Oprecht

Het was even groot nieuws. Voetbalclub Vitesse startte een kort geding tegen de eigenaar van voetbalstadion Gelredome. Vitesse wilde een huurvermindering krijgen van de huurprijs. Door de maatregelen die getroffen zijn vanwege het coronavirus, kan het voetbalstadion niet gebruik worden. Dit kort geding leek bij voorbaat lastig te winnen. De voorzieningenrechter wees de vorderingen van Vitesse ook af. Waarom?

Vitesse huurt het stadion in onderhuur
Voetbalclub Vitesse is onderhuurder van het stadion. De jaarhuur die Vitesse op grond van de onderhuurovereenkomst moet betalen, bedraagt € 1.936.115,80 (exclusief btw). Op de onderhuurovereenkomst zijn ook de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing (model van ROZ).

Uitsluiting huurprijsvermindering?
In artikel 11.6 van die Algemene Bepalingen staat een uitsluiting opgenomen voor huurprijsvermindering bij gebreken. Het artikel bepaalt:

“(…) en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken (…).”.

Veel vorderingen van Vitesse
Vitesse is met haar verhuurder in gesprek gegaan om te komen tot afspraken voor een lagere huur. Dat heeft niet tot oplossingen geleid. Vitesse startte daarop een kort geding. Vitesse stelde veel vorderingen in. Deze zijn te lezen onder punt 3.1 van de uitspraak van de rechter (link onderaan). Kort gezegd kwam het erop neer dat Vitesse minder huur wilde betalen, omdat het stadion door de coronamaatregelen niet gebruikt kan en mag worden.

Gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
Een belangrijke vraag was of het niet kunnen gebruiken van het stadion als gevolg van de coronacrisis een gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De rechter oordeelt:

“De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit de parlementaire geschiedenis leidt de kantonrechter af dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt in casu gevormd door de beperkingen van overheidswege in verband met de Coronacrisis.” 

Recht op vermindering huurprijs?
Normaal gesproken heeft de huurder bij een gebrek recht op een vermindering van de huurprijs. Hoe zit dat hier? De kantonrechter maakt duidelijk dat er in de Algemene Bepalingen (zie hierboven) een uitsluiting staat van de recht op huurprijsvermindering. Het uitgangspunt is dus dat Vitesse geen recht heeft op huurprijsvermindering. Dit is contractueel uitgesloten.

Afwijking van het uitgangspunt?
De rechter moest uiteindelijk oordelen over de vraag of er afgeweken kon worden van dat uitgangspunt. Zo’n uitsluiting in de voorwaarden kan op grond van de redelijkheid en billijkheid of op grond van onvoorziene omstandigheden opzij worden gezet. Je zet alleen niet zo makkelijk een contractuele afspraak aan de kant. Dan moeten de omstandigheden van het geval daar echt aanleiding toe geven.

Onvoldoende onderbouwing
De verhuurder voerde aan dat Vitesse onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat haar financiële positie heel slecht is. De kantonrechter volgt de verhuurder daarin. Iedere onderbouwing van het gestelde omzetverlies ontbreekt, aldus de rechter. Ook is er geen rekening gehouden met de besparingen en is niet duidelijk geworden hoe het zit met de garantstelling die door de aandeelhouder van Vitesse was afgegeven. Het eindoordeel van de kantonrechter is duidelijk:

“Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de conclusie dat de vorderingen van Vitesse, zoals hiervoor onder 3.1. weergegeven, moeten worden afgewezen bij gebreke van voldoende inhoudelijke onderbouwing”.

Voorwaarden en omstandigheden
De vraag naar huurprijsvermindering is actueel. Huurders willen een vermindering. Verhuurders willen dat niet. Wie er gelijk heeft, hangt voornamelijk af van de gemaakte afspraken. Kijk naar de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde voorwaarden (Algemene Bepalingen). In veel situaties is het recht op huurprijsvermindering bij gebreken contractueel uitgesloten. Dan blijft voor de huurder het beroep op de redelijkheid en billijkheid en onvoorziene omstandigheden over. Dat is een lastige. De drempel is hoog om daar met succes een beroep op te doen.

Oude voorwaarden
Een dag voor de uitspraak in de zaak van Vitesse, werd een uitspraak gepubliceerd waarin de rechter de huurder wel gelijk gaf. Die huurder had volgens de rechter wel recht op huurprijsvermindering. Waarom? Daar speelden oudere algemene voorwaarden een rol. Lees er meer over in onze blog over die uitspraak. 

Het vonnis van de kantonrechter in Arnhem in dit kort geding van Vitesse van 29 mei 2020 kunt u hier lezen.

Post & Bouter Advocaten
Huurrecht
Vastgoed