Slagvaardig

Verhuurders die een woning willen verhuren zonder dat de huurder ontruimingsbescherming heeft, kiezen vaak voor de kortlopende huurovereenkomst. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd waarbij de huurder geen ontruimingsbescherming heeft, mits de verhuurder tijdig de einddatum van de huur aanzegt.

Een alternatief is dat er gedurende een bepaalde tijd een verbruikleningsovereenkomst wordt afgesloten. De gebruiker van een woning betaalt dan alleen de daadwerkelijke kosten van het gebruik, maar betaalt geen vergoeding voor het gebruik van de woning zelf.

Maar ja, als het puntje bij het paaltje komt is het altijd afwachten wat de gebruiker of huurder gaat doen. Recent moest het Gerechtshof Den Haag oordelen in een zaak waarbij de vraag was: is er een huurovereenkomst gesloten of een bruikleningsovereenkomst?

Bewoning ter voorkoming van leegstand
Een vrouw woont sinds 2007 in een woning die eigendom is van de gemeente Rotterdam. Zij kreeg de woning in gebruik op basis van een zogenaamd ‘oppascontract’. De vrouw betaalde per maand een bedrag van € 175,00 voor de kosten van gas, elektra e.d. In 2011 zijn er nieuwe afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn gemaakt met Alvast B.V. Dit bedrijf is de leegstandsbeheerder en gevolmachtigde van de gemeente Rotterdam. De vrouw tekende een dienstverleningsovereenkomst. Op grond van die overeenkomst gaat Alvast een leegstaand pand zoeken voor de bewoning. Als dit met succes gebeurt, dan betaalt de gebruiker van de woning een vergoeding van € 125,00 per maand aan Alvast.

Bruikleenovereenkomst en opzegging
Naast de dienstverleningsovereenkomst werd een bruikleenovereenkomst getekend. Daarin stond onder meer dat bruikleengever (dat is Alvast B.V. als gemachtigde van de gemeente) de woning in bruikleen geeft aan de vrouw. Dit gebeurt voor onbepaalde tijd en om niet. De aansluitkosten en verbruikskosten voor gas, elektra en gemeentelijke heffingen e.d. zijn voor rekening van de gebruiker. De overeenkomst bepaalt dat beide partijen de overeenkomst altijd, zonder dat een reden nodig is, kunnen opzeggen. Dan geldt een opzegtermijn van 28 dagen.

Dat is dus een andere regeling dan bij een huurovereenkomst woonruimte. Daar zijn de regels voor opzegging anders. Een verhuurder kan zo’n huurovereenkomst niet zomaar zonder reden opzeggen.

Kernvraag: is er een bruikleenovereenkomst?
Alvast B.V. heeft de bruikleenovereenkomst met de vrouw opgezegd. De vrouw moest de woning verlaten. Maar zij weigerde te vertrekken. Er volgden meerdere kort gedingprocedures. Uiteindelijk zijn Alvast B.V. en de gemeente Rotterdam een bodemprocedure gestart. Men vorderde een verklaring voor recht dat er hier een bruikleenovereenkomst is gesloten, die vervolgens rechtsgeldig is opgezegd en dat de vrouw dus gewoon moet vertrekken.

De Rechtbank Rotterdam oordeelde op 22 januari 2020 dat er wel sprake was van een bruikleenovereenkomst. 

Gerechtshof aan zet
Het gerechtshof was aan zet. In de kern gaat het om de vraag of er in de door de vrouw te betalen vergoeding aan Alvast B.V. van    € 125,00 per maand (later werd dat € 150,00) een onderdeel zit dat als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden gezien.

1. Het staat vast dat de vrouw in de periode van 2007 tot 21 april 2011 (toen de nieuwe overeenkomst met Alvast werd gesloten) alleen de kosten van nutsvoorzieningen betaalde. Voor het gebruik van de woning betaalde de vrouw geen tegenprestatie.
2. Vanaf 21 april 2011 werd dat anders. Mevrouw moest vanaf dat moment niet alleen de nutsvoorzieningen betalen, maar ook een vergoeding aan Alvast B.V. Volgens Alvast B.V. ziet dat bedrag op beheerskosten die met de bruikleen gepaard gaan.

Geen beheerskosten maar tegenprestatie
Het gerechtshof volgt Alvast B.V. en de gemeente Rotterdam niet in hun stelling. Volgens het hof gaat het niet om beheerskosten: “Weliswaar is begrijpelijk dat met leegstandsbeheer (dienstverlening ten behoeve van bruikleen van leegstaande panden) kosten zijn gemoeid en dat een forfaitaire kostenvergoeding (te betalen door de gebruikers van de panden) op zijn plaats kan zijn, maar in dit geval is toch sprake van een aantal bijzondere omstandigheden, waardoor de bedongen vergoeding slechts in beperkte mate aan relevante beheerskosten is te relateren.”.

Bijzondere omstandigheden
Welke omstandigheden wegen er volgens het hof mee?

1. Mevrouw is vanaf 2011 (na 3,5 jaar) opeens een extra bedrag per maand gaan betalen, terwijl de situatie hetzelfde bleef en er geen kenbare extra diensten tegenover stonden (in ieder geval was sprake van een aparte VvE die werkzaamheden in het kader van groot onderhoud heeft verricht).
2. De hoogte van het verschuldigde bedrag was méér dan louter symbolisch.
3. Daarnaast heeft Alvast B.V. geen acquisitie hoeven te plegen. Mevrouw was immers in de door haar al gebruikte woning gebleven.
4. Ook valt niet in te zien op welke grond de vrouw mee zou moeten betalen aan eigenaarsonderhoud.

Een deel van de door de vrouw te betalen maandelijkse vergoeding is dus een wel een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Er is dus sprake van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW. De vrouw kon een beroep doen op huurbescherming.

Let dus op als eigenaar van vastgoed
Het blijft dus opletten als eigenaar van vastgoed. Als je wel een woning bewoond wilt laten zijn zonder dat de bewoner huurbescherming toekomt, dan moeten de afspraken goed worden vastgelegd. De kern van de afspraken moet zijn dat er géén vergoeding wordt afgesproken voor het enkele gebruik van de woning. De daadwerkelijke kosten voor het gebruik van de woning (zoals de kosten van nutsvoorzieningen) mogen wel worden doorbelast. Maar andere kosten niet.

Het lijkt aantrekkelijk om toch nog onder het mom van beheerskosten extra inkomsten te genereren. Als die beheerskosten echt feitelijk zijn aan te tonen als daadwerkelijke kosten (en niet als tegenprestatie voor het gebruik van de woning) dan zijn er mogelijkheden. Maar als het een extra inkomstenbron is, dan kun je procedures verwachten zoals die hierboven is besproken.

Het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 3 augustus 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:1415) kunt u hier lezen. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Huurrecht en vastgoed
Contracten en overeenkomsten