Slagvaardig

In deze blogserie geven we een overzicht van en praktische toelichting op de wijzigingen van de WKB. Daarbij leggen wij de focus op het civiele bouwrecht. Dus dat wat speelt in de contracten en praktische uitvoering tussen opdrachtgevers, aannemers, projectontwikkelaars, onderaannemers, etc. 

In deze vierde blog de derde inhoudelijke wijziging: de uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer ná oplevering. Wat wordt er anders en hoe beperk je risico’s? 

Nieuw artikellid – artikel 7:758 lid 4 Burgerlijk Wetboek

Met de komst van de WKB komt er in het civiele bouwrecht een nieuw artikellid over de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Dit wordt artikel 7:758 lid 4 BW. Hoe gaat de tekst luiden? 

“4. In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.”

Wat staat in artikel 7:758 lid 3 BW?

Het nieuwe artikellid grijpt terug op artikel 7:758 lid 3 BW. Voor het overzicht daarom nog een citaat van dit derde lid:

“3. De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.”

Aansprakelijkheid na oplevering bouwwerk

De algemene lijn blijft dus lid drie; de aannemer is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering had kunnen ontdekken. Dat is het uitgangspunt. In lid 4 komt een uitzondering. Het gaat om een verplichting van de aannemer richting de opdrachtgever. In afwijking van het uitgangspunt geldt bij een ‘bouwwerk’ een specifieke verplichting van de aannemer. In de eerste blog gingen wij al in op wat een ‘bouwwerk’ is. 

De aannemer is dus ook aansprakelijk voor gebreken die niet zijn ontdekt bij de oplevering. Dat is dus een breuk met hoe dit voorheen was geregeld in lid drie van dit artikel zoals hierboven geciteerd.

De tijd dat de aannemer niet meer aansprakelijk is door een onoplettende opdrachtgever is dus voorbij. Bij bouwwerken helpt de oplevering niet meer voor de beperking van de aansprakelijkheid van de aannemer. 

Aannemer vaker aansprakelijk

Wat betekent dat? Dat de aannemer vaker aansprakelijk zal zijn voor gebreken en daarmee dus voor het uitvoeren van herstel. In de praktijk herstelden veel aannemers al onverplicht, maar dat is nu dus verplicht. Goed voor de bouwkwaliteit, maar het geeft meer onzekerheid voor de aannemer over aansprakelijkheid voor al opgeleverde projecten.

Opdrachtgever moet bewijzen

Tegelijk blijft het wel zo dat de opdrachtgever zal moeten stellen en bewijzen dat er sprake is van een gebrek in het opgeleverde werk. De aannemer heeft dan alleen minder verweren. Het verweer dat een gebrek bij oplevering moest worden gezien helpt niet meer. Maar wat moet je dan doen? 

Beschrijven wat wel voldoet

Hier gaat het over ‘niet-ontdekte’ gebreken. Een praktische oplossing kan zijn om in het opleverdocument meer informatie op te nemen. Dus te beschrijven wat er wel voldoet en de opdrachtgever daarvoor te laten tekenen. Bijvoorbeeld de kwaliteit van de wandafwerking, deuren, schilderwerk, et cetera. Dan is duidelijk dat dit aan de orde is geweest en dat partijen een ‘gebrek’ niet als een gebrek hebben aangemerkt. Dat kan helpen om de aansprakelijkheid te beperken. 

Hoe lang geldt die aansprakelijkheid?

Het nieuwe artikellid voor aansprakelijkheid bij bouwwerken zegt niets over de duur daarvan. Ook niet of die duur beperkt mag worden. Dat inperken van de duur kan dus straks nog steeds. Daarnaast blijft het punt van de klachtplicht van de opdrachtgever staan. De klachtplicht eist dat de opdrachtgever na ontdekking tijdig moet klagen bij de aannemer. Het hoeft dus niet zo te zijn dat de aannemer altijd 20 jaar aansprakelijk is voor een gebrek aan een bouwwerk.

Inperking

In algemene voorwaarden wordt die aansprakelijkheid van de aannemer vaak beperkt en dat lijkt houdbaar te zijn. Bepalingen zoals bijvoorbeeld in COVO 2010 en de algemene voorwaarden van Woningborg zijn dus houdbaar. Het kan wel nodig zijn die bepalingen nog eens tegen het licht te houden, omdat de beperking van (de duur van) de aansprakelijkheid belangrijker wordt. Let wel: te ver beperken kan niet. De beperking van de verjarings- en vervaltermijnen van (klachten over) tot minder dan een jaar mag niet bij consumenten. Dat is onderdeel van de zogenaamde ‘zwarte lijst’ van onredelijk bezwarende algemene voorwaarden. Dat soort voorwaarden zijn dan vernietigbaar en helpen de aannemer dan niet. Aansprakelijkheid in duur bepreken kan dus, maar niet zover dat er niets overblijft.

Zorg voor actuele voorwaarden

Het is wel zo dat de COVO 2010 en Woningborgvoorwaarden nog aangepast moeten worden op de nieuwe regels van de WKB. Wees er dus scherp op dat de juiste algemene voorwaarden van toepassing worden verklaard op de aanneemovereenkomst.

Dwingend recht voor particulieren

Dit nieuwe artikellid is voor opdrachtgevers die consument zijn van dwingend recht. Daar kan dus niet van af worden geweken door de aannemer. Dat benadrukt het belang voor de aannemer om de contracten goed en helder in orde te hebben of te maken (o.a. de beperking duur aansprakelijkheid e.d.).

Regelend recht voor zakelijke opdrachtgevers

Voor zakelijke opdrachtgevers mag er wel afgeweken worden, maar dat moet wel goed gebeuren. De wet vereist (i) ‘uitdrukkelijk’ en (ii) ‘in de overeenkomst’. De aannemer moet dus in de aanneemovereenkomst zelf dit wegschrijven. Dus niet mondeling dingen benoemen en afspreken. Ook niet in algemene voorwaarden. Om te voldoen aan het vereiste van ‘uitdrukkelijk’ is het goed om een duidelijke verwijzing te maken naar artikel 7:758 lid 4 BW en dat daarvan wordt afgeweken. Dan kunnen daar geen discussies over ontstaan.  

Het benutten van deze afwijking is voor aannemers wat ons betreft een must.

Wat betekent dit voor de praktijk? 

Dit artikel heeft gevolgen voor de praktijk. Zeker voor aannemers. Deze wijziging vraagt dus actie op het punt van de manier van opleveren (meer beschrijven), aanneemovereenkomsten (zakelijke opdrachtgevers) en algemene voorwaarden (beperking duur aansprakelijkheid). 

Concrete tips

Op het punt van het bouwdossier zijn er drie concrete tips:

1. Neem in het contract een losse bepaling / specifiek artikel op die uitdrukkelijk gaat over de aansprakelijkheid en dat voor de zakelijke opdrachtgever wordt afgeweken van de wet. Dus niet in algemene voorwaarden;
2. Denk na over welke opleverformulieren er worden gebruikt en hoeveel gebreken daarop vermeld worden. Kan er bijvoorbeeld een kolom worden toegevoegd met punten die wel geïnspecteerd zijn, maar geen gebrek opleveren?
3. Ga na of het nodig is om de algemene voorwaarden aan te scherpen op het punt van aansprakelijkheid en/of houd in de gaten of Woningborg e.d. nieuwe modelvoorwaarden publiceren die zijn afgestemd op de WKB.
   
   

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Bouwrecht
Bouw & Vastgoed