krachtig in de zaak

Een huurder van een bedrijfsruimte in Rotterdam wilde niet dat er in hetzelfde pand een hospice zou komen. Hij startte een kort geding om te voorkomen dat een hospice zich zou vestigen op de verdieping onder hun bedrijfspand. De komst van een hospice was volgens de huurder niet goed voor de representativiteit van het pand. De procedure liep voor de huurder niet goed af. De verhuurder mocht het pand aan het hospice verhuren. Dat moet de huurder dulden. Wat was er aan de hand? En kun je als huurder iets doen of voorkomen aan de uitstraling van het pand?

Schade-expertisebureau
De huurder huurt sinds 1998 een etage van het pand van de verhuurder in Rotterdam als kantoorruimte voor zijn onderneming, een schade-expertisebureau. Hij ontvangt klanten en relaties op zijn kantoor. Op de andere etages van het pand zijn andere bedrijven gevestigd, die deze ruimte vermoedelijk net als de huurder als kantoorruimte gebruiken. Daar had de huurder geen problemen mee. Dat ging op die manier al 20 jaar lang goed.

Verhuur begane grond aan hospice?
In januari 2020 wordt dat echter snel anders. De verhuurder blijkt de begane grond van het pand verhuurd te hebben aan een stichting die een hospice exploiteert. Die stichting wil in het bedrijfsgebouw een hospice gaan huisvesten. Pal onder de bedrijfsruimte van het schade-expertisebureau van de huurder. Dat is tegen het zere been van het schade-expertisebureau. Het hospice wil namelijk ook het uiterlijk van het bedrijfspand gaan veranderen en het is ook te verwachten dat er op gezette tijden ambulances en lijkwagens bij het pand zullen komen te staan. Dat is niet de aanblik die het schade-expertisebureau wenselijk vindt. Het past niet bij een kantoorpand, meent de huurder.

De huurovereenkomst met het hospice is echter al gesloten, daar wil en kan de verhuurder niet (meer) vanaf. Toch start de huurder een kort geding tegen de verhuurder om te voorkomen dat het pand aan het hospice in gebruik gegeven wordt.

Vordering huurder – verbiedt hospice – gebrek?
Maar als je als huurder niet wilt dat er onder jou een hospice wordt gevestigd, welke vordering stel je dan in? En tegen wie moet je dan procederen? Met het hospice heeft deze huurder geen contractuele relatie. Die kun je dus niet aanspreken op grond van een contractuele afspraak. En om nu te stellen dat het hospice onrechtmatig handelt door enkel een bedrijfspand te huren en een hospice te exploiteren, gaat ook wat ver.

Dat realiseert de huurder zich blijkbaar ook. Hij gooit het over een andere boeg: hij stelt dat het een gebrek aan het gehuurde is wanneer de verhuurder de begane grond zou (gaan) verhuren aan het hospice (vgl. 7:204 BW). Eigenlijk zegt de huurder: door het toelaten van een hospice als huurder, kunnen wij geen normaal gebruik meer maken van onze bedrijfsruimte. Dat hoef ik dus niet te accepteren. Dat moet de verhuurder daarom ‘verhelpen’ meent de huurder.

Wat is een gebrek?
De eerste vraag is wat nu precies een gebrek is. De rechter gaat daar eerst op in, in de uitspraak:

“Een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Voor het begrip ‘gebrek’ is bepalend het genot dat een huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waar de huurovereenkomst betrekking op heeft. Zowel huurder als het huurobject zijn in dit geval geobjectiveerd. Beslissend in dit geval is wat naar verkeersopvattingen als normaal gebruik kan worden aangemerkt.”

Huurovereenkomst zegt niets over gebruik
De rechter moet in kort geding beoordelen of het verhuren van de verdieping onder de huurder aan een hospice nu een gebrek is aan het gehuurde of niet. De voorzieningenrechter begint ermee dat in de schriftelijke huurovereenkomst met het schade-expertisebureau geen bepaling is opgenomen waarin staat hoe de andere verdiepingen moeten worden gebruikt. Daar kan de huurder zich dus niet op beroepen.

Zakelijke uitstraling van het pand
Daarom moet aansluiting worden gezocht bij een ander begrip. De voorzieningenrechter overweegt dat de huurder op basis van de huurovereenkomst en de 20 jaar waarin hij heeft gehuurd mag verwachten dat het pand een ‘zakelijke uitstraling’ heeft. Dat wordt hier dus als beoordelingskader gebruikt. Volgens de voorzieningenrechter betekent dit dat er sprake moet zijn van een zakelijke en representatieve uitstraling. Als dat het geval is, voldoet het gehuurde in beginsel aan wat de huurder mocht verwachten toen hij de huurovereenkomst sloot. Dan is er dus geen sprake van een gebrek.

