Slagvaardig

Sinds 1 januari 2024 is de WKB een feit; de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. In een eerdere bijdrage schreven wij al over de uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer ná oplevering. We zijn nu ongeveer een half jaar verder. Is er nog nieuws?

Nieuw artikellid – artikel 7:758 lid 4 Burgerlijk Wetboek

Sinds 1 januari 2024 hebben we een nieuw artikel in het civiele bouwrecht als het gaat over oplevering en aansprakelijkheid van de aannemer. Even een stukje herhaling, dat is artikel 7:758 lid 4 BW. Hoe luidt die tekst? 

“4. In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.”

Geen jurisprudentie rechtspraak

De aannemer is dus ook aansprakelijk voor gebreken die niet zijn ontdekt bij de oplevering. Tegelijk moet de opdrachtgever stellen en bewijzen dat er sprake is van een gebrek in het opgeleverde werk. Wij hebben gekeken of er al jurisprudentie is waarin meer duidelijk wordt over artikel 7:758 lid 4 BW. Wij hebben die in de rechtspraak nog niet gevonden. Dat zal het komende half jaar wel gaan veranderen. 

Wel bij arbitrage

Er is wel één arbitrale uitspraak waarin artikel 7:758 lid 4 BW aan de orde kwam. Dit betrof een procedure bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen. Wat speelde daar? 

Een aannemer had een oud woonhuis getransformeerd tot een aantal appartementen. De opdrachtgever klaagde over gebreken. Het ging over het uitgangspunt van artikel 7:758 lid 3 BW waar staat dat de aannemer na oplevering niet langer aansprakelijk is voor gebreken die redelijkerwijs bij oplevering ontdekt hadden moeten worden. 

Stelling opdrachtgever

In die arbitrageprocedure voerde de opdrachtgever aan dat de aannemer aansprakelijk was. Waarom? Artikel 7:758 lid 4 BW (het nieuwe artikel dus) moest alvast “anticiperend” worden toegepast. De opdrachtgever wilde dat de arbiter alvast de procedure zou beoordelen aan de hand van artikel 7:758 lid 4 BW. 

Oordeel arbiter

De arbiter is duidelijk in het oordeel. De arbiter verwierp dit standpunt van de opdrachtgever:

“Ingevolge de overgangswetgeving geldt die nieuwe bepaling alleen voor nieuwe gevallen, voor aannemingsovereenkomsten die met ingang van 1 januari 2024 zijn gesloten. Arbiter ziet geen reden om die bepaling, die wezenlijk afwijkt van de wetgeving tot 1 januari 2024, toe te passen op voordien gesloten overeenkomsten.”

Geen nieuws

Dit oordeel van deze arbiter van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen is volstrekt terecht. Het is in lijn met de wetgeving. De conclusie is dus dat er op dit moment in feite geen nieuws is als het gaat om de uitleg en toepassing van artikel 7:758 lid 4 BW.

Maar: heeft u als aannemer of opdrachtgever inmiddels wel alles goed ingeregeld in de documentatie?

Het scheidsrechterlijk vonnis van de Raad van Arbitrage waar het hier over gaat is die van 23 februari 2024 met nummer 37.612. U kunt die uitspraak vinden door via deze link het nummer in te voeren. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Bouwrecht
Bouw & Vastgoed