Slagvaardig

Opnieuw een huurder die huurprijsvermindering wil en een verhuurder die zich daar in kort geding tegen verzet. Dat is geen uitzondering meer. Eerder schreven we daar al twee blogs over. De stand na drie uitspraken is nu 1-2, en in het voordeel van de verhuurders. In deze zaak heeft de verhuurder in kort geding met succes betaling van de huurpenningen gevorderd, ondanks sluiting van het horecapand. Hoe oordeelt de rechter hier over het aspect corona en het gebrek? En waarin verschilt deze casus dan van anderen?

Restaurant Urbana – gedoe met de verhuurder
Urbana huurt van de verhuurder een horecapand in Zwolle. Urbana drijft daarin een restaurant, zalen en een bowlingbaan. De algemene bepalingen die in de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard, dateren van 1994. Dat is van belang weten we inmiddels, want daarop won Inbev kort geleden in vergelijkbare een procedure bij de voorzieningenrechter.

Het pand is nog niet zo lang geleden eigendom geworden van verhuurder (mei 2019). Sindsdien liep al een discussie over de juiste huurprijs en het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud door de verhuurder. De verhuurder heeft nog geprobeerd Urbana over te nemen, maar dat is niet gelukt. Daarna wordt het interessant. Urbana wil dan (12 maart 2020) namelijk hom of kuit van de verhuurder: hij moet of met een plan van aanpak voor het uitvoeren van het onderhoud komen, of binnen een week alsnog de koopovereenkomst met Urbana sluiten. Urbana laat dan meteen aan de verhuurder weten de huurbetaling op te schorten vanwege achterstallig onderhoud en de door Urbana gewenste vermindering van de huurprijs.

Opschorting vanwege huurprijsherziening?
De verhuurder wil dan toch geld zien. Op 28 april 2020 dagvaardt zij Urbana in kort geding, om haar te laten veroordelen tot betaling van de volledige huur. Urbana verweert zich daartegen met verschillende verweren. Het eerste verweer is dat Urbana toch al huurprijsherziening wilde, en daarom de betaling van de huur wel mocht opschorten. Urbana beroept zich daarbij op een voor haar opgesteld rapport door een deskundige, waarin staat dat de huurprijs zo’n beetje gehalveerd zou moeten worden. Daar gaat de voorzieningenrechter niet in mee. De verhuurder heeft namelijk ook een rapport laten maken, en daar staat iets heel anders in: de huurprijs kan volgens dat rapport worden gehandhaafd. Verder is er geen wilsovereenstemming over een wijziging van de huurprijs of een rechterlijke uitspraak die daartoe verplicht. Dat verweer slaagt dus niet.

Recht op vermindering vanwege afgenomen huurgenot?
Urbana verweert zich verder en zegt: wij hebben recht op huurprijsvermindering, omdat de verhuurder de geconstateerde gebreken niet herstelt. Dat is een sterk argument zou je zeggen, want het bestaan van deze gebreken was aan de orde gekomen tijdens de onderhandelingen over een eventuele overname. Daar is toen zelfs onderzoek naar gedaan. Daar wist de verhuurder dus van, en toch heeft hij het niet hersteld.

Toch slaagt dit beroep van Urbana niet. De voorzieningenrechter baseert zich daarbij – kennelijk – op art. 7:226 BW. Dat was al aan de orde gekomen in het kader van de huurprijsherziening. Het is wat technisch, maar het komt erop neer dat vorderingen die opeisbaar zijn geworden vóór de overdracht van de eigendom van het pand (hier: de vordering tot vermindering van de huurprijs vanwege afgenomen huurgenot), gevorderd moeten worden van de vorige verhuurder. Omdat de gebreken al voor de wisseling van de eigenaar bestonden, had Urbana de vorige eigenaar (of hen beide) aan moeten spreken. De vraag is of dit hier ieder beroep op verrekening uitsluit, maar in dit geval baat het Urbana in ieder geval niet.

Opschorting wegens de coronacrisis?
Dan komt het tot de behandeling van het ‘corona-verweer’. Dat verweer komt kort gezegd hierop neer dat een gedwongen sluiting van het horecapand een gebrek is van het gehuurde. Dat geeft dan dus recht op een huurprijs vermindering, volgens Urbana. De voorzieningenrechter ziet dat anders. Hij stelt de vraag of dit gebrek nu moeten worden toegerekend aan de huurder of aan de verhuurder en overweegt:

‘(…) De vraag is vervolgens of de gedwongen sluiting krachtens overheidsvoorschrift een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is. Als dat namelijk het geval is, dan is van een gebrek (toch) geen sprake, zo volgt uit artikel 7:204 lid 2 BW. In dat geval heeft de huurder dus geen recht op huurvermindering. Voorshands is de kantonrechter van oordeel dat de sluiting voor rekening van Urbana komt, omdat artikel 2.5.1 van de toepasselijke algemene bepalingen erop neerkomt dat de huurder moet zorgen voor de vergunningen die hij voor de uitoefening van het bedrijf nodig heeft en dat intrekking van een vergunning geen aanleiding kan geven tot enige actie tegen de verhuurder. Contractueel gezien is daarmee het risico van de gedwongen sluiting bij de huurder gelegd. (…)’

Voorwaarden redden de verhuurder
Uit deze overweging volgt dat de voorwaarden bij de huurovereenkomst de verhuurder redden. Omdat de huurder zelf moest zorgen voor de benodigde vergunningen om een horecabedrijf te mogen drijven, kan de verplichte sluiting van de locatie niet aan de verhuurder worden toegerekend. Het risico van sluiting om die reden blijft dus bij de huurder liggen, en vormt daarmee geen gebrek aan het gehuurde.

Verhouding ten opzichte van andere uitspraken
Eerder schreven we al twee andere blogs waarin huurprijsvermindering vanwege corona een rol speelt: Inbev en Vitesse. Inbev kreeg gelijk, omdat de voorwaarden van verhuurder Sigismund ‘te oud’ waren. Vitesse ving bot bij Gelredome, omdat in de voorwaarden bepaald was dat er geen aanspraak kon worden gemaakt op huurprijsvermindering vanwege gebreken.

In deze casus zien we dat Urbana bot vangt, omdat zij zelf verantwoordelijk was voor het regelen van de benodigde vergunning, daardoor was het geen gebrek aan het gehuurde. Hieruit blijkt dat de voorwaarden een cruciale rol spelen voor de vraag of er sprake is van een gebrek, en als dat zo is of dit gebrek recht geeft op huurprijsvermindering. Het hebben van goede en duidelijke voorwaarden is dus van cruciaal belang om discussie over de huurprijs te voorkomen.

Het vonnis van de voorzieningenrechter in Zwolle van 3 juni 2020 kunt u hier lezen. 

Post & Bouter Advocaten
Huurrecht
Vastgoed