krachtig in de zaak

In Nederland zijn volgens het CBS meer dan 3 miljoen huurwoningen. Ruim 2 miljoen huurwoningen zijn in eigendom van woningcorporaties. We verhuren en huren dus veel. Er zijn altijd huurders die niet netjes betalen. Of huurders die er een zooitje van maken. Of huurders die denken dat een huurwoning geschikt is voor de groei van wietplanten. Verhuurders mogen in bepaalde situaties de huurovereenkomst stoppen (ontbinden). Zij kunnen de rechter vragen dat de huurwoning wordt ontruimd. Voor woningcorporaties en woningstichtingen komt dit vaak voor. Stel dat je als verhuurder toestemming krijgt van de rechter om een huurwoning te (laten) ontruimen. Is dat dan een vrijbrief? We bespreken een recente uitspraak van het hof in Leeuwarden over dit thema.

Rechterlijke toestemming voor ontruiming huurwoning
Twee mensen huurden een woning van Woonstichting De Marken. De huurders kwamen niet al hun verplichtingen na uit de huurovereenkomst. De Woonstichting stapte in 2015 naar de rechter en vorderde de ontbinding (beëindiging) van de huurovereenkomst. Ook wilde de Woonstichting dat de mensen werden veroordeeld om de huurwoning te ontruimen. Als de mensen daar geen gevolg aan zouden geven, dan mocht de Woonstichting de woning zelf laten ontruimen door de deurwaarder. De rechter gaf De Marken toestemming voor de ontruiming.

Poging om ontruiming te voorkomen
De mensen kregen op 30 april 2015 te horen dat zij binnen twee weken de huurwoning moesten ontruimen. Als ze dat niet zouden doen dan zou de deurwaarder op 20 mei 2015 tot ontruiming van de woning overgaan. De deurwaarder zou dan spullen in beslag nemen en openbaar gaan verkopen. Voor de twee mensen was het laatste woord er nog niet over gezegd. Zij spanden een spoedprocedure aan en vorderden bij de rechter dat De Marken nog niet mocht gaan ontruimen. De mensen waren namelijk in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van de rechter die De Marken juist toestemming gaf voor ontruiming. Dat hoger beroep moest worden afgewacht, zo vonden deze mensen.

Spullen aan de weg
Ze kregen geen gelijk. Op 19 mei 2015 (een dag voor de aangekondigde ontruiming) wees de rechter de vorderingen van de mensen af. De motivering van de rechter volgde op 26 mei 2015. Ondertussen was op 20 mei 2015 de ontruiming in gang gezet. Woonstichting De Marken had de deurwaarder daar opdracht voor gegeven. De deurwaarder heeft alle spullen van de twee mensen op de openbare weg geplaatst en gaf daarbij aan dat dit ‘voor rekening en risico’ van de huurders kwam. Nog diezelfde dag kwam er een vuilniswagen en die nam een deel van de inboedel mee en vernietigde dit. Dit was voor de mensen onverteerbaar. Zij stelden De Marken aansprakelijk voor de schade als gevolg van de vernietiging van de inboedel. De Marken betaalde geen schadevergoeding.

Onzorgvuldig
De twee mensen stapten naar de rechter en vorderden van Woonstichting De Marken een schadevergoeding van € 114.880,95 vanwege het verlies van de inboedel plus nog wat kosten. Volgens de mensen is er sprake geweest van een hardhandige wijze van ontruiming waarbij allerlei spullen zijn beschadigd. Er is niet gezorgd voor afvoer en opslag van de inboedel. De rechtbank oordeelde dat De Marken de huurwoning niet zorgvuldig heeft laten ontruimen. De Woonstichting moet de schade betalen en die werd uiteindelijk vastgesteld op € 5.000,-. Dit was niet genoeg voor de huurders. Zij stapten naar het hof en wilden een hogere schadevergoeding.

Geldige titel
Het hof stelt allereerst vast dat De Marken een geldige titel had om tot ontruiming van de huurwoning over te gaan. Anders gezegd, de Woonstichting had in 2015 toestemming gekregen van de rechter om de woning te ontruimen als de huurders dat niet zelf zouden doen. Er mocht dus ontruimd worden. De vraag die blijft is of de ontruiming zorgvuldig is gebeurd of niet. Hoe kijkt het hof daar naar?

Gerechtvaardigde belangen huurder
Volgens het hof spelen de eisen van redelijkheid en billijkheid een belangrijke rol. De verhuurder heeft de plicht om bij ontruiming van een huurwoning rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de huurder. Als een verhuurder die plicht niet nakomt is de verhuurder aansprakelijk voor de schade van de huurder. In deze zaak heeft de Woonstichting niet tegen de huurder gezegd dat de inboedel aan de weg zou worden gezet en zou worden vernietigd. Ook de deurwaarder heeft daar niets over gezegd tegen de huurders. Ook hadden de huurders op de dag van de ontruiming aan de deurwaarder gevraagd om de belangrijke en waardevolle inboedel apart te zetten. Dat had de deurwaarder niet gedaan. Pas tijdens de ontruiming wees de deurwaarder de huurders op het risico van vernietiging.

Maatschappelijke functie
Op basis van deze punten komt het hof tot het oordeel dat De Marken onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van deze huurders. Dan gaat het met name om het belang van de huurder om zelf zijn waardevolle spullen weg te halen voordat de vuilniswagen komt. Als extra argument noemt het hof nog dat de Woonstichting een maatschappelijke functie heeft als woningcorporatie. Zij moet zich de belangen van de huurders in de sociale sector aantrekken. De Marken is aansprakelijk en moet de schade vergoeden. Bij het hof volgt er nog een hele inhoudelijke discussie over de hoogte van de schade en de eigen schuld van de huurders. Daar gaan we niet op in. Uiteindelijk werd de Woonstichting veroordeeld om een schadevergoeding van € 16.666,67 te betalen aan de huurders. Plus nog wat extra kosten.

Wel of geen invloed?
Het klinkt wat tegenstrijdig. Je krijgt als woningcorporatie toestemming van de rechter om een woning te ontruimen. En toch moet je een schadevergoeding betalen aan de huurders. Hoe zit dat en wat moet je er mee? Deze uitspraak laat weer zien dat je als verhuurder altijd wel zorgvuldig moet zijn bij het ontruimen van een woning. Je schakelt daar vaak een deurwaarder voor in die de feitelijke ontruimingswerkzaamheden doet. Als woningcorporatie heb je daar dan niet echt invloed op. Tenzij je heldere afspraken maakt. Geef een duidelijke opdracht mee aan de deurwaarder. Communiceer helder naar de huurder over de mogelijke gevolgen van een ontruiming. Waarschuw de huurder dat hij mogelijk inboedel verliest als hij niet zelf tijdig ontruimt.

De volledige uitspraak van het gerechtshof in Leeuwarden van 9 april 2019 kunt u hier lezen.