krachtig in de zaak

In steden en dorpen heeft de burgerlijke overheid vastgoed. De gemeente heeft panden in eigendom. Tegelijk is de gemeente ook verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordening. Voor bestemmingsplannen, voor leefbaarheid van het centrum, etc. Aan de ene kant onderhandelt de gemeente met partijen over contracten rond vastgoed en worden er contracten gesloten. En aan de andere kant moet de gemeente ook planologische aspecten in het oog houden. Dat onderhandelen gebeurt via een reeks gesprekken met allerlei ambtenaren. Maar wat nu als een deal niet doorgaat? Wanneer kan een gemeente onderhandelingen afbreken?

Looproute centrum Waalwijk
In deze kwestie gaat het om twee mensen die eigenaar zijn van verschillende panden in de gemeente Waalwijk. De gemeente wilde een looproute maken vanaf straat X naar het (winkel)centrum van Waalwijk. En aan die straat hadden deze mensen ook percelen in eigendom. De route die de gemeente graag wilde maken zou dwars over deze percelen gaan. Al in 2002 stapten de twee mensen naar de gemeente. Ze legden wat mogelijkheden voor waarbij de gemeente de plannen kon realiseren. Dan moest de gemeente gewoon wat percelen kopen of huren. In 2003 volgde er een bod van € 165.000,-- van de gemeente. De vastgoedeigenaren wezen dit bod af.

Allerlei voorstellen
Zo’n drie jaar later stuurde een medewerker van de gemeente Waalwijk een mailtje naar de mensen met een nieuw opzetje over de mogelijke aankoop van een perceel. De medewerker had al wat dingen met de wethouder besproken en de wethouder was akkoord. Er werd alleen het voorbehoud gemaakt van goedkeuring door het college van B&W en de gemeenteraad. Ook dit voorstel was niet akkoord voor de twee mensen. In 2008 nam het college van B&W een besluit over het bestemmingsplan. De mensen gingen daartegen in bezwaar en beroep. In 2011 stuurde een projectleider van de gemeente Waalwijk een brief naar de twee mensen. Hij zegde toe de ‘eerder min of meer overeengekomen koopprijs van € 795.000,= (gesprek 3 oktober 2008) naar het college te willen verdedigen”.

Afgesproken verkoopprijs
In 2012 stuurde de projectleider nog wat berichtjes dat hij bezig was met een concept koopovereenkomst. Uiteindelijk stuurden de twee mensen op 12 juli 2013 een brief naar het college van B&W over de aankoop van de steeg en een braakliggend terrein. Ook stond er in de brief: “Tot op heden is echter de grondtransactie niet geëffectueerd. De afgesproken verkoopprijs van € 795.000 is door de eveneens afgesproken valutadatum van 1-4-2011 ondertussen te verhogen met rente. Gelet op de periode die inmiddels is verstreken, is het redelijk dat effectuering van de overdracht binnen uiterlijk 6 maanden vanaf heden gaat plaatsvinden. U wordt dan ook vriendelijk verzocht (en voor zover nodig gesommeerd) om ervoor te zorgen dat de overdracht ook daadwerkelijk binnen die periode gaat plaatsvinden.”.

Geen aankoop – pech voor eigenaren
Het college van B&W dacht hier anders over en reageerde via een brief van 11 oktober 2013. Daarin schreef de gemeente als conclusie dat ze geen grond gaan aankopen van deze mensen. De gemeente schreef onder andere: “Laten wij voorop stellen dat de gemeente Waalwijk formeel in deze geen koopovereenkomst met u heeft gesloten: hiertoe is een besluit van in ieder geval ons college vereist en een besluit met deze strekking is door het college nooit genomen. U bent er door medewerkers van de gemeente ook voortdurend op gewezen dat de afspraken golden onder voorbehoud van goedkeuring van het college. (…) Wel zijn wij bereid, indien u bereid bent tot het formuleren van nieuwe, voor deze tijd realistische, verkoopvoorwaarden met u de onderhandelingen te hervatten. (…) Wij erkennen dat de onderhandelingen met u buitengewoon lang hebben geduurd. Op ambtelijk niveau zijn met u afspraken gemaakt en zijn toezeggingen gedaan, zij het dat dit steeds onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring is geschied. Een en ander is zodoende niet van dien aard dat wij gehouden zijn om met u thans een koopovereenkomst aan te gaan onder de door u genoemde voorwaarden.”.  De partijen hadden zo’n tien jaar met elkaar contact gehad en aan het eind van het liedje gebeurde er niets. 

