krachtig in de zaak

Je bent eigenaar van een bedrijfspand. Op een bepaald moment besluit je over te gaan tot nieuwbouw of verbouw van dat bedrijfspand. Je schakelt een aannemer in die het werk gaat uitvoeren. Tijdens de eerste sloopwerkzaamheden ontstaat er schade aan het bedrijfspand van de buren. Schade aan een belendend pand dus. Kan de eigenaar van dat naastgelegen pand met succes zijn buurman aanspreken? En de aannemer die het werk uitvoerde? Hieronder gaan we in op een uitspraak waar deze vragen centraal stonden.

Nieuw- en verbouw van bedrijfspanden
Partij Sylvaphane is eigenaar van bedrijfspanden in een stad. Naast die panden heeft partij PatRam ook een bedrijfspand in eigendom. Sylvaphane vindt het op een gegeven moment tijd voor de nieuw- en verbouw van haar bedrijfspanden. Om die plannen te verwezenlijken zullen er sloop- en bouwwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd.

Aannemer en onderaannemer
Sylvaphane geeft daarvoor de opdracht aan een staalbouwbedrijf. Het staalbouwbedrijf schakelt op haar beurt wat onderaannemers in. De directievoering over het project van nieuw- en verbouw laat Sylvaphane doen door een bouwkundig ingenieursbureau.

Scheurvorming in de vloer en in de muur
De aannemer begint in maart 2015 met de sloopwerkzaamheden. Een bestaand bedrijfspand wordt gesloopt. Er worden speciale palen aangebracht. Die werkzaamheden gaan gepaard met vele trillingen. Op 20 maart 2015 komt dan buurman PatRam om de hoek kijken. PatRam ontdekt scheurvorming in de vloer van haar eigen bedrijfspand en meldt dit gelijk aan Sylvaphane. De maand daarna komen er scheuren in de muren van het bedrijf. Ook dit meldt PatRam aan Sylvaphane.

Aansprakelijkstelling aannemer
PatRam stuurt op 20 mei 2015 een aansprakelijkstelling naar de aannemer. Daarna worden er nog allerlei werkzaamheden uitgevoerd. En het valt te raden: PatRam ondervindt nog meer hinder waaronder wateroverlast. Op 31 augustus 2015 stuurt PatRam nog een aansprakelijkstelling naar de aannemer. De verzekeraar van de aannemer doet onderzoek en laat een rapport opstellen. PatRam laat een contra-expertise uitvoeren. En zo discussiëren de partijen verder. Er komt geen oplossing, maar wel een procedure.

Kern van de procedure
PatRam startte een procedure tegen de buurman en de aannemer. De grondslag (juridische basis) voor die vorderingen is de onrechtmatige daad. PatRam had namelijk geen overeenkomst met de buurman of met de aannemer gesloten. De bouwwerkzaamheden werden uitgevoerd binnen een contractuele relatie tussen de buurman (Sylvaphane) en de aannemer. PatRam vond dat deze twee partijen onrechtmatig tegenover hem hadden gehandeld. PatRam wilde een kleine € 80.000,-- aan schadevergoeding krijgen.

Is de buurman (Sylvaphane) aansprakelijk?
De rechtbank moest eerst oordelen of de buurman van PatRam aansprakelijk was. Sylvaphane was de opdrachtgever van de aannemer en dus eigenaar van de panden die gesloopt en opnieuw gebouwd werden. De rechtbank geeft helder de kaders aan:

“De rechtbank stelt voorop dat het een eigenaar van een pand in beginsel vrij staat dat pand naar eigen goeddunken te slopen of verbouwen. Deze vrijheid wordt evenwel beperkt indien door de wijze van uitvoering van de werkzaamheden schade kan ontstaan aan belendende of naburige panden. De eigenaar van het pand zal rekening moeten houden met de mogelijkheid van schade, daarnaar onderzoek moeten doen en zo nodig maatregelen ter voorkoming van schade moeten treffen.”

De rechtbank oordeelt dat Sylvaphane geen verwijt kan worden gemaakt. Deze eigenaar van het bedrijfspand is iemand die niet ter zake deskundige is. Zo’n partij mag er in beginsel van uitgaan dat de aannemer zijn werk goed doet. PatRam kon zijn schade dus niet verhalen op zijn buurman.

Is de aannemer aansprakelijk?
De rechtbank moest daarna oordelen of de aannemer (ingeschakeld door de buurman van PatRam) aansprakelijk was. De rechtbank geeft ook hier een helder kader aan:

“De rechtbank stelt voorop dat de mate van zorg die van de aannemer bij (bouw)werkzaamheden mag worden verlangd met het oog op (het vermijden of beperken van) schade die daarvan het gevolg kan zijn, afhankelijk is van de feitelijke omstandigheden, waaronder de aard en ingrijpendheid van de werkzaamheden, de voorzienbaarheid van de schade, het voeren van overleg met omwonenden teneinde mogelijke risico’s op het spoor te komen, het verrichten van onderzoek, de praktische mogelijkheden om voorzorgsmaatregelen te treffen en de eventuele bijzondere kwetsbaarheid van (de bebouwing op) het buurperceel.”

De rechtbank oordeelt dat niet is gebleken dat de aannemer onvoldoende voorzorgsmaatregelen heeft getroffen om schade aan het bedrijfspand van PatRam te voorkomen.

Bouwwerkzaamheden en buren? Opletten!
In deze uitspraak moet PatRam de schade aan zijn eigen bedrijfspand zelf dragen. Terwijl hij dus niets aan de schade kon doen. De schade was het gevolg van (sloop)werkzaamheden bij de buren. Je kunt deze uitspraak niet in het algemeen uitleggen dat je altijd pech hebt als er op het perceel naast jou werkzaamheden worden uitgevoerd. De rechtbank maakt duidelijk dat de opdrachtgever en aannemer moeten denken aan de belangen van de buren en aan de belangen van aangrenzende percelen. Als je echt serieuze (sloop)werkzaamheden gaat uitvoeren, let op die belangen.

De uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen is van 27 november 2019. U kunt die uitspraak hier lezen. 

Post & Bouter Advocaten
Bouw & vastgoed
Bouwrecht
Barneveld