krachtig in de zaak

Huurders die vermindering van de huurprijs willen. Dat is geen uitzondering meer. Als gevolg van de maatregelen die getroffen zijn vanwege het coronavirus kunnen veel huurders hun pand niet of niet volledig gebruiken. Verhuurders staan niet te springen om zomaar huurprijsvermindering toe te staan. In deze zaak kreeg een huurder het voor elkaar om een huurprijsvermindering van 1/3^e door te voeren. De verhuurder verloor. Hoe kon deze huurder winnen?

Inbev huurt van Sigismund
Inbev is de wereldwijd bekende bierbrouwer. Inbev huurt van Sigismund een bedrijfsruimte die Inbev weer onderverhuurt aan een horecaondernemer. In de huurovereenkomst tussen Inbev en Sigismund staat dat de Algemene Bepalingen van de huur volgens het ROZ-model 1980 van toepassing zijn.

Uitsluiting huurprijsvermindering?
In hoofdstuk XI van die oude algemene voorwaarden staat onder meer het volgende:

“Hoofdstuk XI. Schade
(…)
3. De verhuurder is niet aansprakelijk voor schade die ontstaat aan de personen en de goederen van de huurder of van  derden, behalve (…). De verhuurder is niet aansprakelijk voor enige schade die voor de huurder zou kunnen voortvloeien uit tekortkomingen van de eventuele leveringen en diensten.”
(…)
Hoofdstuk XIV. Betaling
De betaling van huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige korting, aftrek of compensatie – geschieden (…) op een nader door de verhuurder op te geven rekening. (…)”.

Geen overleg mogelijk
Inbev heeft Sigismund gevraagd om met haar te overleggen om tot maatwerkafspraken te komen over de huurprijs. Sigismund ging daar niet op in. In plaats van te overleggen, startte Sigismund (als verhuurder) een procedure tegen Inbev. In die procedure vorderde de verhuurder dat de huurachterstand door Inbev zou worden voldaan. Inbev betaalde namelijk 2/3^e deel van de huurprijs wel, maar weigerde 1/3^e deel van de huurprijs te betalen.

Gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
Een belangrijke vraag was of het niet kunnen gebruiken van het café als gevolg van de coronacrisis een gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De rechter oordeelt:

“Inbev beroept zich er naar voorlopig oordeel terecht op dat uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.” 

Recht op vermindering huurprijs?
Normaal gesproken heeft de huurder bij een gebrek dus recht op een vermindering van de huurprijs. Hoe zit dat hier? Sigismund beriep zich op het hierboven al aangehaalde artikel uit de algemene bepalingen uit 1980. Zij vond dat Inbev op grond van dat artikel geen aanspraak kon maken op een vermindering van de huurprijs. Het is contractueel uitgesloten volgens Sigismund. Inbev vond dat dit niet het geval was.

Geen beroep op exoneratie
De rechter volgt Inbev. Volgens de rechter kan Sigismund geen beroep doen op de algemene bepalingen. Die bepalingen ondersteunen het standpunt van Sigismund niet. De kantonrechter oordeelde:

“Laat staan dat zij daarbij het oog hebben gehad op ernstige gebreken die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet volgens de contractuele bestemming kan worden gebruikt. Dat partijen destijds hebben afgesproken dat betaling van huurpenningen 'zonder enige korting' op een rekening van de verhuurder moet geschieden, is onvoldoende om aan te nemen dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat dit wel is overeengekomen. Te minder nu de wettelijke regeling van artikel 7:207 BW, zoals Inbev terecht aanvoert, bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet bestond en latere ROZ-modellen (die nog steeds een vergelijkbare bepaling over 'betalingen') bevatten, de aanspraak op huurprijsvermindering in geval van een gebrek in een ander artikel met zoveel woorden uitsluiten.

Voor zover Sigismund een beroep zou willen doen op de exoneratie in hoofdstuk XI lid 3, wordt ook dat verworpen. Die bepaling gaat over schade aan de personen en goederen van Inbev of van derden en over schade door tekortkomingen in eventuele leveringen en diensten. Die situatie doet zich hier niet voor.”

Te oude voorwaarden
De rechter gaf eigenlijk aan dat de algemene voorwaarden van het ROZ-model uit 1980 te oude voorwaarden zijn. Dat is niet een uitsluiting van de huurprijsvermindering zoals dat nu in de algemene bepalingen vaak staat. De rechter vond de vermindering van de huurprijs met 1/3^e deel (zoals Inbev deed) niet onredelijk. Inbev hoefde daarom uitsluitend 2/3^e deel van de huur te betalen.

Voorwaarden en omstandigheden
De vraag naar huurprijsvermindering is actueel. Huurders willen een vermindering. Verhuurders willen dat niet. Wie er gelijk heeft, hangt voornamelijk af van de gemaakte afspraken. Kijk naar de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde voorwaarden (Algemene Bepalingen). In veel situaties is het recht op huurprijsvermindering bij gebreken contractueel uitgesloten. Dan blijft voor de huurder het beroep op de redelijkheid en billijkheid en onvoorziene omstandigheden over. Dat is een lastige. De drempel is hoog om daar met succes een beroep op te doen.

Nieuwere voorwaarden
Een dag nadat deze uitspraak van Inbev bekend werd, werd de uitspraak gepubliceerd in de zaak van voetbalclub Vitesse. Vitesse wilde ook een huurprijsvermindering, omdat zij als gevolg van de maatregelen rond corona geen gebruik kon maken van het gehuurde voetbalstadion. Vitesse kreeg geen gelijk bij de rechter. Waarom? Daar speelden nieuwere algemene voorwaarden een rol. Lees er meer over in onze blog over die uitspraak. 

Het vonnis van de kantonrechter in Assen in dit kort geding van 27 mei 2020 kunt u hier lezen. 

Post & Bouter Advocaten
Huurrecht
Vastgoed