Slagvaardig

Met de Wet vaste huurcontracten wijzigt de wetgever opnieuw ingrijpend het huurrecht. In het kort is de verhuur van woonruimte voor onbepaalde tijd straks weer het uitgangspunt. Het sluiten van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is dan alleen bij uitzondering nog mogelijk. Op dit moment is het nog zo dat je woonruimte voor maximaal twee jaar kunt verhuren zonder dat een huurder recht heeft op huurbescherming. 

In deze bijdrage zetten wij de belangrijkste punten uiteen. 

Huidige wetgeving: de bepaalde tijd als basis

De huidige wetgeving voor de verschillende ‘soorten’ huurovereenkomsten is sinds 1 juli 2016 in werking. Deze is ingevoerd met de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Hiermee werd het mogelijk om een woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren, ongeacht de doelgroep. Die mogelijkheid van de tijdelijke verhuur was vastgelegd in artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). 

In het huidige artikel 7:271 lid 1 BW staat het volgende: 

1.    In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van:

a.    langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, een woonwagen, een standplaats of een ligplaats, of

b.    langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd,

niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.

Huidige wetgeving: geen huurbescherming

Het grote voordeel voor verhuurders bij de huidige regeling is dat er geen opzegging, maar enkel een schriftelijke aanzegging nodig is. De verhuurder hoeft geen reden voor de opzegging te geven om de huurovereenkomst te laten eindigen. De huurder heeft in die eerste periode geen huurbescherming. In veel situaties biedt dit een goede uitkomst. Een verhuurder kan mensen tijdelijk uit de brand helpen en woonruimte ter beschikking stellen zonder risico’s over huurbescherming. 

In de aanzegging zat wel een risico. Het moet wel echt tijdig gebeuren. Ben je als verhuurder te laat, dan wordt de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. Als verhuurder mag je niet tussentijds beëindigen, maar een huurder mag wel tussentijds opzeggen.

Huidige wetgeving: verhuur voor onbepaalde tijd

De verhuur van woonruimte voor onbepaalde tijd is nu ook mogelijk. In dat geval heeft een huurder vanaf het begin huurbescherming. Een huurder kan dan in beginsel maandelijks opzeggen. In de praktijk heeft dit geleid tot de huurovereenkomst van onbepaalde tijd met minimale periode. Tijdens deze periode, meestal 1 jaar, mag de huurder nog niet opzeggen. In de jurisprudentie is dit over het algemeen geaccepteerd als oplossing.

Een verhuurder zegt minder makkelijk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op. De verhuurder moet rekening houden met: 

1. De opzegtermijn: minstens drie maanden en maximaal 6 maanden; 

2. De opzegwijze: exploot of aangetekende brief; 

3. De opzeggronden: deze staan limitatief in artikel 7:274 BW vermeld. Dat is vaak de lastigste om met succes tot de opzegging van de huur van woonruimte te komen. 

Toekomstige wetgeving: onbepaalde tijd als uitgangspunt

Terug naar die nieuwe wet, de Wet vaste huurcontracten. Het uitgangspunt met de Wet vaste huurcontracten is weer de overeenkomst voor onbepaalde tijd. Dit betekent dus dat de verhuurder rekening moet houden met de opzegtermijn, de opzegwijze en – vooral – opzeggronden. De huur van woonruimte voor bepaalde tijd is straks slechts nog in uitzonderingsgevallen mogelijk. 

De belangrijkste wijzigingen staan in artikel 7:271 lid 1 en lid 2 BW. Deze bepalingen zullen als volgt luiden:

1.    In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. 

2.    Lid 1 is niet van toepassing op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter aangegane huur ingeval van een woonruimte die wordt verhuurd aan personen die deel uitmaken van bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorieën van personen. Op deze huurovereenkomsten is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de eerste volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.

Toekomstige wetgeving: uitzonderingen op vaste huur?

