krachtig in de zaak

De coronacrisis brengt veel zakelijke huurders ertoe om opschorting, vermindering of kwijtschelding van de huurprijs te vragen. Zeker huurders in de horeca en retail. Verhuurders staan hier niet om te springen. De politiek wordt opgeroepen om in deze discussie met oplossingen te komen. Wij delen graag onze gedachten over de (on)mogelijkheden met de huurprijs.

Uitgangspunten
Meestal gaat het om een huurovereenkomst voor winkelruimte volgens een vast ROZ-model (ROZ: Raad voor Onroerende Zaken), die voor een bepaalde tijd is aangegaan. De ene keer is daarbij een waarborgsom overeengekomen, de andere keer een bankgarantie. Meestal ter grootte van drie maanden huur.

Tussentijdse beëindiging is bij dit soort contracten niet mogelijk, tenzij de huurder dit vooraf schriftelijk in het huurcontract bedongen heeft. Er kan alleen door de huurder opgezegd worden tegen de datum waarop de huurovereenkomst afloopt. Dat duurt meestal nog wel even. De huurder zit tot die tijd contractueel aan de huurovereenkomst (en huurprijs) vast.

Vaak is er in de tijd dat het een “huurdersmarkt” was - tijdens of na de kredietcrisis - al stevig onderhandeld over verlaging van de huurprijs. Die is meestal in die tijd al “marktconform” gemaakt.

Wat is dan de juridische positie van verhuurder en huurder in deze tijden met betrekking tot de huurprijs? 

Huurkorting – huurvermindering = definitief
Even voor alle duidelijkheid: bij een afgesproken huurkorting/vermindering krijg je als verhuurder niets terug maar geef je (het afgesproken deel van) de huur weg. Die ben je als verhuurder dus gewoon kwijt, want je doet uitdrukkelijk afstand van (een deel van) je recht. De wet is daarover heel duidelijk: “Een verbintenis gaat teniet door een overeenkomst van de schuldeiser met de schuldenaar, waarbij hij van zijn vorderingsrecht afstand doet.”. Degene die meent dat de afspraak is gemaakt of dat hij daar op grond van de wet recht op heeft, moet dat bewijzen.

Opschorting van huur = tijdelijk
Opschorting is geen afstand van recht, maar uitstel van betaling op grond van wettelijke of contractueel overeengekomen voorwaarden. Uitstel is geen afstel. Het maakt dus uit waar je als verhuurder voor kiest.

Coronavirus is geen gebrek
Volgens het huurrecht kan een huurder van bijv. winkelruimte enkel in geval van een ‘gebrek’ met betrekking tot het gehuurde aanspraak maken op huurkorting. Het coronavirus, inclusief alle gevolgen, voldoet wat ons betreft niet aan de voorwaarden om als ‘gebrek’ te worden beschouwd. De huurovereenkomsten waarover we hier praten zijn meestal gebaseerd op het ROZ-model met bijbehorende algemene bepalingen. Dat model is verhuurdersvriendelijk.

Een ‘gebrek’ is volgens de algemene bepalingen van de ROZ een toestand of kenmerk van de gehuurde ruimte of een andere omstandigheid, die niet aan de huurder is toe te rekenen en waardoor de huurder niet het genot heeft van de gehuurde ruimte dat hij mocht verwachten. Dat is bij uitbraak van het coronavirus niet het geval. Daar heeft ook de verhuurder geen invloed op gehad.

In de algemene bepalingen van de ROZ is bovendien bepaald dat een gebrek niet leidt tot een vordering tot huurverlaging, tenzij er sprake is van een ernstige tekortkoming die te wijten is aan de verhuurder of het verzuim van de verhuurder om een dergelijk gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen. Dat is hier ook niet het geval.

Kortom: als er geen sprake is van een gebrek en als de uitsluiting van huurverlaging uit de algemene bepalingen van de ROZ geldt (omdat geen sprake is van een tekortkoming of verzuim van de verhuurder), sluit dit juridisch in beginsel elke opschorting, korting of verrekening door de huurder uit.

Aansprakelijkheid voor bedrijfsschade
Een verhuurder met een ROZ-contract is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van de huurder, veroorzaakt door belemmeringen in het gebruik van het gehuurde door derden. Onder die derden valt ook de overheid. De huurder heeft zich via de ROZ-bepalingen juist verbonden zich te gedragen naar de voorschriften van de overheid. Dat aspect is dus al ingecalculeerd en contractueel bij de huurder neergelegd. Daar valt in beginsel ook een door de overheid opgelegde maatregel vanwege corona onder die sluiting tot gevolg heeft.

