Slagvaardig

Opnieuw een bijdrage die gaat over de vraag of je als huurder iets kunt doen of voorkomen aan de uitstraling van een gehuurd pand. Onze eerdere bijdrage – die ging over de mogelijke komst van een hospice in een huurpand – kunt u hier lezen. 

Een vastgoedeigenaar verhuurt een deel van een kantoorpand aan Hogeschool NHL Stenden. In dat pand zat al een andere huurder. Een advocatenkantoor. Yspeert Advocaten. Die wilden niet dat het hoogwaardige kantoorpand ook zou worden verhuurd aan een school. Het advocatenkantoor startte een kort geding tegen de verhuurder/eigenaar van het pand.

Boer Vastgoed Groep VIII
Het bedrijf Boer Vastgoed Groep VIII (BVG) houdt zich bezig met de verhuur van onroerend goed. BVG is eigenaar van meerdere panden. In één van de panden in Groningen is het advocatenkantoor Yspeert Advocaten gevestigd. Yspeert huurt het kantoorpand van BVG. Het is een mooi kantoorpand met een gemeenschappelijke ingang en een open atrium naar alle verdiepingen.

Mooie tekst in de brochure
We gaan even terug naar de periode dat Yspeert het kantoorpand nog niet huurde. Het pand werd toen wel “te huur” aangeboden. De makelaar van BVG had een brochure opgesteld met een mooie tekst over het kantoorpand. Zo stond er onder meer: “Het karakteristieke kantoorgebouw (…) Naast de kenmerkende uitstraling aan de buitenzijde is ook de binnenzijde van het object onder architectuur ingericht. Dit heeft geresulteerd in een speelse, prettige en daarnaast zeer hoogwaardige kantoorruimte.”. Yspeert bezocht het pand meermaals en sloot uiteindelijk in 2018 een huurovereenkomst met BVG.

Verhuur aan Hogeschool NHL Stenden
Het kantoorpand heeft meerdere verdiepingen. Met ingang van 1 augustus 2018 sloot BVG een huurovereenkomst met Hogeschool NHL Stenden. De hogeschool ging de begane grond, de eerste en de tweede verdieping van het kantoorgebouw huren.

Gesprekken over uitbreiding huur
Yspeert en BVG hebben in 2019 gesproken over de mogelijkheden van het huren van nog een deel van de vierde verdieping. Er zijn over en weer wat voorstellen gedaan. Dit leidde niet tot overeenstemming. Tijdens een gesprek op 29 januari 2020 vertelde BVG aan Yspeert dat zij de derde verdieping en het deel van de vierde verdieping (dat deel wilde Yspeert eigenlijk huren) inmiddels had verhuurd aan Stenden.

Probleem met dagonderwijs
Stenden zou ook een dagopleiding gaan verzorgen in het kantoorpand. Daar zou Yspeert dan (over)last van krijgen. Yspeert stuurde op 1 mei 2020 een duidelijke e-mail naar verhuurder BVG waarin zij aangaf dat er bewust is gekozen voor dit pand voor zakelijke dienstverlening. Dagonderwijs is iets anders dan zakelijke dienstverlening. Yspeert wil als huurder het recht op huurgenot vrij van gebreken. Als dat dagonderwijs doorgaat, dan is dat een gebrek. Yspeert en BVG kwamen niet tot een oplossing. BVG sloot gewoon een aanvullende huurovereenkomst met Stenden.

Yspeert start een kort geding – geen ongestoord huurgenot
Yspeert startte een kort geding tegen verhuurder BVG. De rechter moest het BVG verbieden om het kantoorpand aan Stenden te verhuren of in gebruik te geven voor onderwijsdoeleinden. In ieder geval moest het dagonderwijs stoppen. Het gebruik van het pand door Stenden (ook met dat dagonderwijs) zorgt ervoor dat Yspeert niet het ongestoorde huurgenot heeft dat zij mocht verwachten toen in 2018 de huurovereenkomst werd gesloten.

Gebrek - geschiktheid van het gehuurde
Met andere woorden, er was sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (BW). Daar kwam nog bij dat in de algemene bepalingen – die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst – een belangrijk artikel stond waar Yspeert zich op beriep:

“Geschiktheid van het gehuurde
Voor de vraag of huurgenotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek, is van belang wat Huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.”

Kantonrechter geeft Yspeert gelijk
De kantonrechter had snel door wat de kernvraag was. Levert het gebruik van het kantoorpand door Stenden een gebrek op? Het oordeel – en antwoord – van de voorzieningenrechter is dat dit het geval is. De motivering luidt:

“Daartoe is van belang dat het pand door BVG blijkens de brochure van [naam 2] in de markt is gezet als een hoogwaardig kantoorpand met een zakelijke uitstraling, te midden van andere (zakelijke) dienstverleners.

(…)

Verder is van belang dat het pand gelet op de indeling met een gemeenschappelijk(e) ingang, trappenhuis, atrium, lift, parkeerplaatsen en open ruimten voorshands niet geschikt wordt geacht om zowel een (zakelijke) dienstverlener als een hogeschool te huisvesten.

(…)

Dat dit in de praktijk onwerkbaar blijkt te zijn, volgt uit wat Yspeert stelt omtrent de overlast die zij ervaart door het gebruik door Stenden van de gemeenschappelijke ruimten en het gedrag van haar studenten, hetgeen zij onderbouwt door middel van ter zitting getoonde filmopnames.

(…)

Dat het pand een multi-tenant gebouw betreft, zoals BVG betoogt, maakt niet dat Yspeert redelijkerwijs een hogeschool als medehuurder en gebruiker van het pand hoeft te verwachten. Dat past niet bij de aangeprezen aard en functie van het pand. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter wordt Yspeert dan ook in haar huurgenot beperkt en is er sprake van een gebrek.”

Waken voor zakelijke uitstraling – verwachtingen
In de procedure van het hospice waarover wij onlangs al schreven, kreeg de huurder geen gelijk. In deze procedure krijgt de huurder wel gelijk. Komt dat omdat de huurder hier een advocatenkantoor is? Nee, dat niet. Het is duidelijk dat van de verhuurder mag worden verlangd dat hij waakt voor de zakelijke uitstraling van het pand. Er zijn dus grenzen aan het gebruik van een bedrijfsruimte of een kantoorruimte. De verwachtingen die de huurder daarbij mocht hebben op het moment dat hij de huurovereenkomst tekende, speelt daarbij een belangrijke rol. Als je nu een pand met hoogwaardige uitstraling verhuurt aan een dienstverlener, kun je niet over een jaar een huurder uit een geheel andere branche met andere gebruiken of impact op de uitstraling gaan toelaten.

De beslissing van de voorzieningenrechter in Groningen van 6 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:3444) kunt u hier volledig lezen. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Huurrecht en vastgoed
Huurder en verhuurder