Slagvaardig

Uit de wet blijkt dat je bij aanneming van werk moet waarschuwen als meerwerk leidt tot kostenverhoging. Vorig jaar schreven we al een bijdrage over een arrest van de Hoge Raad over de reikwijdte van de waarschuwingsplicht bij meerwerk: alleen de mededeling dat sprake is van een kostenverhoging door meerwerk volstaat, de omvang hoeft niet gemotiveerd te worden. Onlangs oordeelde de Hoge Raad opnieuw in een procedure waar de waarschuwingsplicht van de aannemer (artikel 7:754 BW) centraal stond.

Dakterras met omgevingsvergunning

In de procedure ging het om het volgende. Een mevrouw is eigenaar van een woning en daar heeft zij in 2009 – op grond van een verleende omgevingsvergunning – een dakterras laten aanleggen. Daaromheen was een hekwerk geplaatst. In 2013 heeft (een rechtsvoorganger van) 3 Bouw B.V. uit Westland een offerte uitgebracht. Waarvoor? De realisatie van een draagconstructie op het dakterras ten behoeve van een jacuzzi, een overkapping en het plaatsen van houten vlonderdelen.

Offerte en algemene voorwaarden

Op 28 november 2013 ondertekende de mevrouw de offerte van 3Bouw. In de offerte (standaardformulier van ‘BouwGarant Contract 2010’ stond onder meer dat het werk binnen 15 werkbare werkdagen worden opgeleverd. Dat gold voor de situatie “waarin de voor de totstandkoming van het werk benodigde vergunningen onherroepelijk zijn verkregen of geen vergunningen benodigd zijn.”. De Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van Stichting Bouwgarant waren ook van toepassing. In artikel 5 lid 4 daarvan stond: 

“De voor de totstandkoming van het werk benodigde bouwvergunning wordt door de ondernemer aangevraagd. Voor rekening van de consument komen de kosten die in samenhang met de aanvraag van de bouwvergunning aan de overheid en aan andere instanties verschuldigd zijn.”. 

Werkzaamheden zonder omgevingsvergunning

Eind 2013, begin 2014 wordt het werk uitgevoerd en opgeleverd. U raadt het al: er is geen omgevingsvergunning voor het werk aangevraagd. Die bleek wél nodig te zijn. De gerealiseerde overkapping/pergola en het hekwerk mochten er niet staan. Er was nog bezwaar en beroep aangetekend maar dat hielp niet. In 2017 liet de vrouw het hekwerk en de overkapping verwijderen. Een procedure tegen 3Bouw was een feit. 

Waarschuwingsplicht voor vergunningplicht?

In hoger beroep stelde de vrouw dat 3Bouw er op bedacht had moeten zijn dat de geoffreerde werkzaamheden vergunningplicht konden zijn en mevrouw daarvoor had moeten waarschuwen. De vrouw beriep zich op de waarschuwingsplicht van artikel 7:754 Burgerlijk Wetboek (BW). Daar staat:

“Artikel 7:754 Burgerlijk Wetboek (BW)

De aannemer is bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.”. 

Oordeel van het Gerechtshof

Het Gerechtshof oordeelde in dit kader als volgt: 

“6. Het hof zal eerst ingaan op de primaire ‘waarschuwings’-vordering. Anders dan [appellante] meent, is de door haar bedoelde waarschuwingsplicht niet te baseren op artikel 7:754 BW. De waarschuwingsplicht van dat artikel heeft – zoals 3Bouw heeft aangevoerd (punt 3.2.13 MvA) – betrekking op onjuistheden in de opdracht, en het niet-aanvragen van een omgevingsvergunning is daar niet toe te rekenen. Ook voor een op de (aanvullende) redelijkheid en billijkheid gebaseerde waarschuwingsplicht is geen plaats in dit geval, dat zich erdoor kenmerkt dat a) [appellante] gezien haar ervaring in 2008/2009 bedacht moest zijn op vergunning-perikelen en b) [appellante] daar ook daadwerkelijk op bedacht was aangezien zij bij gemeente navraag is gaan doen over het vergunningvereiste. Door 3Bouw is in het kader van de waarschuwingsplicht terecht op deze feiten gewezen in onder meer punt 3.2.20 MvA. De primaire vordering is dit alles overziend niet toewijsbaar.

Kortom: het punt van het wel/niet aanvragen heeft geen betrekking op dingen in de opdracht. Volgens het gerechtshof hoort het niet bij de deskundigheid van de aannemer om iets te vinden van de vraag of een omgevingsvergunning is vereist. 

Oordeel Hoge Raad

De opdrachtgever kon zich niet in deze uitspraak van het gerechtshof vinden en stapte naar de Hoge Raad. Het oordeel van de Hoge Raad was kort en krachtig. Het beroep werd verworpen omdat de klachten die de vrouw had aangevoerd niet tot vernietiging van het arrest van het hof kunnen leiden. Simpel gezegd: het oordeel van het gerechtshof was een goed oordeel. De wet was in die zaak dus juist toegepast en het oordeel was voldoende gemotiveerd. 

Wat betekent dit voor de praktijk?

De vraag is nu natuurlijk wat je met dit arrest van de Hoge Raad kunt in de praktijk. Wat heb je eraan dat je weet dat de aannemer in dat geval geen waarschuwingsplicht had om te kijken of een omgevingsvergunning is vereist? En dat de waarschuwingsplicht dus gaat over dingen “in” de opdracht? 

1. De lijn lijkt te zijn dat de aannemer niet hoeft te waarschuwen of voor een project een omgevingsvergunning is vereist of niet. Die moet waarschuwen voor zaken van bouwtechnische aard. 
2. Het is dus zaak dat de opdrachtgever uitzoekt of laat uitzoeken of er een vergunning nodig is voor het beoogde bouwwerk. 
3. Waan je als aannemer niet volledig vrij. Er kunnen situaties zijn dat er toch van de aannemer een waarschuwing verwacht kan worden bij vergunningen. De belangrijkste situaties?
   1. De redelijkheid en billijkheid.
   2. De contractuele verhouding tussen partijen. Niet elk contract is gelijk aan het contract waarover deze uitspraak ging. Denk bijvoorbeeld aan de UAV 2012 waaruit volgt dat de aannemer verantwoordelijk is voor de vergunningen die betrekking hebben op de manier waarop het werk zal worden uitgevoerd (zoals een vergunning om een steiger te plaatsen voor het werk).  

Het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1730) kunt u hier lezen. Dit is een beknopte uitspraak omdat het arrest van het gerechtshof Den Haag werd bekrachtigd. Voor de inhoud van de procedure is het aan te raden het arrest van het gerechtshof Den Haag van 22 juni 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:2894) te lezen. Het arrest leest u hier. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Bouwrecht
Bouw & Vastgoed