Slagvaardig

We schreven al meerdere bijdragen over het thema van huurprijsvermindering tijdens corona. Als gevolg van de maatregelen die getroffen zijn vanwege het coronavirus kunnen veel huurders hun pand niet of niet volledig gebruiken. Zij claimen bij de verhuurder een lagere huurprijs. Verhuurders staan niet te springen om zomaar huurprijsvermindering toe te staan. Na de uitspraken van AB Inbev, Urbana en Vitesse is er een nieuwe uitspraak van het bedrijf Brgrrtime in Amsterdam.

Brgrrtime huurt pand aan Stadhouderskade
Het bedrijf Brgrrtime heeft een restaurant aan de Stadhouderskade in Amsterdam. Brgrrtime sloot met ingang van 1 juni 2019 een huurovereenkomst voor het pand. Brgrrtime mocht het pand gebruiken voor een restaurant, ten behoeve van de bedrijfsformule van Brgrrtime. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte van ROZ van toepassing.

Uitsluiting huurprijsvermindering?
In artikel 11.3 van deze algemene bepalingen (ROZ) stond het volgende:

“Aansprakelijkheid
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening (…).”.

Geen lopende huur betaald
In 2019 ontstonden er wat discussies tussen Brgrrtime en de verhuurder als gevolg van meerdere stroomstoringen. Vanaf 1 december 2019 heeft Brgrrtime geen lopende huurtermijnen meer aan de verhuurder betaald. Op 27 februari 2020 stuurde Brgrrtime een mailtje naar de verhuurder met het positieve bericht dat de omzet toenam. Brgrrtime deed een voorstel tot aflossing van de bestaande huurachterstand. Partijen bereikten daarover geen overeenstemming.

En toen kondigde de overheid op 15 maart 2020 de maatregelen af vanwege het coronavirus. De horeca moest per direct tot nader order sluiten.

Verhuurder start procedure
De verhuurder startte een procedure om tot betaling van de huurachterstand te komen. Dat ging om een bedrag van ruim € 27.000,-. Ook claimde de verhuurder op basis van de huurovereenkomst een forse boete van Brgrrtime. Volgens de verhuurder is Brgrrtime ernstig tekortgeschoten door al zeven maanden geen huur te betalen.

Het stond in de procedure niet ter discussie dat er door Brgrrtime vanaf december 2019 tot en met 12 juni 2020 geen lopende huurtermijnen zijn betaald.

Sluiting restaurant gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
Een belangrijke vraag was of de sluiting van het restaurant is aan te merken als een gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De rechter oordeelt daarover:

“Brgrrtime voert terecht aan dat inmiddels in meerdere uitspraken is geoordeeld dat sluiting van horecapanden door de noodverordening in bepaalde gevallen wordt gezien als een gebrek aan het gehuurde en/of sprake is van onvoorziene omstandigheden, die ertoe kunnen leiden dat – ook als huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek in de huurovereenkomst is uitgesloten – de huurprijs wordt gekort met een door de rechter te bepalen percentage”.

Recht op vermindering huurprijs?
Vervolgens moest de rechter uitspraak doen over het percentage van de huurkorting. Brgrrtime claimde een huurkorting van 50% dan wel 65%. De rechter gaf aan dat de huurprijs vermoedelijk voor ten hoogste met 50% zal worden verlaagd, gelet op andere uitspraken. Dit betekent dat Brgrrtime in ieder geval de volledige huur over de periode van 1 december 2019 tot maart 2020 moet voldoen. Vanaf maart tot en met juni 2020 houdt de rechter rekening met de korting van 50%. De rechter concludeerde:

“Conclusie is dan ook dat in ieder geval een bedrag van € 20.073,09 aan huurachterstand toewijsbaar is, zodat Brgrrtime (…) tot betaling van dit bedrag wordt veroordeeld.”.

Ontruiming van het restaurant?
De verhuurder vorderde ook de ontruiming van het restaurant door Brgrrtime. Volgens de verhuurder is de huurachterstand te groot. De rechter oordeelde daarover heel duidelijk:

“De Corona-crisis en de ten gevolge daarvan verplichte sluiting van de horeca was weliswaar onvoorzien, maar reeds daarvoor had Brgrrtime al een achterstand laten ontstaan van drie maanden huur. Bovendien rechtvaardigt de crisis niet dat helemaal geen huur meer wordt betaald, zoals hiervoor omschreven. Nu Brgrrtime verder ter zitting niet kon garanderen dat zij de toekomstige huurtermijnen wel tijdig kan betalen en de volledige huurachterstand binnen afzienbare tijd zal kunnen inlopen, is de verwachting dat een bodemrechter zal concluderen dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Te meer nu ook overigens de financiële positie van Brgrrtime gelet op de uitstaande lening en het reeds verleende betalingsuitstel, zorgelijk is.”

Wat was hier zo duidelijk aan? De rechter oordeelt dat de coronacrisis niet rechtvaardigt dat een huurder helemaal geen huur meer betaalt.

Voorwaarden en omstandigheden
De vraag naar huurprijsvermindering is actueel. Huurders willen een vermindering. Verhuurders willen dat niet. Wie er gelijk heeft, hangt voornamelijk af van de gemaakte afspraken. Kijk naar de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde voorwaarden (Algemene Bepalingen). Huurders komen er niet mee weg om niets te betalen. En dat is terecht. Van huurders wordt openheid van zaken verwacht en een redelijke houding. In ieder geval had deze huurder er verstandig aan gedaan om de huurtermijnen tot het moment van het uitbreken van het coronavirus te betalen. Nu volgde er een ontruiming, omdat er gedurende heel veel maanden niets was betaald. Tenzij de huurder natuurlijk eigenlijk wel van het dure huurcontract afwilde…

Het vonnis in kort geding van de kantonrechter in Amsterdam van 19 juni 2020 kunt u hier lezen. 

Post & Bouter Advocaten
Huurrecht
Vastgoed