krachtig in de zaak

Hoe vaak zie je in koopovereenkomst voor vastgoed ontbindende voorwaarden staan? Dat is heel vaak. Het begint al in de koopovereenkomst van een huis; vaak neemt de koper een ontbindende voorwaarde op voor de financiën. Stel dat de koper de financiering niet rond krijgt dan wil de koper niet aan het huis vastzitten. Het is belangrijk hoe je een ontbindende voorwaarde precies opschrijft. De (financiële) gevolgen kunnen groot zijn. Zo bleek ook weer uit deze uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 7 september 2022.

Cypresbaan Vastgoed en de Nieuwe Norm

Het bedrijf Cypresbaan Vastgoed houdt zich bezig met de aan- en verkoop en verhuur van onroerend goed. Cypresbaan was eigenaar van een kantoorpand in Capelle aan den IJssel. Dat pand wilde Cypresbaan gaan verkopen. Het bedrijf De Nieuwe Norm transformeert en renoveert bestaand vastgoed. De Nieuwe Norm had wel interesse in het kantoorpand van Cypresbaan. 

Wijziging van de bestemming vereist

De plannen van De Nieuwe Norm met het kantoorpand vereisen een wijziging van het bestemmingsplan. Daar zit nog een onzekerheid. Ondertussen traden Cypresbaan en De Nieuwe Norm wel met elkaar in onderhandeling over de koop van het kantoorpand. Er zijn meerdere concepten van de koopovereenkomst uitgewisseld en mailtjes gestuurd. Daarin stonden ook wisselende artikelen over het bestemmingsplan en de ontbindende voorwaarde met het oog op dat bestemmingsplan. 

Definitieve overeenkomst

In de definitieve koopovereenkomst stond het volgende opgenomen over de bestemmingsplanwijziging en de overdracht: 

"Datum overdracht: UITERLIJK 1 SEPTEMBER 2021
(…)
Aanbetaling: koper voldoet uiterlijk 10 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst en ontvangst schriftelijke bestuurlijke goedkeuring tot bestemmingswijziging een onherroepelijke aanbetaling aan verkoper zulks ter grootte van € 250.000,--, zulks op een nader door verkoper aan te geven bankrekening. Indien voornoemde aan betaling niet binnen de gestelde termijn zal zijn voldaan, vervalt de overeenkomst van rechtswege en is koper een boete van 10% berekende over de volledige koopsom verschuldigd aan verkoper.

Zekerheid Koper: koper is uiterlijk per datum 01 SEPTEMBER 2021 verplicht tot afname van het onderhavige kantoorpand op basis van voornoemde koopsom minus de voornoemde aanbetaling, zulks op straffe van een boetesom ter grootte van 10% berekend over de gehele koopsom.
(…)
On[t]bindende Voorwaarden Koper: op vertoon van een schriftelijke afwijzing van de Gemeente Capelle aan den IJssel t.b.v. herbestemming van het onderhavige kantoorpand naar Maatschappelijk / Wonen is koper per uiterste datum 1 juli 2021 bevoegd, deze overeenkomst te ontbinden. Mocht er op 1 juli 2021 geen schriftelijke afwijzing van de Gemeente Capelle aan den IJssel zijn gegeven, zal de genoemde datum, in overleg, naar de toekomst worden verplaatst, doch uiterlijk 1 september 2021."

Beroep op ontbindende voorwaarde en aanspraak op boete

Het ging niet goed met het bestemmingsplan. De Nieuwe Norm nam het kantoorpand niet af per 1 september 2021. De Nieuwe Norm beriep zich op de ontbindende voorwaarde en stelde dat zij het kantoorpand niet meer hoefde te kopen. Cypresbaan was het daar niet mee eens. Volgens Cypresbaan moest De Nieuwe Norm nu de afgesproken contractuele boete van 10% van de koopsom (dus een boete van € 250.000,00) betalen. 

Hoe leg je de ontbindende voorwaarde uit?

