krachtig in de zaak

De Hervormde Gemeente Siddeburen-Steendam-Tjuchem heeft een pastorie (predikantenwoning) in eigendom. In het verleden woonde daar de predikant die werkzaam was in die kerkelijke gemeente. De predikant die er in de periode van 2010 tot 2017 ‘stond’ heeft niet in de pastorie gewoond. En wat doe je met een leegstaande pastorie? Als het even kan dan verhuur je die. Waarom? Dat levert huurinkomsten op.

Maar wat doe je als er een nieuwe predikant komt die wél in de pastorie wil wonen? Kun je de huurder dan uit de pastorie zetten? Daarover speelde onlangs een procedure.

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

De Hervormde Gemeente verhuurde de pastorie voor onbepaalde tijd aan huurder. Zij was op dat moment in een scheiding verwikkeld, heeft twee kinderen en haar sociale leven speelde zich af in de woonplaats waar de pastorie staat. De kerk wilde de vrouw helpen. De huurovereenkomst startte per 1 november 2013. Partijen kwamen een opzegtermijn overeen van drie maanden (voor de huurder) en twaalf maanden (voor de kerk als verhuurder).

Einde huurovereenkomst bij nieuwe predikant

In 2020 liet een bestuurder van de kerk al aan de huurder weten dat de kerk op zoek was naar een nieuwe predikant. Daarbij is tegen de huurder gezegd dat als er een nieuwe predikant kwam, de huurovereenkomst zou eindigen. Het College van Kerkrentmeesters (zeg maar het bestuur van de kerk) stuurde op 2 november 2020 nog een e-mail naar de huurder waarin dit werd bevestigd. De kerk meldde aan de huurder onder meer: “(…) dat zij de (ver)huur van de woning (…) overeenkomstig artikel 3.1 van onze huurovereenkomst d.d. 21 november 2013, wenst te beëindigen. De reden hiervan is, dat de Hervormde Gemeente de woning zelf wenst te gaan gebruiken ten behoeve van een nieuw te benoemen predikant. (…)”. 

Opzegging huurovereenkomst

De rechtsbijstandsverzekeraar van de Hervormde Gemeente stuurde op 28 september 2021 een aangetekende brief naar de huurder waarin werd gemeld dat de huurovereenkomst was opgezegd per 2 november 2021. Er werd gerekend met die datum van de e-mail uit 2020 (2 november 2020) plus de opzegtermijn voor de kerk van twaalf maanden. 

Pastorie al ‘toegezegd’ aan de predikant

In de tussentijd had de Hervormde Gemeente een nieuwe predikant beroepen om predikant van hun gemeente te worden. Een predikant krijgt dan altijd een beroepingsbrief. Daarin staan de arbeidsvoorwaarden voor de predikant waaronder vaak ook afspraken over woonruimte. In de benoemingsbrief van 11 juni 2021 heeft de kerk geschreven dat de pastorie per 1 november 2021 aan de predikant ter beschikking zou worden gesteld. Anders gezegd, de kerk had de pastorie in feite al ‘toegezegd’ aan de nieuwe predikant terwijl er met de huurder nog geen afspraken waren over haar vertrek. 

Opgezegd dan wel ontbinding – allebei met ontruiming

De huurder vertrok niet. De kerk startte een procedure. De inzet was:

1. Verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen de Hervormde Gemeente en de huurder wegens opzegging is beëindigd en dat de huurder de pastorie moet ontruimen en als dat niet zou lukken,
2. Ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de pastorie door de huurder.

De huurder stelde ook tegenvorderingen in om gebreken te laten herstellen en om de huurprijs op een lager bedrag vast te stellen. Die tegenvorderingen bespreken we nu niet. Het gaat in deze bijdrage echt om de vraag of de huurovereenkomst beëindigd was of kon worden.

Wettelijk kader opzegging huurovereenkomst

In de wet staan de formaliteiten genoemd om als verhuurder een huurovereenkomst woonruimte te kunnen opzeggen:

Artikel 7:271 lid 3 en 4 Burgerlijk Wetboek (BW)

3. De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Is in gevolge artikel 266 de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder, dan moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk worden gedaan.

4. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.

Oordeel van de kantonrechter (1)

De kantonrechter stelt eerst vast dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Op grond van de wet (zie hierboven) moet een opzegging van de huurovereenkomst via een exploot of een aangetekende brief. En de opzeggingsbrief moet de gronden bevatten die tot de opzegging hebben geleid. De kantonrechter stelt dat de e-mail van 2 november 2020 wel als opzeggingsbrief heeft te gelden omdat de huurder die e-mail had ontvangen. 

Oordeel van de kantonrechter (2)

De kerk beriep zich bij de opzegging op het “dringend eigen gebruik”. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd én dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. 

De kantonrechter oordeelde dat de kerk onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Wat woog mee? 

• Er was feitelijk geen sprake meer van een ‘dienstwoning’. De pastorie was al sinds 2010 niet meer als pastorie in gebruik;
• De kerk heeft niet onderbouwd dat de functie van predikant alleen kan worden uitgevoerd vanuit het adres van de pastorie. Dus naast of nabij de kerk;
• Dat de kerk in de benoemingsbrief bij de nieuwe predikant de pastorie had ‘toegezegd’ is onvoldoende zwaarwegend. De kerk had eerst moeten controleren of zij zo’n toezegging wel waar kon maken. 

Afwijzing – nieuwe zoektocht of betalen

De vorderingen van de Hervormde Gemeente werden afgewezen. De tegenvorderingen van de huurder werden wel toegewezen. De Hervormde Gemeente Siddeburen-Steendam-Tjuchem zal voor de nieuwe predikant andere woonruimte moeten vinden of een regeling moeten treffen bij de huurder. Maar dan zal er geld betaald moeten gaan worden plus andere woonruimte aangeboden moeten worden. Dan zijn er misschien nog mogelijkheden.

Eigen rechtsgebied met eigen regels

Het kerkrecht is een eigen rechtsgebied met eigen regels. Een rechtsgebied met eigen specifieke termen. In deze bijdrage zijn al genoeg termen voorbij gekomen. Tegelijk schuurt het dicht tegen het huurrecht en het vastgoedrecht aan. Vanwege de eigen specifieke regelingen in het kerkrecht en de aard van de terbeschikkingstelling van de pastorie kan het soms goed uitpakken voor een kerkgenootschap. Maar hier pakt het voor de kerk niet goed uit. Het gewone civiele recht is duidelijk. 

Wat betekent dit?

Is zo’n uitspraak nu gelijk een schrik voor kerkgenootschappen die tijdelijk een pastorie willen verhuren? Nee dat zeker niet. In deze zaak in Siddeburen heeft de kerk hier simpelweg niet al te handig geopereerd. Althans, het lijkt erop dat de contractuele afspraken in 2013 best wel wat duidelijker hadden mogen worden vastgelegd. Dan had de kerk best een kans gehad. Ook had er in 2020 al constructief overleg met de huurder gezocht kunnen worden om te proberen minnelijke afspraken te maken. Dan had de kerk nog kunnen beslissen of ze de pastorie al wel kon ‘toezeggen’ aan een nieuwe predikant.

• • Je kunt nog steeds een pastorie verhuren. Maar leg de afspraken helder vast. En het huurrecht biedt meer dan voldoende ruimte om in ieder geval tijdelijk (maximaal twee jaar) te verhuren zonder huurbescherming. In de praktijk hebben de meeste kerken binnen zo’n periode wel een nieuwe predikant. En lukt dat niet, dan zoek je voor een nieuwe tijdelijke periode weer een andere huurder. Zo houd je de pastorie altijd beschikbaar voor als er een nieuwe predikant komt.

Het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland (zittingsplaats Groningen) van 19 juli 2022 (ECLI:NL:RBNNE:2022:2583) kunt u hier lezen. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Huurrecht en vastgoed
Kerkrecht