krachtig in de zaak

Voor makelaars zijn het drukke tijden. Veel huizen en bedrijfspanden worden verkocht of gekocht. Daarnaast is het vaak voor financiers belangrijk dat er een taxatierapport ligt over de waarde van een pand. Makelaars zijn op dat gebied deskundig. Zij weten hoe je een pand of een kavel taxeert.

Terug in de tijd
Voor deze zaak moeten we een flink stuk terug in de tijd. In juli 2005 werd een makelaar gevraagd om een woning te taxeren. De makelaar taxeerde de onderhandse verkoopwaarde van de woning op € 360.000,--. Anderhalf jaar later kreeg de makelaar van dezelfde eigenaar de opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van de woning. Voor die opdracht voerde de makelaar opnieuw een taxatie uit. De waarde werd vastgesteld op een bedrag tussen de € 336.000,-- en € 340.000,--. De woning werd te koop gezet voor € 372.500,--.

Intrekken - opdracht - intrekken
De eigenaar van de woning had kennelijk andere plannen, want eind augustus 2007 trok hij de opdracht aan de makelaar in. De makelaar haalde de woning uit de verkoop. Maar in oktober 2007 kreeg de makelaar toch weer opdracht om te helpen bij de verkoop van de woning. De woning werd te koop gezet voor € 349.000,--. En niets is zo veranderlijk als het weer. Drie maanden later trok de eigenaar de verkoopopdracht aan de makelaar weer in.

Sprong in de tijd
Dan maken we een sprong in de tijd naar 2016. Want in november 2016 is de woning verkocht voor € 231.000,--. Bij deze verkoop was een andere makelaar betrokken. Wel is duidelijk dat er in de tussenliggende jaren (begin 2008 en maart 2016) geen contact is geweest tussen de eigenaar van de woning en de makelaar die de eerste taxaties had gedaan.

Maanden en jaren
De eigenaar van de woning zat met een probleem of met frustratie. Want in 2016 stelde hij de makelaar van een kleine 10 jaar geleden aansprakelijk. Deze makelaar zou tekortgeschoten zijn in zijn verplichtingen als makelaar. Wat was het verwijt? De makelaar had te makkelijk gezegd dat de woning wel binnen drie maanden verkocht zou zijn. Die maanden bleken uiteindelijk meerdere jaren te zijn. Nu vond de eigenaar dat hij schade had geleden, want hij had een overbruggingshypotheek moeten afsluiten met flinke hypotheeklasten tot gevolg.

Rechtbank en hof
De rechtbank gaf de man geen gelijk. Daarom stapte de eigenaar van de woning naar het hof in Den Bosch. Het hof moest oordelen over de vraag of de makelaar wel had gehandeld zoals een makelaar behoort te handelen.

Verjaring?
De eerste vraag waar het hof antwoord op moest geven, was deze: zijn de vorderingen van de woningeigenaar verjaard? Verjaring betekent kort gezegd dat je te laat bent met het instellen van een vordering. In de wet (artikel 3:310 lid 1 BW) staat dat een vordering tot vergoeding van schade ‘verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgend op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden’. Deze woningeigenaar vorderde een schadevergoeding van de makelaar.

Bekend met schade
De verwijten die de woningeigenaar maakte aan de makelaar hadden betrekking op 2006 en 2007. Want in die jaren had de makelaar twee taxaties gedaan voor de man. Het ging er dus om op welk moment de woningeigenaar bekend is geworden met de door hem gestelde schade die het gevolg was van het werk van de makelaar in 2006 en 2007.

Voldoende mate van duidelijkheid
Het hof geeft dan twee duidelijke kaders aan om het hierboven bedoelde moment te kunnen vaststellen:

• Het is niet bepalend op welk moment de volledige omvang van de schade bekend is geworden.
• Het gaat er om wanneer er in voldoende mate duidelijk is dat je schade lijdt of zal lijden.

Op grond van de feiten in deze zaak was het hof van oordeel dat het voor de woningeigenaar begin 2008 duidelijk moet zijn geweest dat de verkoop van zijn woning niet binnen drie maanden zou lukken. Belangrijk feit daarbij is dat de eigenaar op 7 januari 2008 de opdracht aan de makelaar had beëindigd, omdat de woning niet was verkocht.

Teleurstelling
Het kan bijna niet anders of deze woningeigenaar was gewoon erg teleurgesteld over hoe de verkoop van zijn woning verliep. Hij zocht een zondebok en dat werd de makelaar. Maar zeker als er best wel wat jaren voorbij zijn gegaan zonder dat er ook maar iets is gebeurd, moet je altijd kijken naar de vraag van verjaring. Als je op dat punt vooraf een goede analyse maakt, kan dat een hoop extra teleurstelling (van verloren procedures) voorkomen.

Het arrest van het hof Den Bosch van 25 juni 2019 kunt u hier lezen.