Slagvaardig

Halverwege het jaar (1 juli) worden er regelmatig nieuwe wetten van kracht. Een belangrijke voor het huurrecht en de vastgoedpraktijk is de Wet goed verhuurderschap. Deze wet treedt (grotendeels) op 1 juli 2023 in werking. Zoals op de site van de Eerste Kamer is te lezen introduceert dit wetsvoorstel “een landelijke norm voor goed verhuurderschap”. Ook geeft het gemeenten bevoegdheden om ongewenste vormen van verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan. 

Prachtig. Zo’n term als “verhuurderschap”. Maar wat zijn de concrete punten die met deze wet vanaf 1 juli 2023 geregeld worden?

Handelen als goed verhuurder

Het vertrekpunt wordt straks artikel 2 lid 1 van de wet waar staat: “Een verhuurder of verhuurbemiddelaar van een woon- of verblijfsruimte handelt in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap.”. Daarmee wordt de norm van “goed verhuurderschap” geïntroduceerd. Als je woon- of verblijfsruimte verhuurt dan moet je dit doen als goed verhuurder. 

Wat is woonruimte en wat is verblijfsruimte?

De eerste vraag is of de wetgeving op u van toepassing is. De wet geldt als je woonruimte of verblijfsruimte verhuurt. In de wet zijn definities opgenomen:

• Woonruimte: “besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning, alsmede een kavel die bestemd is voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.”;
• Verblijfsruimte: “gebouw of deel van een gebouw dat bestemd is of gebruikt wordt voor de huisvesting van arbeidsmigranten.”. 

Wat is goed verhuurderschap?

Als de Wet goed verhuurderschap van toepassing is dan is de volgende vraag natuurlijk wat “goed verhuurderschap” betekent. Artikel 2 lid 2 van de wet geeft de volgende aanknopingspunten:

1. het zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie);
2. het zich onthouden van iedere vorm van intimidatie;
3. het zich onthouden van het in rekening brengen van een waarborgsom die hoger is dan wat in de wet (artikel 7:261b lid 2 BW) is bepaald;
4. het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst;
5. het schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over verschillende rechten en plichten;
6. het zich onthouden van het in rekening brengen van servicekosten op een andere manier dan in de wet (artikel 7:259 en 261 BW) is bepaald.

In deze bijdrage werken we de eerste drie aanknopingspunten nog verder uit. 

Verbod op discriminatie

De wet geeft concreet aan op welke manier de verhuurder als goed verhuurder iedere vorm van discriminatie kan voorkomen. Drie eisen worden gesteld:

1. Je moet een heldere en transparante selectieprocedure hanteren;
2. Je moet objectieve selectiecriteria gebruiken en communiceren bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte;
3. Je moet motiveren waarom je kiest voor huurder X in plaats van de afgewezen potentiële huurders Y en Z. 

Wat betekent dat concreet als verhuurder? Dat je moet nadenken over een werkwijze hoe je dit onderscheid kunt voorkomen. In zo’n werkwijze leg je vast hoe een selectieprocedure eruit ziet of wat de selectiecriteria zijn. Zeker als je een woonruimte openbaar te huur aanbiedt. Let er dan op dat je

1. dergelijk beleid hebt,
2. het beleid goed in elkaar zit,
3. het beleid voor eenieder inzichtelijk is.

Verbod op intimidatie

In de memorie van toelichting bij de wet staat dat intimidatie van woningzoekenden en huurders in “velerlei vormen” voorkomt. Dit mag niet worden toegestaan en daarom komt er een verbod. Waar gaat het dan om bij intimidatie? Er worden voorbeelden genoemd dat iemand door lichamelijk of psychisch geweld, bedreiging met geweld of een feitelijkheid wordt gedwongen om iets te doen of niet doen. Nu is intimidatie al verboden in het Wetboek van Strafrecht. Maar de wetgever wil verhuurders nadrukkelijker hierin betrekken door het als onderdeel van goed verhuurderschap mee te nemen. Als een verhuurder dat niet doet dan kunnen gemeenten handhavend optreden. Daarover leest u meer in de andere bijdrage. 

Maximale waarborgsom

Hier gaat serieus iets veranderen. Er mag vanaf 1 juli 2023 een waarborgsom worden gevraagd van de huurder van maximaal twee keer de kale aanvangshuurprijs. Ook moet de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst binnen maximaal 14 dagen worden terugbetaald. Tenzij er vanzelfsprekend gronden zijn om de waarborgsom niet terug te betalen. 

Op het moment dat je de waarborgsom verrekent met wat de huurder nog aan u als verhuurder verschuldigd is, dan moet de huurder hierover schriftelijk worden geïnformeerd en een kostenspecificatie ontvangen. 

Actie nodig in de praktijk?

Is er dan actie nodig in de praktijk? Dat raden wij wel aan. Pak de huurovereenkomsten er bij en kijk op welke punten aanscherping mogelijk is of waar er aan deze nieuwe wet kan worden voldaan. Dit kan soms al met een paar korte aanvullende zinnen. Als het gaat om de openbare verhuur, maak dan werk van het opstellen van een werkwijze. 

In de volgende bijdrage gaan we nog in op de andere punten plus de mogelijkheid van handhaving door de gemeente. 

Het wetsvoorstel zoals dat op 3 april 2023 gepubliceerd is in het Staatsblad leest u hier.

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Huurrecht en vastgoed