Hospice als zakelijke uitstraling?
Maar blijft die zakelijke en representatieve uitstraling wel behouden als er op de begane grond een hospice gevestigd wordt? Ja, oordeelt de voorzieningenrechter. Er zal wel het een en ander worden verbouwd en veranderd, maar dat wil niet zeggen dat de uitstraling verloren gaat. Er kan namelijk voldoende worden gedaan om verwarring bij (bijvoorbeeld) bezoekers te voorkomen door het plaatsen van duidelijke bordjes. Daarnaast kan het deel van het gehuurde met tuin waar de cliënten van het hospice zich zullen bevinden duidelijk worden afscheiden, zodat dit aan het zicht van bezoekers onttrokken is. Dat doet dus (ook) geen afbreuk aan de uitstraling.

Opbeurend gezicht
En die lijkwagens en ambulances dan? Dat is ‘geen opbeurend gezicht’ schrijft de voorzieningenrechter in het vonnis. Daarin heeft de huurder gelijk. Maar, vervolgt de rechter, aan dat ‘opbeurende’ kan nog voldoende worden gedaan om ook het zicht daarop te beperken. Daarbij komt dat het schade-expertisebureau niet veel klanten en/of relaties ontvangt. En omdat de komst van cliënten en het ophalen van overleden cliënten ook ’s avonds gebeurt, is de kans dat de bezoekers van de huurder hiermee geconfronteerd zullen worden klein. Met andere woorden: dat moet de huurder accepteren en vormt (ook) geen gebrek.

Overeenkomst al gesloten
En dan is er nog een belangrijk punt. De verhuurder heeft de huurovereenkomst al gesloten. De verhuurder kan niet zomaar tegen het hospice zeggen dat de huur niet doorgaat, dat zou ook leiden tot claims. De verhuurder heeft er dus een (te respecteren) belang bij dat hij de bedrijfsruimte gewoon mag verhuren.

De rechter wijst de vorderingen van de huurder af. De huurder zal moeten dulden dat er zich onder hem een hospice vestigt. Dat vormt geen gebrek aan het gehuurde.

Wederzijdse belangen huurder en verhuurder
Als huurder heb je er belang bij dat het pand waarin jouw bedrijfsruimte gevestigd is een goede uitstraling heeft. Dat is immers het beeld dat klanten zich van jouw onderneming vormen. Onder die goede uitstraling valt bijvoorbeeld ook het voorkomen van leegstand. Dat is ook bepaald geen visitekaartje, zeker niet wanneer dat langer duurt en de toeloop naar het pand minder wordt. Daar wil je dan als huurder tegen kunnen optreden in de richting van de verhuurder. Andersom geldt dat ook als verhuurder. Je wilt dat als iemand huurt, hij het pand ook daadwerkelijk betrekt zodat het aanzien van het geheel goed en onderhouden blijft. Dat is in ieders belang.

Bewaken van zakelijke uitstraling
Uit deze casus lijkt te volgen dat je als huurder niet zoveel kunt richting de verhuurder. Dat is niet helemaal waar. Zo mag van de verhuurder worden verlangd dat hij waakt voor de zakelijke uitstraling van het pand. Er zijn dus grenzen aan het gebruik van een bedrijfsruimte. Daarnaast is voor wat betreft de leegstand in de ROZ-voorwaarden een gebruiksverplichting opgenomen. Op grond daarvan kan dus worden voorkomen dat sprake is van leegstand, om te voorkomen dat het aanzien van het pand achteruit gaat.

Naar aanleiding van deze casus kan het wel verstandig zijn om met de verhuurder duidelijke afspraken te maken over het gebruik van de andere delen van het pand. Dat is ook niet ongebruikelijk voor bijvoorbeeld winkelcentra. Daarmee houd je als huurder meer grip op de uitstraling, en heb je afspraken om op terug te vallen. Dan zou de casus die hiervoor is geschetst vermoedelijk in het voordeel van de huurder zijn uitgevallen. Naast de ROZ-voorwaarden is het dus ook zaak om zelf scherp te blijven op de inhoud van de huurovereenkomst.

De uitspraak van 21 september 2020 van de voorzieningenrechter in Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2020:8214) kunt u hier lezen.

Post & Bouter Advocaten
Huurrecht
Vastgoed