aan en dat zijn de volgende: 

1. De rechtspositie van de kopers is op basis van artikel 22 van de koopovereenkomst wezenlijk anders omdat zij geen enkel recht hebben (of geldend kunnen maken) ten aanzien van eigenschappen die aan normaal gebruik in de weg staan, als het eigenschappen betreft waarvan de verkoper op de hoogte zou zijn geweest als hij de woning zelf had bewoond. Voor al dit soort gebreken wordt het risico volledig bij de kopers als consumenten geplaatst. Het toevoegen van artikel 22 van de koopovereenkomst is dus nadelig voor kopers.
   
   
2. Artikel 22 van de koopovereenkomst moet je bekijken in het licht van de gehele koopovereenkomst. Gebreken die kopers kenbaar waren op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst komen al voor hun risico en rekening. Met de niet-bewoningsclausule komen nu ook gebreken die dat juist niet waren en die zich pas openbaren bij bewoning van het pand voor rekening en risico van de kopers.
   
   
3. Verkoper heeft niet alleen artikel 22 aan de koopovereenkomst toegevoegd, maar ook een ouderdomsclausule. Hierdoor wordt het door de wetgever getroffen evenwicht tussen verkoper en koper verder verstoord in het nadeel van de kopers als consumenten.
   
   
4. De rechtbank heeft geen voordeel voor kopers gezien tegenover deze risicoverschuiving. Zo was niet duidelijk of er een lagere koopprijs was afgesproken vanwege deze clausules.
   
   
5. Verkoper heeft de woning zelf voor het bedrag van € 232.000,00 gekocht en zo’n vijf weken later doorverkocht voor zo’n 20% hogere prijs. Zij heeft de woning dus voor een bedrag ruim onder marktwaarde kunnen kopen.
   
   
6. De situatie wringt des te meer, nu deze verkoper bij uitstek degene is die nog relevante informatie over eigenschappen die pas bij bewoning aan het licht komen kon verkrijgen van haar verkopende partij. De kopers in deze procedure hadden die mogelijkheid niet. Zij kon de verkopers van haar verkoper (de vastgoed B.V.) niet bevragen en waren volledig afhankelijk van de informatie die de verkoper gaf. Het risico van het onvoldoende inwinnen van inlichtingen werd echter volledig bij de kopers gelegd.
   
   
7. Tot slot weegt de rechtbank mee dat kopers niet waren voorzien van enige juridische bijstand of bijstand van een makelaar die hen de gevolgen van de risicoverschuiving kon uitleggen.
   
   

Wat betekent dit?

Artikel 22 was een onredelijk bezwarend beding. Nou en denk je misschien. Maar wat betekent dit? Het betekent dat artikel 22 buiten beschouwing blijft. Dit artikel doet niet mee. De verkoper kon zich er niet op beroepen. Er bleef een gebrek. Er was grond voor ontbinding. De koopovereenkomst werd ontbonden. De woning moest worden teruggeleverd. Verkoper moest de koopprijs weer aan de kopers betalen. 

Wat is de les?

Wat is nu de les als je deze uitspraak leest? We geven twee aandachtspunten mee: 

1. De aandacht voor de Richtlijn en de mogelijke impact daarvan op contracten. Let bij contracten met consumenten op of er sprake is van een oneerlijk beding;
   
   
2. Volsta niet met het standaard opnemen of kopiëren van bepaalde clausules. Maar denk na over dingen. Dat klinkt logisch maar in de praktijk lijkt “kopiëren & plakken” makkelijker dan na te denken over wat je opschrijft en hoe je het opschrijft. Motiveer bepaalde dingen, breng artikelen of afspraken met elkaar in verband. 

Het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 22 november 2023 (ECLI:NL:RBZWB:2023:8179) leest u hier.

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Vastgoed | koop onroerend goed