Oprecht

In deze blogserie geven we een overzicht van en praktische toelichting op de wijzigingen van de WKB. Daarbij leggen wij de focus op het civiele bouwrecht. Dus dat wat speelt in de contracten en praktische uitvoering tussen opdrachtgevers, aannemers, projectontwikkelaars, onderaannemers, etc. 

In deze tweede blog de eerste inhoudelijke wijziging: de verzwaarde waarschuwingsplicht. Wat houdt het in en waarom doet het er toe? 

Hoe zit het nu?

De waarschuwingsplicht is niet nieuw. Al sinds jaar en dag hebben aannemers de plicht om te waarschuwen voor ‘onjuistheden in de opdracht’ en ‘gebreken en ongeschiktheid van zaken’ van de opdrachtgever.

In de wet staat het nu zo (artikel 7:754 Burgerlijk Wetboek):

Boek 7 Artikel 754 (7:754 BW)

Onjuistheden in de opdracht

De aannemer is bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.

Voorbeeld waarschuwingsplicht

Een voorbeeld waarin de waarschuwingsplicht in beeld komt is de tegelzetter die tegels aanbrengt op een vloer van de opdrachtgever. Als in die vloer dilataties ontbreken of scheuren zichtbaar zijn, dan moet de aannemer daarvoor waarschuwen. Datzelfde geldt voor de opdrachtgever die vraagt om een woning zonder heipalen te bouwen, terwijl de aannemer weet dat de grond niet draagkrachtig is. Dan moet er worden gewaarschuwd. 

De gedachte achter de waarschuwingsplicht is dat de aannemer zijn deskundigheid moet gebruiken om de opdrachtgever te behoeden voor misstappen. De opdrachtgever heeft dan (bijvoorbeeld) de kans om de opdracht aan te passen en/of meerwerk op te dragen waarbij de problemen die de aannemer ziet verholpen worden. Voorkomen is namelijk beter dan genezen.

Wat is er nieuw? – schriftelijk en ondubbelzinnig

Aan de wet wordt een extra verplichting toegevoegd in een nieuw artikel 7:754 lid 2 BW. Die verplichting luidt als volgt:

Artikel 754 wordt als volgt gewijzigd:

1. Voor de tekst wordt de aanduiding «1.» geplaatst.

2. Na het eerste lid (nieuw) wordt een lid toegevoegd, luidende:

2. Bij aanneming van een bouwwerk geschiedt een waarschuwing als bedoeld in lid 1 schriftelijk en ondubbelzinnig en wijst de aannemer de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. 

Voor het werk aan een bouwwerk geldt straks dus dat er (i) schriftelijk en (ii) ondubbelzinnig gewaarschuwd moet worden. Wat werk aan een ‘bouwwerk’ is werkten we in deel I al uit.

De wet vermeldt erbij dat de aannemer duidelijk moet maken wat de gevolgen zijn van het gebrek of de fout die de aannemer ziet. De opdrachtgever moet kunnen overzien wat het gevolg is als hij niets doet. Bij het voorbeeld van de fundering hiervoor bijvoorbeeld verzakking of scheurvorming. Bij de tegels bijvoorbeeld losliggende en/of gescheurde tegels. Dat is dus praktisch van aard.

Verplichting uitsluitend voor consumenten

De plicht om schriftelijk en ondubbelzinnig te waarschuwen geldt alleen bij consumenten. Het hoeft dus niet te gelden voor zakelijke opdrachtgevers. Daar zit wel een ‘maar’ aan. 

Actie vereist bij zakelijke partijen

Bij zakelijke partijen moet er in de (schriftelijke) aanneemovereenkomst afgeweken zijn van deze verplichting. Dus één keer opschrijven dat er (toch) gewoon mondeling kan worden gewaarschuwd. Dit vraagt dus actie. 

En wat als ik dat niet doe? 

In de wet staat nu al wat er gebeurt als de aannemer had moeten waarschuwen maar dat niet deed. De aannemer wordt dan (alsnog) aansprakelijk voor de onjuistheden in de plannen van de opdrachtgever of de ongeschiktheid van zijn zaken. Het probleem van de opdrachtgever wordt dan dus het probleem van de aannemer. 

Belangrijk is dat die aansprakelijkheid niet vervalt door oplevering. Stil blijven als aannemer terwijl je had moeten waarschuwen werkt dus niet. Bovendien kost waarschuwen de aannemer vaak niets. Het maken van een opmerking (of onder de WKB: het sturen van een e-mail) kan genoeg zijn. Dat blijft het (wel) het probleem van de opdrachtgever.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Inhoudelijk verandert er voor de aannemer niet veel. Er moeten wat meer e-mails gestuurd worden. Het moet concreter. 

De vraag is of dat erg is. Wij vinden van niet. Nu is er vaak een discussie of er gewaarschuwd is of niet. Vaak heeft de aannemer tijdens het werk wel mondeling iets gezegd, maar landt dat niet bij de opdrachtgever. Tussen een deskundige en aannemer en de opdrachtgever als leek ontstaat al snel miscommunicatie op technische punten. De juridische discussie is dan of er wel echt gewaarschuwd is of niet, waarbij de aannemer de bewijslast heeft. Dan trekt de aannemer al snel aan het kortste eind bij bewijslevering.

Voordeel van deze verplichting is dat het je als aannemer dwingt om concreet te zijn. Komt er later gedoe, dan kan de aannemer schriftelijk aantonen dat er (wel) gewaarschuwd is. Dat leidt vermoedelijk dus tot minder discussies.

Concrete tips

Op dit punt zijn er twee concrete tips:

1. Waarschuw standaard schriftelijk. Een e-mail of WhatsApp-bericht is dat ook. Een paar korte zinnen erbij over het probleem en het mogelijke gevolg is genoeg. Het voorkomt aansprakelijkheid achteraf;
2. Voor de keren dat het (toch) vergeten wordt dit schriftelijk te doen is het verstandig om in een aanneemovereenkomst een standaardbepaling op te nemen voor zakelijke opdrachtgevers. Dat beperkt het risico al iets. Let wel: daarmee vervalt alleen het schriftelijkheidsvereiste, niet de noodzaak om te waarschuwen. Dat kun je niet wegcontracteren.

Post & Bouter Advocaten in Barneveld

Bouwrecht
Bouw & Vastgoed