krachtig in de zaak

Omschrijving:

De koop van een woning door een natuurlijk persoon (consument) wordt schriftelijk aangegaan. De wet is daar heel duidelijk over. Maar wat is nu "schriftelijk"? Zeker in een wereld waarin steeds meer digitaal gaat. Als een koopovereenkomst voor de koop en verkoop van een woning wordt getekend via het programma DocuSign, voldoe je dan aan de schriftelijkheidseis uit de wet?

Onlangs speelde deze vraag in een procedure en de rechtbank in Leeuwarden oordeelde hierover.

Digitaal opgemaakt en ondertekend

In de procedure speelde het volgende. De beoogde kopers van een woning brachten een bod van € 860.000,00 uit voor een woning. Dit bod accepteerden de verkopers. De makelaar van de verkopers (Frysk Makelaars) stelde een koopovereenkomst op. Dit deed de makelaar digitaal. De verkopers ondertekenden de koopovereenkomst op 1 september 2021 digitaal; via de software van DocuSign. Vervolgens heeft de makelaar de al digitaal ondertekende koopovereenkomst aangeboden aan de kopers “ter digitale ondertekening”. 

Koper tekent ook

Het lukte de kopers in eerste instantie niet om de koopovereenkomst te tekenen via DocuSign. Kopers lieten dit aan Frysk Makelaars weten. De makelaar heeft toen opnieuw de koopovereenkomst digitaal "klaargezet" zodat kopers deze konden tekenen. De inhoud was vanzelfsprekend gelijk aan die eerder al aan kopers toegestuurde versie. Alleen bevatte de laatste variant niet de digitale handtekening van de verkopers. 

Koper 1 tekende digitaal op 3 september 2021. Koper 2 tekende digitaal op 4 september 2021. 

Wijziging

De hypotheekadviseur van de kopers wilde nog een kleine aanpassing zien in de overeenkomst. En toen ging het mis. Want Frysk Makelaars heeft de digitaal al ondertekende overeenkomst op ongeldig (void in DocuSign) gezet. Frysk Makelaars informeerde de aankoopmakelaar van de kopers dat de koopovereenkomst pas rechtsgeldig is als deze is ondertekend en dat was niet het geval. En er was een kaper op de kust. Dus die kaper en de kopers kregen van Frysk Makelaars de gelegenheid om een uiterste bod te doen. 

Verkocht aan een ander 

De aankoopmakelaar van kopers ging hier niet mee akkoord en stelde dat er een rechtsgeldige koopovereenkomst was gesloten. Maar de verkopers hadden de woning ondertussen verkocht aan die kaper op de kust voor een hogere verkoopprijs. Toen was het tijd voor juridische actie. De oorspronkelijke kopers claimden nakoming van de koopovereenkomst van die € 860.000,00.

Kern van de procedure

In de procedure bij de rechter ging het in de kern om de vraag of de oorspronkelijke digitale koopovereenkomst die digitaal via DocuSign is getekend ook gezien kan worden als een ondertekende koopovereenkomst. Anders gezegd: voldoe je met het ondertekenen via DocuSign aan het schriftelijkheidsvereiste uit de wet? Eerst even de relevante wettekst over de schriftelijkheid: 

Artikel 7:2 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW)

1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelde in dit kader als volgt: 

5.2.
De rechtbank stelt het volgende voorop. Het schriftelijkheidsvereiste bevordert dat eenduidigheid bestaat over de vraag of, en zo ja wanneer een overeenkomst tot stand is gekomen. Zekerheid daarover is zowel in het belang van partijen als van eventuele andere gegadigden. De betekenis van het vormvereiste is in zoverre beperkt dat de wet geen eisen stelt aan de inhoud van de schriftelijke overeenkomst. De enige ondergrens die hier geldt, is de uit artikel 6:227 BW voortvloeiende eis dat de overeenkomst voldoende bepaalbaar moet zijn.

5.3.
Artikel 6:227a BW maakt het mogelijk dat een obligatoire overeenkomst, waarvoor een wettelijk schriftelijkheidsvereiste geldt, langs elektronische weg wordt gesloten. Artikel 6:227a lid 1 BW bepaalt dat dergelijke overeenkomsten langs elektronische weg geldig en onaantastbaar tot stand komen, mits voldaan is aan de volgende eisen: a. de overeenkomst is raadpleegbaar voor partijen; b. de authenticiteit van de overeenkomst is in voldoende mate gewaarborgd; c. het moment van totstandkoming van de overeenkomst kan met voldoende zekerheid worden vastgesteld; d. de identiteit van partijen kan met voldoende zekerheid worden vastgesteld. Voor de terhandstelling van langs elektronische weg tot stand gekomen overeenkomsten geldt krachtens artikel 6:234 lid 2 en 3 BW dat de akte van deze overeenkomst aan de wederpartij op zodanige wijze ter beschikking moet worden gesteld dat zij deze kan opslaan en weergeven. 

Voldaan aan artikel 6:227a BW

Naar het oordeel van de rechtbank was er hier op 4 september 2021 een rechtsgeldige en onaantastbare koopovereenkomst tot stand gekomen. Er is voldaan aan de eisen die in artikel 6:227a zijn gesteld:

• De akte (koopovereenkomst) is voor beide partijen raadpleegbaar in de omgeving van DocuSign;
• De authenticiteit van de akte is gewaarborgd. DocuSign is een speciaal daarvoor ingerichte beveiligde omgeving die naar de stand van de techniek aan de daaraan gestelde vereisten voldoet;
• Het moment van totstandkoming kan met zekerheid worden vastgesteld via DocuSign;
• Het staat tussen partijen niet ter discussie dat de via DocuSign geplaatste handtekeningen van de kopers en verkopers in kwestie zijn.

De verkopers hadden dus een uitdaging. Zij moesten meewerken aan ondertekening van de koopovereenkomst met deze kopers en zij moesten de woning leveren aan deze kopers. Dus die kaper op de kust heeft pech. En de verkoper krijgt minder dan hij hoopte bij de verkoop van zijn woning. Maar de makelaar van de verkoper heeft hierin wat ons betreft ook niet de meest chique weg bewandeld door de kopers te vragen een uiterste bod te doen. 

Wat is de les?

Het is een helder vonnis waarin de rechtbank de schriftelijkheidseis uitwerkt voor koopovereenkomsten die via DocuSign getekend zijn. Een paar punten naar aanleiding van deze uitspraak: 

1. Als de koopovereenkomst digitaal wordt ondertekend, doe dit dan zorgvuldig. Zorg dat koper en verkoper in dezelfde versie tekenen.
2. Zorg dat je goed borgt dat de betreffende contractspartijen de enige partijen zijn die digitaal kunnen ondertekenen en dat je kunt verifiëren dat degene die zegt via DocuSign getekend te hebben dat ook daadwerkelijk heeft gedaan. In deze procedure hadden partijen daarover geen discussie, maar dat betekent niet dat je daar geen discussie over kunt krijgen. Want stel dat iemand anders de link naar DocuSign onderschept of in iemands mailbox zit en dan op "ondertekenen" klikt? 
3. Deze uitspraak laat zien hoe belangrijk het is dat de makelaar weet hoe het juridisch in elkaar zit met het tot stand komen van koopovereenkomsten, aanbod en aanvaarding en vervolgens – bij een eventuele discussie – hoe je dat dan zorgvuldig oppakt. 

Het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden van 20 april 2022 (ECLI:NL:RBNNE:2022:1604) kunt u hier lezen.

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Vastgoed en onroerend goed
Contracten en overeenkomsten