Ondernemersrisico
Zijn tegenvallende bezoekersaantallen of tegenvallende omzet vanwege corona dus een ‘gebrek’? Nee, want corona is niet te relateren aan het gehuurde. Corona veroorzaakt daaraan geen gebrek. Een overheidsmaatregel, recessie of economische crisis, ook al is die ontstaan door corona, wordt in beginsel beschouwd als omstandigheid waarmee huurders rekening moet houden bij het sluiten van een huurovereenkomst.

Dergelijke omstandigheden worden in het algemeen beschouwd als onderdeel van het normale ondernemersrisico van een huurder, aangezien het volledig ontbreken daarvan door de huurder niet redelijkerwijs van de verhuurder kan worden verwacht. Ook hoeft een verhuurder daar niet voor te zorgen. Sterker nog, dat kan de verhuurder niet eens. Deze omstandigheden kunnen dus niet als een gebrek worden aangemerkt.

Onvoorziene omstandigheden
Er is uiteraard een artikel in de wet dat ziet op onvoorziene omstandigheden. Kan daar dan door de huurder een beroep op worden gedaan? Een rechter kan namelijk de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Dan moeten die echter wel van dien aard zijn, dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Uit de formulering van dit artikel volgt dat de rechter zich zeer terughoudend dient op te stellen, als daar een beroep op wordt gedaan. Slechts als de gevolgen van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, kan de overeenkomst geheel of gedeeltelijk worden ontbonden. Dat is een zware toets, die de meeste beroepen op dit artikel niet doorstaan.

Dit betekent dat alleen omstandigheden die werkelijk zeer exceptioneel zijn, als “onvoorzien” zijn aan te merken. Die moeten niet al verdisconteerd zijn in de overeenkomst. Want een wijziging of ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.

Destijds werd de kredietcrisis in 2008 daarom niet als zodanig beschouwd, ook al had een groot aantal mensen die niet zien aankomen. Die crisis duurde - voor zover we op dit moment kunnen overzien - langer dan de tijdelijke maatregelen, die de overheid nu heeft voorgesteld, maar de impact op ieder persoonlijk was toen wel minder dan nu. Of corona daar onder valt is dus niet voor 100% te voorspellen. Wij zijn daar sceptisch over. In beginsel zijn overheidsmaatregelen in de algemene bepalingen van de ROZ verdisconteerd. Als het dus al opgeld doet, zal dat nimmer op zichzelf staan, maar altijd te maken hebben met de aan te tonen bijzondere omstandigheden van het individuele geval.

Juridisch – risico voor de huurder
Het coronavirus komt volgens ons contractueel zeer waarschijnlijk voor risico van de huurder in ROZ-contracten. Overheidsmaatregelen, tegenvallende bezoekersaantallen of tegenvallende omzet als gevolg van het coronavirus zijn juridisch geen ‘gebrek’ en vormen geen risico voor de verhuurder. Op het geleverde huurgenot valt immers niets af te dingen. Klanten blijven niet weg vanwege een gebrek in het gehuurde, maar om andere redenen. Om die reden kan een huurder volgens ons waarschijnlijk geen aanspraak maken op een huurkorting, zeker niet als het om een tijdelijke maatregel gaat.

Niet-juridisch – vrijwillig afspraken maken
Het voorgaande neemt niet weg dat huurder en verhuurder, wegens de bijzondere situatie waarin de wereld zich nu bevindt, natuurlijk wel vrijwillig andere afspraken kunnen maken of regelingen kunnen treffen. Een juridische verplichting daartoe bestaat er volgens ons echter niet. Als zij daarover afspraken maken, gaan zij in dat geval dus voorbij aan de “maat van het recht.” Daar is niets mis mee, mits je maar weet wat je doet. De huurder zal dat als gerechtigheid ervaren, de verhuurder als een verleende gunst.

Overwegingen
Wat zouden dan de overwegingen kunnen zijn?

