krachtig in de zaak

Het aantal rechterlijke uitspraken over huurprijsvermindering tijdens corona neemt toe. Als gevolg van de maatregelen die getroffen zijn vanwege het coronavirus kunnen veel huurders hun pand niet of niet volledig gebruiken. Zij claimen bij de verhuurder een lagere huurprijs. Verhuurders staan niet te springen om zomaar huurprijsvermindering toe te staan. Elke zaak heeft een eigen insteek en een eigen uitkomst. In deze bijdrage bespreken we de uitspraak waar Union Sierra als verhuurder optrad.

Union Street verhuurt bedrijfsruimte
Het bedrijf Union Street Sierra verhuurt een bedrijfsruimte met parkeerplaatsen aan een coöperatie. De huurprijs bedraagt € 110.219,39 (inclusief btw) per kwartaal. Daar komen nog servicekosten bij. Die bedragen € 39.877,18 (inclusief btw) per kwartaal. De coöperatie onderverhuurt verschillende units van het pand aan huurders. Het pand is bestemd om te worden gebruikt voor het houden van evenementen, congressen, trainingen, etc.

Uitsluiting huurprijsvermindering?
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing (model ROZ). In artikel 11.6 van deze algemene bepalingen (ROZ) stond het volgende:

“(…) huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting (…) in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken (…)”.

Geen lopende huur betaald
Vanaf het tweede kwartaal van 2019 heeft de coöperatie een achterstand laten ontstaan in het betalen van de huur en de servicekosten. Daarover werd een betalingsregeling getroffen met de verhuurder. Alle bedragen die betrekking hadden op de huur in 2019 zou de coöperatie uiterlijk 15 februari 2020 aan Union Street voldoen. Dat lukte de coöperatie niet. Union Street sommeerde de coöperatie om het restant alsnog te betalen.

Forse huurachterstand 2020
De betalingsachterstand over 2019 is op 2 juni 2020 ingelopen en volledig betaald. De huurder liet de huur + servicekosten over het eerste én tweede kwartaal van 2020 onbetaald. Zo ontstond er een forse huurachterstand voor het eerste half jaar van 2020. De achterstand bedroeg € 294.672,02.

Union Street start procedure
Verhuurder Union Street startte een procedure. Het doel was om tot ontruiming van het gehuurde te komen. De coöperatie moest het gehuurde verlaten volgens Union Street omdat zij ernstig tekortgeschoten was in de nakoming van haar verplichtingen. De huurachterstand was veel te groot. De kantonrechter volgt Union Street hierin en veroordeelt de coöperatie om het gehuurde te betalen.

Tegenvorderingen coöperatie vanwege corona
De coöperatie stelde tegenvorderingen in vanwege de overheidsmaatregelen door het coronavirus. Zo wilde de coöperatie:

1. volledige opschorting of ontheffing (kwijtschelding) van de huurbetaling over de periode van 1 maart 2020 tot en met 31 mei 2020
2. een opschorting of ontheffing van 50% over de maand juni 2020
3. een opschorting of ontheffing van 25% vanaf 1 juli 2020 tot het moment waarop de maatregel van het “1,5 meter afstand houden” door de overheid was opgeheven.

Welke argumenten voert de huurder aan?
In de algemene bepalingen was opschorting of kwijtschelding van de huur uitgesloten. De vraag is dus welke argumenten de huurder aandroeg om toch te komen tot een lagere huurprijs. Dat waren de volgende:

1. Overmacht: de afgekondigde maatregelen van de overheid in verband met het coronavirus zijn overmacht, volgens de coöperatie.
2. Onvoorziene omstandigheden: de coronamaatregelen leiden tot een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Niemand had dit kunnen voorzien. De verhuurder kan geen beroep doen op de uitsluiting in de algemene bepalingen.

Oordeel rechter – geen overmacht maar betalingsonmacht
De rechter geeft een helder oordeel op het punt van overmacht. Een beroep op overmacht kan slechts slagen als de overmacht ziet op “de prestatie zelf”. Daar is in deze zaak geen sprake van. De verplichting tot het betalen van huur is op zich nog steeds mogelijk. Niets of niemand belet de coöperatie om de huur en servicekosten te betalen. Het gaat hier niet om overmacht, maar om betalingsonmacht, aldus de rechter:

“Betalingsonmacht behoort echter tot de risicosfeer van [naam coöperatie] en kan haar niet ontslaan van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het beroep op overmacht slaagt dan ook niet.”

Oordeel rechter – geen onvoorziene omstandigheden
De rechter geeft ook een duidelijk oordeel op het punt van de onvoorziene omstandigheden. Er geldt een strenge maatstaf, wil je met succes een beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden. De stellingen van de coöperatie zijn onvoldoende om aan die maatstaf te voldoen.

“De kantonrechter constateert dan ook, dat iedere (cijfermatige) onderbouwing en/of uitleg omtrent het gestelde omzetverlies ontbreekt. Dit betekent niet alleen dat (indien al zou worden aangenomen dat sprake is van een halvering van de omzet) onduidelijk is in hoeverre de Corona-crisis tot een omzetdaling heeft geleid, maar ook dat niet duidelijk is geworden hoe die zich verhoudt tot eventuele, eveneens aan de Corona-crisis te relateren, kostendalingen. Bij gebreke van deze onderbouwing kan de kantonrechter [naam coöperatie] niet in haar standpunt volgen.”

Geen overmacht en onvoorziene omstandigheden – coronacrisis
Deze huurder had dus pech. Het pand moest worden ontruimd vanwege de te grote huurachterstand. En het beroep van de huurder op huurkorting werd afgewezen. Geen overmacht en geen onvoorziene omstandigheden in verband met de coronacrisis. Er wordt meer van de huurder verwacht dan wat algemene opmerkingen over de impact van corona. En huurders doen er verstandig aan om in ieder geval tot het moment dat de coronacrisis uitbrak en de maatregelen werden afgekondigd, hun verplichtingen richting de verhuurder volledig nagekomen te zijn.

Openheid van zaken
De vraag naar huurprijsvermindering is actueel. Huurders willen een vermindering. Verhuurders willen dat niet. Wie er gelijk heeft, hangt voornamelijk af van de gemaakte afspraken. Kijk naar de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde voorwaarden (Algemene Bepalingen). Huurders komen er niet mee weg om niets te betalen. En dat is terecht. Van huurders wordt openheid van zaken verwacht en een redelijke houding.

Het vonnis in kort geding van de kantonrechter in Den Haag van 19 juni 2020 (ECLI:NL:RBDHA:2020:5661) kunt u hier lezen. 

Post & Bouter Advocaten
Huurrecht
Vastgoed