De vraag was of de ontbindende voorwaarde kon worden ingeroepen. Volgens Cypresbaan was dit niet zo. De Nieuwe Norm kon dat alleen doen als er een schriftelijk stuk van de gemeente zou zijn waarin een afwijzing stond van de bestemmingsplanwijziging. Hoe leg je nu de ontbindende voorwaarde uit? Dan kom je weer bij de Haviltexmaatstaf. Het gaat om de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de ontbindende voorwaarde mochten toekennen. 

Wat weegt de rechtbank mee?

Professionele partijen

De twee partijen zijn professionele partijen. De rechtbank oordeelt dat er bij professionele partijen “in de regel groot gewicht (kan) worden toegekend aan de bewoordingen van de overeenkomst, omdat van hen in beginsel mag worden verwacht dat zij hun bedoelingen juist en duidelijk op schrift vastleggen. Het gaat hier aan beide zijden om professioneel opererende partijen die verstand hebben van onroerend goed en bovendien ervaring hebben met de bijbehorende bestuursrechtelijke processen (zoals wijzigingen van bestemmingsplannen en de mogelijke duur van gemeentelijke plan- en besluitvorming) en met het sluiten van commerciële contracten zoals het onderhavige.”. 

Wat betekent dat hier? De rechtbank:

"Van beide partijen – dus ook van De Nieuwe Norm – mag dan verwacht worden dat zij wat betreft de formulering van de ontbindende voorwaarde extra oplettend waren. Dat geldt te meer omdat over de formulering van deze voorwaarde relatief uitvoerig is gecorrespondeerd en partijen het daarover niet snel eens werden."

Uit de tekst van de ontbindende voorwaarde blijkt dat er een afwijzing moet zijn. Dat er nog geen duidelijkheid of goedkeuring is, is onvoldoende. En er lag geen afwijzing. De Nieuwe Norm heeft de koopovereenkomst niet rechtsgeldig ontbonden. 

Matiging van de boete?

Partijen spraken in de overeenkomst af welke boete er betaald moest worden als het pand niet werd afgenomen; 10% van de koopsom. Dat is een bedrag van € 250.000,00. Die boete moest De Nieuwe Norm eigenlijk betalen. De Nieuwe Norm deed bij de rechtbank nog een beroep op matiging van de boete.

Voor matiging is een artikel opgenomen in de wet:

Artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek (BW)

1. Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.

De rechtbank oordeelde dat De Nieuwe Norm onvoldoende heeft onderbouwd waarom het afgesproken boetebeding buitensporig is en waarom het opleggen van die boete onaanvaardbaar zou zijn. Cypresbaan had in de tussentijd het kantoorpand aan een derde verkocht. Voor een hoger bedrag dan de koopprijs met De Nieuwe Norm. Maar dat is onvoldoende om geen boete toe te kennen. De rechtbank herinnert De Nieuwe Norm ook nog fijntjes aan het doel van een boete:

"Bovendien is de boete (voornamelijk) bedoeld als prikkel tot nakoming, zodat er geen duidelijk verband hoeft te zijn met al dan niet geleden schade."

Kortom, De Nieuwe Norm was van de koopovereenkomst af maar moet een boete van € 250.000,00 aan Cypresbaan betalen. Plus nog rente over die boete en de proceskosten. Als het doel was om van de overeenkomst af te komen, dan is het gelukt. Alleen kost zo’n beslissing geld. 

Let op wat je opschrijft

Wat is nu de boodschap van deze uitspraak? Eigenlijk eentje die we al vaker opschrijven: je moet opletten wat en hoe je iets opschrijft. Is een bepaalde afspraak voor jou als contractspartij van groot belang? Zorg dan dat juist die afspraak ook goed en duidelijk is opgeschreven. Hier ging dat dus mis. Wil je iets kopen onder de voorwaarde dat een bestemmingsplanwijziging wordt gerealiseerd? Schrijf dit dan expliciet op. Bespreek het met een verkoper. Laat geen onduidelijkheid bestaan over het doel en het waarom. 

Het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 7 september 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:7554) leest u hier.

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Vastgoed & onroerend goed
Contracten & overeenkomsten