• Is de huur recent al een keer marktconform gemaakt? Dan ligt een korting niet erg voor de hand, maar hooguit een opschorting.
• Het gaat om een tijdelijke overheidsmaatregel, die naar verwachting over een aantal weken zal worden afgeschaald. Of en hoelang er dan nog gevolgen zijn, valt nog niet goed te overzien. Hoe langer de termijn van de aantoonbare effecten, hoe meer reden er ons inziens is om mee te werken aan opschorting.
• Winkels mogen volgens de laatste overheidsmaatregelen nog steeds gewoon open zijn. Er is geen algemene lockdown om winkels te sluiten. Bepaalde sectoren (zoals horeca) worden hard getroffen met verplichte sluiting. Voor die getroffen sectoren, zou wel iets te zeggen zijn wat betreft het verlenen van korting of opschorting, maar alleen op vrijwillige basis. Het zou zinvol kunnen zijn om in dergelijke gevallen aansluiting te zoeken bij de norm van 20% aantoonbaar omzetverlies over de getroffen maanden, die de overheid ook zelf hanteert bij een tegemoetkoming in de loonkosten.
• De overheid komt getroffen ondernemers reeds tegemoet wat betreft de (loon)kosten met een genereus pakket aan ondersteuning, waardoor dit in ieder geval gedeeltelijk opgevangen kan worden. Voor exploitatielasten is echter nog niets geregeld, maar wellicht komt dat nog. Als desondanks er toch ingrijpende effecten concreet zichtbaar gemaakt kunnen worden door de huurder, is er aanleiding om een opschorting of korting te overwegen. Dan geldt immers niet enkel het effect op de korte termijn, maar ook het - indien mogelijk - voorkomen van faillissementen. Dat moet dan wel inzichtelijk worden gemaakt.
• De coronacrisis komt juridisch niet op grond van de wet, de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen automatisch voor rekening van de verhuurder. Als een huurder desondanks aanspraak wil kunnen maken op opschorting of korting zal hij met cijfers, betrouwbare prognoses en bewijs moeten komen, die zijn verzoek kunnen ondersteunen. Op die manier kan nagegaan worden of de norm van 20% omzetverlies over de getroffen maanden daadwerkelijk gehaald wordt. Dan kan ook nagegaan worden of dit verband houdt met corona of dat er andere oorzaken spelen.

Luisterend oor
Onze inschatting is dat een huurder die op basis van deze overwegingen overtuigend aannemelijk kan maken dat hij de huur als gevolg van de coronacrisis op dit moment (tijdelijk) onmogelijk volledig kan betalen, van een verhuurder mag verlangen dat die een luisterend oor heeft voor zijn problemen. In het bijzonder mag de huurder verlangen dat die verhuurder bereid is met hem in overleg te treden over (gedeeltelijke en/of tijdelijke) opschorting van de huurbetalingsverplichting en een betalingsregeling voor het opgeschorte deel tot na normalisering van de situatie. Korting zal alleen in uitzonderingssituaties kunnen gelden, die leiden tot aantoonbaar onaanvaardbare gevolgen.

Het uiteindelijke antwoord op dit soort vragen valt nooit met 100% zekerheid te geven. Om tot een definitief antwoord in het huurrecht te komen, spelen alle omstandigheden van het geval mee. Het is dan ook nooit helemaal uit te sluiten dat een (kanton)rechter in een specifieke situatie tot het uiteindelijke oordeel komt dat een kortingspercentage op de huursom te billijken is, maar dat moet dan wel zeer goed gemotiveerd worden en de huurder moet daar zelf de basis voor aandragen.

Tip: de bankgarantie of waarborgsom
Gebruikelijk is in elke huurovereenkomst dat een waarborgsom of bankgarantie is verstrekt van meestal drie maanden. Die is normaliter bedoeld voor schade die de verhuurder lijdt als gemaakte contractuele afspraken door huurder niet worden nagekomen. Afgesproken zou echter kunnen worden dat die bankgarantie of waarborgsom in dit bijzondere geval - zo nodig - voor deze situatie van corona aangesproken kan worden. Dan kan de opschorting tot maximaal dit bedrag of die termijn verstrekt worden, mits getekend wordt dat de bankgarantie hiervoor gebruikt mag worden en er na gebruik binnen een afgesproken termijn een nieuwe garantie verstrekt wordt. Als opgeschort wordt voor een bepaald deel of bepaalde termijn moet vooraf wel duidelijk zijn na de opschortingstermijn dat het bedrag liquide te maken is.

Bepaald zou kunnen worden dat de bankgarantie daarvoor gebruikt mag worden als er niet direct terugbetaald gaat worden. Risico is dan wel dat de bankgarantie opgesoupeerd wordt en niet meer gebruikt kan worden voor schade of gebreken door de huurder toegebracht tijdens of na het einde van de huur of andere huurdersverplichtingen. Als er na gebruik voor corona een nieuwe gesteld moet worden, moet dat contractueel overeengekomen worden. Als de huurder akkoord is gegaan met het standaard ROZ-model dient hij een garantie te verstrekken volgens een “een door verhuurder aangegeven model”. Dat zou dan opnieuw overeengekomen en bedongen moeten worden.

Post & Bouter Advocaten
Bouw & Vastgoed
Huurrecht