Wat zijn die uitzonderingen dan? Wanneer mag je nog wél tijdelijk verhuren? Het nieuwe artikel 7:271 lid 2 BW verwijst naar categorieën van personen in een “algemene maatregel van bestuur”. Dit is het “Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten” en daar staan de uitzonderingscategorieën van lid 2. In het ontwerpbesluit van 2 februari 2024 worden de volgende categorieën genoemd: 

1. Studenten;

2. Huurders die vanwege dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk ergens anders wonen;

3. Urgente woningzoekenden;

4. Huurders met wie de verhuurder een “tweedekans-contract” aangaat. Dit is de categorie waarbij het in bredere zin – vermoedelijk – gaat om situaties waarin mensen woonruimte ter beschikking gesteld krijgen in het kader van zorg en begeleiding;

5. Wezen en nabestaanden;

6. Gescheiden ouders met één of meer minderjarige kinderen;

7. Huurders die tijdelijk werken op de Waddeneilanden en daar woonruimte nodig hebben;

8. Vergunninghouders (statushouders) die bij het sluiten van de huurovereenkomst rechtstreeks uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn van definitieve huisvesting maar nu wel ergens moeten wonen.

Toekomstige wetgeving – uitbreiding opzeggingsgronden

Ter compensatie van het uitgangspunt van de huur voor onbepaalde tijd (met huurbescherming) worden de opzeggingsgronden voor de verhuurder uitgebreid. De wetgever voegt twee nieuwe bepalingen toe. Hierdoor heeft de verhuurder twee extra gronden om de huur op te kunnen zeggen:  

1. In artikel 7:274 lid 1 BW wordt sub h toegevoegd. In het kort gaat het hier om een huiseigenaar die gaat samenwonen en daarom zijn eigen woning verhuurt. Als de eigenaar definitief gaat samenwonen, kan hij besluiten om de woning te verkopen. Via de rechter kan hij een belangenafweging vragen om de huur te beëindigen zodat de woning kan worden verkocht zonder huurder. 

2. Er komt een nieuw artikel 7:274g BW. Daarin wordt een specifieke situatie van “dringend eigen gebruik” – dat is al een opzeggingsgrond in artikel 7:274 lid 1 sub c – opgenomen. Een verhuurder mag de bestaande huurovereenkomst opzeggen als hij de woning wil verhuren aan een woningzoekende bloed- of aanverwant in de eerste graad (ouder of kind). Zoals standaard bij de grondslag van dringend eigen gebruik, zal de rechter de belangen van verhuurder en huurder tegen elkaar moeten afwegen. 

Wanneer gaat dit spelen? Wat kunt u doen? Is dit het?

Vanaf wanneer gaat deze nieuwe situatie spelen? Wanneer geldt de nieuwe regeling? Een paar punten die we hierover meegeven:

1. In het overgangsrecht van de Wet vaste huurcontracten is bepaald dat de nieuwe wet niet van toepassing is op huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór de datum van inwerkingtreding van de wet.

2. De verwachte datum van inwerkingtreding is 1 juli 2024. Alle huurovereenkomsten gesloten op of na deze datum vallen dan onder de nieuwe regeling. 

3. Huurovereenkomsten die vóór de inwerkingtredingsdatum zijn gesloten vallen dus nog onder de huidige regeling (met de gewone mogelijkheid van tijdelijke verhuur). De ingangsdatum van de huur is daarbij niet relevant. Het gaat om de datum van het sluiten van de huurovereenkomst.

4. Als 1 juli 2024 echt de nieuwe datum wordt (en daar wijst het op) > sluit dan nog huurovereenkomsten in juni 2024 omdat u dan nog huurovereenkomsten voor bepaalde tijd kunt sluiten. Daarbij kan de huur nog wel ná 1 juli 2024 ingaan. U kunt dus in juni 2024 een huurovereenkomst sluiten waarbij de huur (tijdelijk) dus pas op 1 augustus 2024 ingaat. 

5. Het Besluit waarin die specifieke groepen personen staan waarvoor tijdelijke verhuur mogelijk blijft is nog niet definitief. Er is nu nog het ontwerpbesluit. De datum van inwerkingtreding van de wet is ook afhankelijk van dat besluit. 

6. Misschien wijzigt er nog iets in het besluit. Zo was er vanuit de praktijk van woningeigenaren maar ook uitzendbureaus e.d. de wens om arbeidsmigranten in het besluit op te nemen. In het conceptbesluit staat deze categorie er niet. Of dat nog gebeurt zullen we moeten zien. 
   
   

Alle stukken die betrekking hebben op de Wet vaste huurcontracten leest u hier. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Huurrecht
Contractenrecht
Vastgoed