Wel een procedure
De eigenaren waren er klaar mee en zij startten een procedure tegen de gemeente Waalwijk. Zij vorderden een bevel tot medewerking aan de overdracht van de percelen grond tegen betaling van een bedrag van € 795.000,--. Ook vonden ze dat de gemeente rente moest betalen. Waarom vorderden deze mensen dit? Zij stelden dat er een koopovereenkomst was gesloten met de gemeente Waalwijk. En dus moest de gemeente Waalwijk haar verplichtingen nakomen. De gemeente Waalwijk was het hier niet mee eens. Er was geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Op 14 oktober 2015 zijn de eigenaren door de rechtbank in Breda in het ongelijk gesteld.

En nog een procedure
De (financiële) belangen zijn groot. Er volgde een hoger beroep. De standpunten waren nog hetzelfde. Volgens de mensen was er een koopovereenkomst gesloten met de gemeente Waalwijk. En als dat niet zo was, dan mocht de gemeente de onderhandelingen niet zomaar afbreken. Dan moest de gemeente Waalwijk een schadevergoeding betalen. De gemeente Waalwijk vond dat er geen overeenkomst was gesloten.

Koopovereenkomst ja/nee?
Het hof gaat eerst in op de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Twee uitgangspunten zijn belangrijk: de bevoegdheid om een overeenkomst aan te gaan ligt bij het college van B&W en er is niet gesteld dat het college van B&W een beslissing heeft genomen om zo’n overeenkomst aan te gaan. In de procedure is ook geen getekende koopovereenkomst boven water gekomen. En er zijn geen notulen of besluitenlijsten waaruit zo’n beslissing zou blijken. Kortom, er is geen schriftelijke koopovereenkomst. Ook is er geen overeenstemming bereikt over de kernpunten (essentialia) van een koopovereenkomst. Zo was er nog geen duidelijkheid over de prijs. Er is dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen tussen de twee mensen en de gemeente Waalwijk. De mensen mochten hier ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen. Zij wisten (en hadden moeten weten) dat er nog geen overeenstemming was bereikt over de kernpunten. Waalwijk hoeft niet mee te werken aan levering van de percelen en hoeft de € 795.000,-- niet te betalen.

Afgebroken onderhandelingen ja/nee?
Volgens de twee mensen had de gemeente ook nog onrechtmatig gehandeld. De gemeente heeft de onderhandelingen afgebroken en dat mocht niet. Daarom moet de gemeente schade vergoeden. Het hof in Den Bosch gaat daar uitvoerig op in. Eerst citeert het hof het criterium waaraan je moet toetsen. Dat is een stuk juridische tekst:  

“als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.”

Er is niet snel sprake van deze situatie. Anders gezegd, de drempel is hoog wil je met succes kunnen stellen dat een partij de onderhandelingen niet mocht afbreken zonder schadeplichtig te zijn. Hier komt het hof ook tot het oordeel dat Waalwijk niet onzorgvuldig heeft gehandeld. De gemeente heeft een zwaarwichtig belang te behartigen, de verantwoorde besteding van gemeenschapsgeld. Ook op dit vlak krijgen de mensen geen gelijk.

Minnelijk voorstel & kosten
De eigenaren van de grond werden veroordeeld in de proceskosten van de gemeente Waalwijk. Voor het hoger beroep was dat ruim € 12.000,--. Voor de eerdere procedure bij de rechtbank in Breda ging het om ruim € 14.000,--. En aan het einde van de rit hebben ze hun grond nog in eigendom en is er geen koopsom van de gemeente ontvangen. Dan te bedenken dat de gemeente Waalwijk in 2013 al aangaf bereid te zijn een bedrag van € 59.625,-- aan deze mensen te betalen als tegemoetkoming. Daar gingen ze niet mee akkoord. Misschien volgt er nog wel een derde procedure bij de Hoge Raad.

Het onderhandelen en contracteren met de overheid over vastgoed en de verkoop van percelen vraagt om heldere vastlegging van afspraken. Niet te lang en te vrijblijvend over en weer blijven praten. Op een bepaald moment moeten er concrete afspraken worden gemaakt en worden vastgelegd in een overeenkomst.

De volledige uitspraak van het gerechtshof Den Bosch van 26 maart 2019 kunt u hier lezen.