Slagvaardig

In deze blogserie geven we een overzicht van en praktische toelichting op de wijzigingen van de WKB. Daarbij leggen wij de focus op het civiele bouwrecht. Dus dat wat speelt in de contracten en praktische uitvoering tussen opdrachtgevers, aannemers, projectontwikkelaars, onderaannemers, etc. 

In deze derde blog de tweede inhoudelijke wijziging: de introductie van het bouwdossier. Wat houdt het in en waarom doet het er toe? 

Nieuw wetsartikel – artikel 7:757a Burgerlijk Wetboek

Met de komst van de WKB komt er in het civiele bouwrecht een nieuw artikel in het BW. Dit wordt artikel 7:757a BW en het komt precies vóór het artikel over de oplevering. Hoe gaat de tekst luiden? 

“In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval: 
a.    Tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
b.    Gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.”

Consumentendossier of opleverdossier

Het gaat dus om een verplichting van de aannemer richting de opdrachtgever. Die verplichting is er alleen in het geval van een ‘bouwwerk’. In de eerste blog gingen wij al in op wat een ‘bouwwerk’ is. In de toelichting wordt het bouwdossier ook wel het ‘consumentendossier’ of ‘opleverdossier’ genoemd. Dit geeft al wat richting. De richting van de consumenten; zij moeten over achterliggende informatie kunnen beschikken van dat wat wordt gebouwd of geïnstalleerd. 

Regelend recht

Dit nieuwe artikel 7:757a BW is zoals het er uitziet een artikel van regelend recht. Wat betekent dat? Je mag hier dus van afwijken. Zowel bij de consument die opdrachtgever is als de professionele opdrachtgever. En er is genoeg reden om daar goed naar te kijken en dit in de aanneemovereenkomst te beschrijven. Daar gaan we hieronder nog op in. 

Wanneer gaat die verplichting van het bouwdossier in? 

Een punt van aandacht is nog wanneer je zo’n bouwdossier moet hebben. Moet de aannemer direct in januari 2024 vol aan de slag? Hier moet nog overgangsrecht voor komen. De gedachte was eerst dat aannemers gelijk vanaf de inwerkintreding van de wet zo’n bouwdossier moesten optuigen. Ook al waren de contracten met opdrachtgevers eerder gesloten en is daar toen nog geen rekening mee gehouden door de aannemer. 

We wachten dus nog op het overgangsrecht. Het lijkt dus niet een spoedsituatie voor de aannemer te worden in het nieuwe jaar. 

Wat moet er in het bouwdossier komen?  

Hoe weet je nu als aannemer wat er in het bouwdossier moet komen? Want het is natuurlijk prachtig dat er nieuwe regels komen, maar je wilt als aannemer weten hoe je aan die regels kunt voldoen. 

Zoals je hierboven in het wetsartikel kunt lezen staan er bij de punten a en b concrete voorbeelden. Maar moet je bijvoorbeeld ook revisietekeningen van ‘as built’ bij meerwerk in het bouwdossier stoppen? Wat als er niet vanaf tekening wordt gewerkt maar vanaf een schets? Hoe kun je als aannemer volledig inzicht verschaffen? En wil je wel alle documenten verschaffen? Soms bevatten bepaalde tekeningen of berekeningen vertrouwelijke informatie. En op welk niveau moet je ingaan op de gebruikte materialen? Is dat de mededeling ‘hout en stenen’, of moet dat veel specifieker zoals met vermelding van het merk, productblad, isolatiewaarde e.d.?

Dit wordt niet duidelijk. Dat zal in de komende periode waarschijnlijk duidelijker gaan worden als er procedures over gevoerd gaan worden. Aan het slot van deze bijdrage volgt nog een praktisch advies waar je al verder mee kunt. 

Wanneer moet je zo’n dossier klaar hebben? 

De wet bepaalt dat de aannemer het bouwdossier op orde moet hebben op het moment dat hij de opdrachtgever in kennis stelt dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Als de bouw klaar is en de melding uitgaat naar de opdrachtgever dat er kan worden opgeleverd dan moet het dossier klaar zijn. De opdrachtgever kan er op dat moment dus ook naar vragen om stukken in te zien, om zich bijvoorbeeld voor te bereiden op een oplevering, etc. 

Wat gebeurt er als je geen bouwdossier hebt? 

De nieuwe regels zijn niet allemaal even duidelijk. Een terechte vraag die kan opkomen is wat er gebeurt als je niet aan een nieuwe regel voldoet. Wat gebeurt er als je als aannemer het bouwdossier niet (klaar) hebt? Of wat kan de opdrachtgever? Meer juridisch geformuleerd is de vraag dan wat het rechtsgevolg is. 

Dit wordt in de toelichting bij de wet niet duidelijk. Met wat er nu wel bekend is zal een opdrachtgever het door de aannemer gebouwde werk niet kunnen weigeren vanwege het ontbreken van het bouwdossier. Toch zijn er wel dingen om rekening mee te houden. Een voorbeeld: 

• Zou het voor een opdrachtgever reden kunnen zijn om de laatste termijn of een deel daarvan niet te gaan betalen aan een aannemer? Het niet-verstrekken is een tekortkoming. 

Wat betekent dit voor de praktijk?

Dit artikel heeft gevolgen voor de praktijk. Zeker voor aannemers. Natuurlijk heeft een aannemer best wat documentatie op orde en binnen handbereik. En natuurlijk worden er regelmatig ook wel wat basistekeningen of documenten verstrekt. Maar dat wordt anders. Het bouwdossier zal meer informatie moeten gaan bevatten en het wordt dus een formele verplichting waar je als aannemer op aangesproken kunt worden. Tenzij partijen afwijken van de wettelijke regeling en het bijvoorbeeld beperken tot garantiecertificaten e.d. Al zal daar dan de toekomst van moeten uitwijzen of de rechtspraak dat toelaatbaar acht. 

Concrete tips

Op het punt van het bouwdossier zijn er vier concrete tips:

1. Neem in het contract een losse bepaling/ specifiek artikel op die gaat over het bouwdossier. Benoem daarin expliciet welke documenten of bijlagen of stukken er met elkaar het bouwdossier vormen. Waarbij de punten a. en b. van artikel 7:757a BW de kapstok vormen om het aan op te hangen. Zo kom je het als aannemer en opdrachtgever overeen wat jullie als partijen verstaan onder het bouwdossier. Kijk waar mogelijk of handig om het te beperken tot de gangbare documenten. Bijvoorbeeld dat het alleen gaat om garantiecertificaten van leveranciers (voor zover aanwezig) en dat de opdrachtgever zelf zorg heeft gedragen voor de tekeningen en deze dus in zijn bezit heeft;
2. Denk na of het zinvol, praktisch bruikbaar en financieel haalbaar is om met een softwarepakket te werken waarin de documenten lopende een bouwproces kunnen worden opgeslagen zodat je op het moment van aankondiging van de oplevering de stukken gelijk bij de hand hebt en inzage kunt geven;
3. Let op het actueel houden van het bouwdossier lopende een bouwproject. Als aannemer moet je het dossier intern actueel op orde hebben. Dat voorkomt dat je bij oplevering in het gedrang komt met tijd en dan van alles onder druk moet opzoeken. Dat betekent dus ook dat leveranciers tijdig productbladen e.d. moeten verstrekken;
4. Als er wel meer vertrouwelijke documenten worden gedeeld in het bouwdossier of documenten waar ook IE-rechten mee gemoeid zijn kijk dan of het qua geheimhouding goed geregeld is in de overeenkomst. 

Post & Bouter Advocaten in Barneveld
Bouwrecht
Bouw & Vastgoed